KEIN (HOME-)OFFICE IST KEINE LÖSUNG: DIE HYBRIDARBEITSWELT UND IHRE KONSEQUENZEN FÜR DIE BÜROMÄRKTE

30. November 2023     Immer mehr Unternehmen dürften von Präsenzpflicht auf hybrides Arbeitsmodell umschwenken Büroauslastung sinkt um schätzungsweise ein Drittel Drei Szenarien zum Bürobedarf: Rückgang um 2 % bis 16 % Geringerer Flächenbedarf wird Büromärkte nicht destabilisieren Stärkere Präferenzen für zentrale und urbane Lagen sowie höherwertige Flächen   Savills hat in seinem neusten Spotlight den aktuellen Wissensstand zum Thema Homeoffice zusammengefasst und die weitere Entwicklung zu einer Hybridarbeitswelt skizziert. Die Konsequenzen für die deutschen Büromärkte werden deutlich, wenn auch nicht dramatisch sein. Hybride Arbeitsmodelle als neue Normalität Laut Savills zeigen wissenschaftliche Erkenntnisse und empirische Daten mittlerweile eindeutig, dass hybride Arbeitsmodelle, also ein Mix aus dem Arbeiten im Unternehmensbüro und von zu Hause oder an anderen Orten, am vorteilhaftesten für die meisten Unternehmen ist. Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, erläutert: „Vergleicht man das Hybridmodell auf Basis wissenschaftlicher und empirischer Erkenntnisse hinsichtlich der drei für Unternehmen erfolgskritischen Faktoren ‚Produktivität‘, ‚Kosten‘ und ‚Talentpool‘ mit den Modellen einer hundertprozentigen Büropräsenzpflicht und einem vollständigen Verzicht auf ein Unternehmensbüro, so lässt sich daraus ableiten, dass es für die meisten Unternehmen die beste Wahl ist. Für eine vollständige Büropräsenzpflicht spricht objektiv wenig und das vollständig mobile Arbeiten geht mit deutlichen Produktivitätsnachteilen einher. Anders gesagt: Kein Büro ist keine Lösung - kein Homeoffice aber auch nicht“. Savills prognostiziert, dass immer mehr Unternehmen von der Präsenzpflicht auf den hybriden Ansatz umschwenken werden. Das Büro verliert sein Monopol und bleibt doch unersetzlich Ganz gleich, ob das mobile Arbeiten weiter expandiert oder nicht, eines lässt sich laut Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany bei Savills, konstatieren: „Das Unternehmensbüro hat sein Monopol als Ort für Schreibtischarbeit verloren und muss sich künftig im Wettbewerb mit anderen Orten behaupten – vor allem dem Homeoffice. Ohne Unternehmensbüro funktioniert allerdings auch ein Hybrid-Ansatz nicht, der künftig wohl für die meisten Unternehmen Standard sein wird. Als ein Arbeitsort unter mehreren bleibt das einzelne Büro unersetzlich.“ Auslastung der Büros sinkt Für die Büromärkte im Ganzen dürfte der Wandel zu einer Hybridarbeitswelt spürbare Konsequenzen haben, die sich bislang nur in Ansätzen erkennen lassen. Laut Savills ist sicher, dass die Büros in den Top-6-Märkten bei Weitem nicht voll ausgelastet und auch deutlich weniger frequentiert sind als vor der Pandemie. Pink kommentiert: „Mehrere Erhebungen deuten auf eine durchschnittliche Auslastung zwischen 40 % und 50 % hin, wobei die Auslastung mit steigender Bürogröße zu sinken scheint. Vor der Pandemie lagen die Auslastungen typischerweise zwischen 60 % und 80 %. Das heutige Niveau bedeutet also einen Rückgang um etwa ein Drittel.“ Geringerer Büroflächenbedarf durch mobiles Arbeiten Es zeichnet sich ab, dass das mobile Arbeiten zu einem geringeren Büroflächenbedarf führt. Einzelne Erhebungen sowie Beobachtungen von Savills deuten darauf hin, dass im Flächensegment ab etwa 1.000 m² der Anteil der Unternehmen, die ihre Fläche reduzieren, im mittleren zweistelligen Prozentbereich liegt. Das Ausmaß der Flächenreduktion variiert dabei stark, wobei es mit steigender Betriebsgröße tendenziell zunimmt. Im Flächensegment ab 1.000 m² scheint es im Schwerpunkt bei 20 % bis 30 % zu liegen. Von diesen Beobachtungen ausgehend hat Savills überschlägig berechnet, wie viel Bürofläche durch das mobile Arbeiten in verschiedenen Szenarien in den nächsten Jahren strukturell obsolet werden könnte. Savills beschränkt sich dabei auf die A-Städte und das Flächensegment ab 1.000 m². Je nach Anteil der Unternehmen, die ihre Fläche reduzieren, und dem Umfang der Flächenreduktion könnte der Büroflächenbedarf zwischen 2 % und 16 % sinken. Bezogen auf den heute genutzten Bestand entspricht das einem Minderbedarf von 2 Mio. m² bis 15 Mio. m². Matthias Pink ordnet die Ergebnisse ein: „Da sich die Flächeneinsparungen der Unternehmen, wie groß auch immer sie am Ende in Summe ausfallen mögen, nicht auf einen Schlag materialisieren, sondern über viele Jahre erstrecken, drohen sie nicht, die Büromärkte zu destabilisieren. Selbst auf einen etwaigen Minderbedarf von 2 % pro Jahr kann sich die Angebotsseite vermutlich gut einstellen, weil Eigentümer und Projektentwickler Zeit bekommen, um geeignete Maßnahmen ergreifen. Die zeitliche Streckung bedeutet aber auch, dass die Büroflächennachfrage entsprechend lange gedämpft wird.“ Hybridarbeitswelt verändert Lage- und Flächenpräferenzen Die Entwicklung zu einer Hybridarbeitswelt verändert laut Savills auch die Lage- und Flächenpräferenzen der Büronutzer. Matthias Pink berichtet: „Im Hinblick auf die Lagepräferenzen deutet sich an, dass die traditionell am stärksten nachgefragten Bürolagen in der Gunst der Unternehmen nochmals gestiegen sind. Zu erwarten ist ein Nachfragewachstum auch für dicht besiedelte Wohnquartiere, vor allem der Mittelschicht. Umgekehrt sind die wenig attraktiven Lagen und vor allem klassische Backoffice-Standorte überproportional stark vom Nachfragerückgang betroffen.“ Wie sich die Präferenzen der Nutzer in Bezug auf die Flächenqualitäten und -kriterien verändert haben, ist laut Savills noch am wenigsten klar. Jan Rotberg kommentiert: „Dass die Spitzenmieten trotz steigender Leerstandsraten immer noch wachsen, ist ein Indiz dafür, dass die Flächenanforderungen der Nutzer in Summe gestiegen sind. Dies bedeutet aber nicht, dass nun nur noch moderne Büroflächen gefragt sind. Vielmehr verschiebt sich der Nachfrageschwerpunkt hin zu höherwertigen Flächen und nur die schlechtesten Flächen werden künftig keinen Nutzer mehr finden. Für Eigentümer heißt das: Nicht jede Fläche, auch nicht jede von unterdurchschnittlicher Qualität, muss zur Top-Fläche modernisiert werden.“

Alle Daten und Fakten in unserem aktuellen Spotlight auf savills.de/research:
Die Hybridarbeitswelt und ihre Konsequenzen für die Büromärkte
  Über Savills Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partnerbüros in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 40.000 Beschäftigten. In Deutschland ist Savills mit mehr als 400 Mitarbeitern und Mitarbeiterinnen in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten präsent. Savills bietet Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:
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