Destatis: Bevölkerungsrückgang spaltet Immobilienmarkt

Deutschlands Bevölkerung schrumpft erstmals seit der Pandemie. Neue Daten des Statistischen Bundesamtes markieren eine Zäsur und verschärfen die Kluft auf dem Immobilienmarkt: Während Metropolen stabil bleiben, droht ländlichen Regionen ein beschleunigter Preisverfall.

Zum Jahreswechsel lebten rund 83,5 Millionen Menschen in der Bundesrepublik – etwa 100.000 weniger als im Vorjahr. Diese demografische Wende sendet Schockwellen durch die Branche. Die Gesamtnachfrage nach Wohnraum erhält einen Dämpfer.

Stadt-Land-Gefälle wird fundamental untermauert

Der Rückgang trifft nicht alle Regionen gleich. Die sogenannte Landflucht und die Alterung der Gesellschaft lassen strukturschwache Gebiete überproportional Einwohner verlieren. Dort trifft der Schwund auf einen oft älteren Immobilienbestand. Leerstand steigt, Preise geraten weiter unter Druck.

In den Top-7-Metropolen wie Berlin, München oder Hamburg bleibt die Lage dagegen angespannt. Sie verzeichnen weiter Zuzug durch Binnenwanderung und internationale Fachkräfte. Das stabilisiert Mieten und Kaufpreise auf hohem Niveau.

Anders im ländlichen Raum: Maklerportale berichten von Objekten, die immer länger zum Verkauf stehen. Investoren ziehen sich zunehmend aus B- und C-Lagen zurück, weil die langfristige Wertperspektive schwindet.

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Neue Rahmenbedingungen für Käufer und Verkäufer

Parallel zur Demografie stabilisieren sich die Finanzierungsbedingungen. Die Bauzinsen bewegen sich 2026 voraussichtlich zwischen 3,5 und 4,0 Prozent. Diese „neue Normalität“ bietet Planungssicherheit, liegt aber deutlich über dem Niveau der Boom-Jahre vor 2022.

Für Kaufinteressenten bedeutet das neue Verhandlungsmacht – allerdings fast nur abseits der Ballungszentren. In Regionen mit Einwohnerschwund sind Preisabschläge bei Bestandsimmobilien mittlerweile Regel.

Ein weiterer Belastungsfaktor:
* Steigende CO₂-Preise
* Strengere energetische Anforderungen

Alte Heizungen und unsanierte Gebäude werden zum Preisrisiko. Käufer rechnen die absehbaren Sanierungskosten direkt vom Kaufpreis ab.

Langfristig wird die „Mikrolage“ entscheidend

Langfristprognosen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) bis 2045 untermauern den Trend. Während wirtschaftsstarke Regionen und Stadtstaaten weiter wachsen könnten, droht manchen Landkreisen in Ostdeutschland ein Bevölkerungsverlust von bis zu einem Fünftel.

Das pauschale „Betongold“-Versprechen gilt 2026 nicht mehr flächendeckend. Experten raten, Investitionsentscheidungen streng an der langfristigen demografischen Prognose für den jeweiligen Landkreis auszurichten.

Die schrumpfende Bevölkerung bedeutet keinen allgemeinen Crash, sondern eine überfällige Differenzierung. Der Markt wandelt sich vom Verkäufer- zum hochselektiven Käufermarkt. Wer heute investiert, muss genau hinschauen: In der Stadt bleibt Wohnraum knapp, auf dem Land folgen die Preise der demografischen Realität.

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