Deutscher Immobilienmarkt: Mietpreise steigen, Kaufpreise erholen sich

Während Neuvertragsmieten in Ballungszentren weiter anziehen, zeigen sich bei Immobilienpreisen erste Erholungstendenzen. Energieeffizienz wird zum entscheidenden Faktor.

Mietexplosion im Umland

Die Neuvertragsmieten sind bundesweit um 3,5 Prozent gestiegen. Besonders heftig trifft es Düsseldorf mit einem Plus von 5,9 Prozent, gefolgt von Köln (5,7 Prozent) und Hamburg (5,1 Prozent). Einzig Berlin fällt aus dem Rahmen: Hier sanken die Mieten um 0,8 Prozent.

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Noch deutlicher fällt der Anstieg im Umland der sieben größten Städte aus: plus 4,2 Prozent. Der Grund? Viele ziehen aus den teuren Zentren ins Umland. In Kleve an der niederländischen Grenze stiegen die Angebotsmieten innerhalb von vier Jahren um fast 20 Prozent – bundesweit Spitze unter den Mittelstädten.

Kaufpreise ziehen wieder an

Nach einer Phase der Stagnation erholen sich auch die Kaufpreise. Das Statistische Bundesamt verzeichnete für das dritte Quartal 2025 ein Plus von 3,3 Prozent. Für 2026 prognostiziert der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) einen moderaten Anstieg um 3,1 Prozent.

Entscheidend ist die Energieeffizienz. Laut Ökonomen wie Pekka Sagner vom Institut der deutschen Wirtschaft schlägt sich der energetische Zustand einer Immobilie mittlerweile dauerhaft in den Marktpreisen nieder.

Bauzinsen bleiben hoch

Trotz leichter Erholung: Die Rahmenbedingungen bleiben schwierig. Bauzinsen für zehnjährige Kredite liegen bei knapp 4 Prozent – eine erhebliche Belastung nach den Tiefzinsphasen früherer Jahre. Die Bundesbank warnt zudem, dass Kreditinstitute ihre Vergaberichtlinien verschärft haben.

Geopolitische Faktoren wie der Iran-Konflikt bringen zusätzliche Unsicherheit. Zwar fällt der Energiepreisschock weniger gravierend aus als 2022, dennoch treiben die Risiken Inflation und Zinsen. In Hessen stagnieren die Baugenehmigungen bei rund 1.130 Wohnungen – ein leichtes Plus zum Vorjahr, aber 40 Prozent unter dem Niveau von 2021.

Großinvestition in Berlin

Ein Lichtblick: Die Europäische Investitionsbank (EIB) und das Berliner Wohnungsunternehmen HOWOGE vereinbarten einen unbesicherten Kreditrahmen über 500 Millionen Euro. Das Geld soll bis 2029 den Neubau von rund 3.200 Wohneinheiten ermöglichen. Es ist die größte EIB-Einzelfinanzierung für den Wohnungsbau in Deutschland seit einem Jahrzehnt. Mindestens die Hälfte der Wohnungen soll gefördert sein.

Neue Projekte bundesweit

Trotz schwieriger Gesamtlage entstehen neue Projekte mit Fokus auf Nachhaltigkeit. In Berlin-Westend starteten die Arbeiten für „arrive westend“ – 305 Mietwohnungen in sechs Gebäudeteilen, Fertigstellung 2028. In Paderborn entsteht ein Klimaquartier mit Nahwärmenetz auf Holzhackschnitzel-Basis. In München wird am „Sendlinger Loch“ gebaut, wo nach Umplanung 186 Mietwohnungen entstehen.

Ein neues Wohnquartier am Stöckachplatz in Stuttgart wird morgen eingeweiht. Auf dem Gelände einer ehemaligen Schule entstanden 28 Wohnungen, eine Kindertagesstätte und ein Supermarkt.

Kommunen am Limit

Diesen Erfolgen stehen massive Defizite gegenüber. In Wermelskirchen konnten 2025 keine Fördermittel für öffentlichen Wohnungsbau bewilligt werden – das Budget reichte nicht. Anträge in Höhe von 43 Millionen Euro standen lediglich 15 Millionen Euro gegenüber. In Friesland und Wilhelmshaven bleiben Baugebiete politisch blockiert oder Entwicklungsflächen fehlen.

Schattenmärkte entstehen

Die Knappheit führt zu irregulären Praktiken. Bestandsmieter verlangen bei Untervermietungen überhöhte Abschlagszahlungen für Möbel oder unzulässige Zuschläge. Diese informellen Preissteigerungen entziehen sich der Statistik.

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Die Zahl möblierter Angebote auf Portalen hat sich verdreifacht, während klassische Inserate für unbefristete Mietverhältnisse zurückgehen. In München erreichen Quadratmeterpreise bei Neuverträgen Spitzenwerte von über 23,50 Euro.

Europa warnt vor sozialer Instabilität

In Brüssel diskutiert das EU-Parlament über Investitionsprogramme. Bauziele werden in vielen Mitgliedstaaten regelmäßig verfehlt. Die Wartezeiten für Sozialwohnungen betragen in einigen Regionen bis zu zehn Jahre.

Ausblick: Erholung auf Sicht

Der BVR erwartet für 2026 eine Wertsteigerung von etwa 3 Prozent. Immobilien könnten im Vergleich zu anderen Anlageklassen wie Gold wieder attraktiver werden.

Die Bauwirtschaft blickt gespannt auf 2027 und 2028. Dann sollen zahlreiche Großprojekte fertiggestellt werden. Ob das reicht, bleibt fraglich. Entscheidend wird sein, ob Förderprogramme wie das EIB-HOWOGE-Abkommen Schule machen.

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