Berliner Büromarkt: Leerstand steigt, Spitzenmieten klettern

Der Berliner Büromarkt driftet auseinander. Während die Leerstandsquote steigt, erreichen die Mieten für Top-Büros neue Rekorde. Diese paradoxe Entwicklung zeigt einen tiefgreifenden Strukturwandel.

Das vergangene Jahr war von einer anhaltenden Marktanpassung geprägt. Der Flächenumsatz lag unter dem Vorjahresniveau. Gleichzeitig kletterte die Leerstandsquote auf rund 8 bis 8,2 Prozent. Analysten prognostizieren für dieses Jahr einen weiteren leichten Anstieg auf bis zu 9 Prozent. Trotzdem stieg die Spitzenmiete bis Ende 2025 auf bis zu 48 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von über 7 Prozent.

ESG wird zum entscheidenden Preistreiber

Der Schlüssel zu dieser Entwicklung ist eine massive Nachfrageverschiebung. Unternehmen suchen gezielt nach Büros, die hohe ESG-Standards (Umwelt, Soziales, Unternehmensführung) erfüllen. Moderne, flexible Nutzungskonzepte sind zentrale Kriterien geworden.

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Diese Premiumflächen in Lagen wie Mitte oder Charlottenburg sind knapp und erzielen Rekordpreise. Ältere, unsanierte Gebäude in unattraktiven Lagen geraten dagegen ins Hintertreffen. Fast zwei Drittel der leerstehenden Flächen sind jedoch modern ausgestattet – ein Zeichen für ein Überangebot durch spekulativen Neubau.

Nachfrage konzentriert sich auf kleinere Flächen

Die Aktivität konzentriert sich klar auf kleinere und mittlere Flächensegmente. Großflächige Abschlüsse über 5.000 m² blieben 2025 selten. Das spiegelt die wirtschaftliche Unsicherheit wider, die Großunternehmen bei Anmietungen zögern lässt.

Die öffentliche Hand bleibt ein stabilisierender Akteur. Für das erste Quartal 2026 zeichnen sich jedoch wieder einige größere Anmietungsentscheidungen ab, vor allem in Projektentwicklungen.

Ein Markt mit massivem Angebotsüberhang

Die hohe Bautätigkeit der vergangenen Jahre hat Folgen. Ende 2025 standen über 1,87 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. Experten gehen davon aus, dass der Höhepunkt des Leerstands in Berlin erst 2027 erreicht sein könnte.

Dieser ausgeprägte Mietermarkt zwingt Eigentümer zum Handeln. Sie werben mit mietfreien Zeiten oder der Übernahme von Ausbaukosten. Gleichzeitig klafft eine Qualitätslücke zwischen gesuchten und verfügbaren Flächen.

„Flight to Quality“ als europaweiter Trend

Die Entwicklung in Berlin ist symptomatisch. Der „Flight to Quality“ – die Flucht in hochwertige Immobilien – ist das dominierende Motiv. Flexibilität, Nachhaltigkeit und eine attraktive Umgebung sind entscheidend für die Mitarbeiterbindung.

Experten sehen mittelfristig sogar die Gefahr einer Verknappung moderner und „grüner“ Büroflächen. Bautätigkeit und Sanierungsquote müssen mit der steigenden Nachfrage nach ESG-konformen Flächen Schritt halten.

Wohin steuert der Markt?

Für 2026 wird eine Seitwärtsbewegung bei den Spitzenmieten auf hohem Niveau erwartet. Die Durchschnittsmieten könnten leicht nachgeben. Der Flächenumsatz soll sich leicht auf rund 570.000 m² erholen.

Die entscheidende Frage bleibt: Wie absorbiert der Markt das hohe Volumen an spekulativen Neubauprojekten? Langfristig wird sich die Spreu vom Weizen trennen. Hochwertige, zertifizierte Gebäude behalten ihre Stabilität, veraltete Objekte verlieren weiter an Wert. Die Umnutzung von Büros in Wohnraum wird eine immer drängendere Option.

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