Bayerische Immobilienpreise steigen nach Korrektur wieder

Der bayerische Immobilienmarkt hat die Talsohle durchschritten. Eine Kombination aus stabilisierten Zinsen, massivem Angebotsmangel und wiedererstarkter Nachfrage treibt die Kaufpreise aktuell nach oben. Besonders das Münchner Umland und fränkische Metropolregionen profitieren von dieser neuen Dynamik.

Aktuelle Daten des Immobilienverbands IVD Süd belegen den positiven Trend. Der Markt reagiert verzögert, aber bestimmt auf die Leitzinssenkungen der Europäischen Zentralbank aus dem Vorjahr. Während die Preise für Bestandsimmobilien in fast allen Regierungsbezirken zulegen, bleibt der Druck auf dem Mietmarkt hoch. Das steigert die Attrivität von Eigentumskäufen weiter.

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Franken und Münchner Umland als neue Preistreiber

Die aktuelle Auswertung zeigt eine bemerkenswerte Verschiebung der Wachstumszentren. München hält zwar das höchste Preisniveau, doch andere Regionen legen prozentual stärker zu. In Aschaffenburg stiegen die Preise für bestehende Eigentumswohnungen um 2,7 Prozent, in Schweinfurt um 2,6 Prozent und in Würzburg um 2,3 Prozent.

Käufer weichen verstärkt in gut angebundene Mittelstädte aus. Dort bewerten sie das Preis-Leistungs-Verhältnis als attraktiver. Ein besonderer Fokus liegt auf dem Münchner Umland. Prognosen des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln bestätigen: Fast das gesamte Einzugsgebiet der Landeshauptstadt profitiert von kontinuierlichen Preissteigerungen.

In der Stadt München selbst haben sich die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen bei durchschnittlich 8.100 Euro stabilisiert. In den letzten sechs Quartalen war eine durchgehende Aufwärtsbewegung zu beobachten. Im Gegensatz dazu steht Regensburg: Dort verzeichnet der Marktbericht einen leichten Rückgang um 0,7 Prozent.

Stabile Zinsen geben Planungssicherheit zurück

Ein wesentlicher Faktor für die Belebung ist die veränderte Zinslandschaft. Nach der Leitzinssenkung im Juni 2025 haben sich die Bauzinsen auf einem Niveau zwischen 3,1 und 3,7 Prozent eingependelt. Diese Stabilität gibt Kaufinteressenten die notwendige Planungssicherheit zurück, die in den volatilen Jahren 2022 bis 2024 fehlte.

Die Nachfrage nach privaten Wohnungsbaukrediten in Bayern ist sprunghaft angestiegen. Die bayerischen Sparkassen verzeichneten einen Zuwachs bei den Darlehenszusagen von fast 25 Prozent. Auffällig ist der hohe Anteil an jungen Käufern. Mehr als die Hälfte der 20- bis 29-Jährigen in Deutschland plant den Erwerb von Wohneigentum.

In Bayern ist dieser Trend aufgrund der starken wirtschaftlichen Lage besonders ausgeprägt. Analysten beobachten zudem, dass Käufer heute einen höheren Eigenkapitalanteil einbringen. Das erhöht die Stabilität der Finanzierungen im Vergleich zu früheren Boomphasen.

Neubaukrise verschärft den Angebotsmangel

Trotz der gestiegenen Nachfrage bleibt das Angebot an neuen Wohnimmobilien kritisch knapp. Das ifo-Institut prognostiziert für dieses Jahr einen weiteren Rückgang der Fertigstellungen. In Bayern führt dies dazu, dass viele Bauanträge nicht umgesetzt werden. Die Baukosten sind seit Ende 2024 inflationsbereinigt um über ein Prozent gestiegen.

Dieser Mangel an Neubauten wirkt als indirekter Preistreiber für den Bestand. Da kaum neue Flächen auf den Markt kommen, konzentriert sich der Wettbewerb auf Bestandsimmobilien in guten Lagen. Besonders Reihenhäuser und Doppelhaushälften verzeichnen eine erhöhte Dynamik.

Branchenexperten warnen: Ohne eine signifikante Beschleunigung der Baugenehmigungsverfahren wird der Druck auf die Kaufpreise weiter zunehmen. Die Lücke zwischen Wohnungsbedarf und tatsächlichem Angebot klafft im Freistaat weiter auseinander.

Energieeffizienz wird zum zentralen Preisfaktor

Ein neues Merkmal des Immobilienmarktes ist die „energetische Zweiteilung“. Käufer in Bayern achten heute akribischer denn je auf den energetischen Zustand einer Immobilie. Hochwertig sanierte Objekte oder Neubauten mit modernen Wärmepumpensystemen erzielen Spitzenpreise und lassen sich deutlich schneller vermarkten.

Im Gegensatz dazu stehen unsanierte Bestandsimmobilien mit schlechten Energieklassen unter Druck. Bei solchen Objekten besteht zwar ein größerer Verhandlungsspielraum. Käufer ziehen jedoch die potenziellen Sanierungskosten direkt vom Kaufpreis ab.

Die Energieeffizienz ist somit vom reinen Nebenaspekt zu einem der zentralen Preisfaktoren avanciert. In manchen ländlichen Regionen stagnieren deshalb die Durchschnittspreise, während hocheffiziente Immobilien in denselben Regionen im Wert steigen.

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Fundamentale Stärke stützt das Preisniveau

Der aktuelle Aufschwung muss im Kontext der massiven Verwerfungen der Jahre 2022 bis Ende 2024 gesehen werden. Nach fast einem Jahrzehnt ununterbrochenen Wachstums hatte die Zinswende im März 2022 zu einem deutlichen Preisrückgang geführt. Im Frühjahr 2026 zeigt sich nun, dass dieser Rückgang lediglich eine Marktbereinigung darstellte.

Das Transaktionsvolumen in Bayern stieg im Jahr 2025 bereits um 9 Prozent. Dass dieses Volumen unter deutlich höheren Zinsen als im Rekordjahr 2021 erreicht wurde, werten Marktbeobachter als Zeichen für die fundamentale Stärke des Standorts. Die Kombination aus hoher Beschäftigungsquote, Zuzug in die Ballungsräume und einer tief verwurzelten Präferenz für Wohneigentum stützt das Preisniveau nachhaltig.

Im Vergleich zum Vorquartal legten insbesondere Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im bayerischen Durchschnitt wieder zu. Das spiegelt auch das Vertrauen institutioneller Investoren in den Markt wider.

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