Finanzierungsdruck dominiert Immobilienaktienmarkt – Stimmung sinkt auf 24,6 Punkte

KIRCHHOFF STIMMUNGSINDIKATOR IMMOBILIEN-AKTIEN | H2 2025

Stimmungsindex sinkt auf 24,6 Punkte und spiegelt angespannte Marktlage wider (H1 2025: 53,3 Punkte). Wohnimmobilien bleiben Assetklasse mit dem attraktivsten Chance-Risiko-Profil. Immobilienaktien hinken Gesamtmarkt weiter hinterher – DAX mit deutlich besserer mittel- und langfristiger Performance. Bewertungsdelta bleibt hoch – Substanzwerte sind bei Wohn- und Gewerbeimmobilien noch nicht eingepreist. Finanzierungsumfeld gilt als größte kurzfristige und langfristige Herausforderung.
Hamburg, 12. Dezember 2025 – Die Hamburger Kommunikations- und Strategieberatung für Finanzkommunikation und ESG, Kirchhoff Consult, hat die dreizehnte Ausgabe des „Kirchhoff Stimmungsindikator Immobilienaktien“ veröffentlicht. Das allgemeine Stimmungsbild hat sich im Vergleich zur ersten Jahreshälfte deutlich eingetrübt: Der Stimmungsindex sinkt deutlich auf 24,6 Punkte (H1 2025: 53,3 Punkte) und spiegelt damit die angespannte Markstimmung wider. Zugleich gibt es jedoch auch verhalten optimistische Einschätzungen zur weiteren Entwicklung der Immobilienwerte – insbesondere in der mittelfristigen Perspektive.

Jens Hecht, Managing Partner bei Kirchhoff Consult, kommentiert: „Die aktuelle Marktlage ist zweigeteilt: Auf der einen Seite stehen eine verhaltene Transaktionsaktivität und hohe Finanzierungskosten, die das Sentiment spürbar belasten. Auf der anderen Seite notieren viele Immobilienaktien deutlich unter ihren Substanzwerten – ein Niveau, welches die Risiken bereits weitgehend einpreist. Dennoch zeigt gerade die schlechtere Stimmung nun auch bei Wohnimmobilienunternehmen, wie breit der Gegenwind wirkt. Gerade deshalb liegt der Blick nun stärker auf der mittelfristigen Perspektive: Sobald sich die Rahmenbedingungen normalisieren, dürfte sich das bestehende Bewertungsdelta zunehmend in Chancen übersetzen.“

Börsenstimmung gedämpft: Immobilienaktien kurzfristig schwach, mittelfristig leicht positiv
In den vergangenen sechs Monaten verloren die Aktien der zehn größten Gesellschaften im Schnitt knapp 8 %, auf Sicht von zwölf Monaten rund 12 %. Damit entwickeln sie sich klar schwächer als der DAX40, der im gleichen Zeitraum deutlich zulegen konnte. Gewerbe- und Wohnimmobilienaktien zeigen dabei zuletzt eine ähnlich negative Performance.

Auf längere Sicht wirkt das Bild etwas stabiler: Über drei Jahre hinweg kommen die Immobilienaktien im Durchschnitt auf ein Plus von 7,5 % – auch wenn sie damit weiterhin weit hinter der Gesamtmarktentwicklung zurückbleiben. Belastend für beide Assetklassen sind vor allem hohe Finanzierungskosten trotz hoher Wohnraumnachfrage und steigender Mieten. Zusätzlich notieren die Aktien im Schnitt rund 46,8 % unter ihrem Substanzwert (NAV), was Kapitalerhöhungen erschwert, zugleich aber ein spürbares Aufholpotenzial signalisiert.

Trotz Gegenwind bleiben Wohnimmobilien klarer Favorit
Die Stimmung unter Analysten fällt für Wohnimmobilien mit 41 Punkten weiterhin positiver aus als für Gewerbeimmobilien (36,9 Punkte), sinkt im Halbjahresvergleich jedoch signifikant (H1 2025: 69,7 Punkte). Somit schließt sich die Lücke zwischen den beiden Assetklassen deutlich. Im langfristigen Kursvergleich der letzten drei Jahre zeigen Wohnimmobilien jedoch eine überdurchschnittliche Performance von +23,8% gegenüber dem Branchenschnitt (+7,5 %). Haupttreiber bleibt die nachhaltig hohe Nachfrage nach Wohnraum. Darüber hinaus sehen Immobilienaktien-Analysten bei Wohnimmobilien das attraktivste Chance-Risiko-Profil – vor allem aufgrund der robusten Marktnachfrage.

Gewerbeimmobilien stabil, aber mit deutlichen Risikozonen
Die Stimmung für Gewerbeimmobilien bleibt im positiven Bereich (36,9 Punkte), innerhalb des Segments werden jedoch einige Assetklassen als deutlich unsicherer eingeschätzt – darunter Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Die bestehenden Unsicherheiten bei den entsprechenden Assetklassen sind weiterhin vor allem auf tiefgreifende Veränderungen im Arbeitsumfeld zurückzuführen, weiterhin bestehende Flächenüberhänge in B- und C-Lagen sowie auf herausfordernde Vermarktungsaussichten. Zusätzlich geraten die Assetklassen durch wachsende ESG-Anforderungen und eine sinkende Flächeneffizienz weiter unter Druck, was Investitionsentscheidungen und Bewertungserwartungen spürbar dämpft.

Finanzierungsumfeld bleibt aktuell und langfristig größte Herausforderung
Die befragten Analysten sehen das Finanzierungsumfeld als mit Abstand größte aktuelle Belastung – und zugleich als wichtigste mittelfristige Hürde der Branche. Hohe Finanzierungskosten und der erschwerte Zugang zu Eigenkapital setzen Wohn- wie Gewerbeimmobilien spürbar unter Druck. Als weitere aktuelle Bremsfaktoren nennen 71 % der Befragten die Nachfragesituation und 57 % die Regulatorik. Mit Blick auf die kommenden Jahre gewinnen Finanzierung und Regulatorik weiter an Gewicht (jeweils 71 %), zudem erwarten die befragten Experten, dass ESG-Vorgaben in drei Jahren deutlich kritischer werden. Die Nachfragesituation hingegen wird mittelfristig von den meisten Analysten nicht mehr als vorrangig kritisch eingeschätzt.

Weitere Informationen
Die Studie finden Sie hier.

METHODIK DER ERHEBUNG
Der „Kirchhoff Stimmungsindikator Immobilienaktien“ von Kirchhoff Consult ist der Stimmungsindikator für den deutschen Immobilienaktienmarkt. Bei den wichtigsten Analysten für deutsche Immobilienaktien fragt Kirchhoff Consult regelmäßig ab, wie sich der Immobilienaktienmarkt nach ihrer Einschätzung in den kommenden drei beziehungsweise zwölf Monaten entwickeln wird. Dabei wird auch separat nach der Kursentwicklung von Gewerbe- und Wohnimmobilienaktien gefragt. Für die Beantwortung steht dem Analysten eine Skala von +2 (stark steigend, über +15 Prozent) bis –2 (stark fallend, unter –15 Prozent) zur Verfügung. Ein Wert von „0“ bedeutet, dass mit keinen oder nur sehr geringfügigen Veränderungen (+/–5 Prozent) gerechnet wird. Die Auswertung bildet den Durchschnitt aller abgegebenen Einschätzungen ab.
Im Rahmen der Analyse für den „Kirchhoff Stimmungsindikator Immobilienaktien“ für das zweite Halbjahr 2025 gaben sieben Immobilienanalysten ihre Einschätzung ab.


ÜBER KIRCHHOFF
Kirchhoff Consult ist mit rund 70 Mitarbeitenden eine führende Kommunikations- und Strategieberatung für Finanzkommunikation und ESG im deutschsprachigen Raum. Seit über 30 Jahren berät Kirchhoff Kunden in allen Fragen der Finanz- und Unternehmenskommunikation, bei Geschäfts- und Nachhaltigkeitsberichten, beim Börsengang, im Bereich der Investor Relations sowie der ESG- und Nachhaltigkeitskommunikation. ‘Designing Sustainable Value’: Kirchhoff verbindet inhaltliche Kompetenz mit exzellentem Design und schafft damit nachhaltig Werte.

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