BMF-Schreiben bringt Klarheit für Immobilien-Sanierungen

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat mit einem neuen Grundsatzschreiben die steuerliche Behandlung von Gebäudesanierungen vereinfacht. Die lang erwarteten Regeln ersetzen veraltete Vorgaben und schaffen mehr Planungssicherheit für Millionen Eigentümer.

Sofortabzug oder langfristige Abschreibung?

Die zentrale Frage für jeden Immobilienbesitzer lautet: Kann ich die Kosten sofort von der Steuer absetzen oder muss ich sie über Jahrzehnte abschreiben? Das neue Schreiben vom 26. Januar 2026 trennt scharf zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten.

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Erhaltungsaufwand dient dazu, den ursprünglichen Zustand zu bewahren – etwa eine kaputte Heizungspumpe zu tauschen oder Fassaden zu streichen. Diese Kosten sind sofort und in voller Höhe abzugsfähig. Herstellungskosten hingegen verbessern das Gebäude wesentlich, etwa durch einen Anbau oder eine Komplettmodernisierung. Sie werden nur über die jährliche AfA abgeschrieben, oft über 33 bis 50 Jahre.

Die kritische 15-Prozent-Grenze

Besonders heikel sind Sanierungen kurz nach dem Kauf. Überschreiten die Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb netto 15 Prozent der Anschaffungskosten, stuft das Finanzamt sie meist als anschaffungsnahe Herstellungskosten ein. Dann ist der begehrte Sofortabzug passé.

Das BMF präzisiert nun, dass die Finanzverwaltung Einzelmaßnahmen über diesen Dreijahreszeitraum zusammenfassen kann – eine sogenannte "Sanierung in Raten". Eine sorgfältige Planung und Dokumentation ist daher unerlässlich, um steuerliche Fallstricke zu umgehen.

Energiewende wird steuerlich erleichtert

Eine gute Nachricht für die Klimawende: Viele energetische Sanierungen gelten künftig als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand. Der Einbau einer Wärmepumpe, der Fenstertausch oder eine Fassadendämmung müssen nicht mehr zwangsläufig über Jahrzehnte abgeschrieben werden.

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Entscheidend ist, dass diese Maßnahmen nicht zu einer wesentlichen Standardhebung führen. Diese liegt laut BMF nur vor, wenn mindestens drei von vier zentralen Ausstattungsmerkmalen deutlich verbessert werden: Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster.

Klare Dokumentation schützt vor Nachforderungen

Steuerberater raten Eigentümern dringend, den Zustand ihrer Immobilie vor Beginn von Arbeiten genau zu dokumentieren. Fotos und Beschreibungen der vier Schlüsselkategorien können im Streitfall mit dem Finanzamt entscheidend sein.

Die neuen Regeln gelten für alle offenen Fälle – also auch für laufende Steuerverfahren. Sie sollen Gerichtsstreitigkeiten reduzieren und Verwaltungsabläufe beschleunigen. Für komplexe Projekte bleibt eine frühzeitige steuerliche Beratung jedoch unverzichtbar.

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