Die CIO-Aktie reagiert auf Fusionspläne von City Office REIT

City Office REIT (CIO, ISIN CA17734T1030) soll laut einer Investor-Relations-Mitteilung vom 17.06.2024 von einem von GIC verwalteten Private-Real-Estate-Fonds übernommen werden, wobei die CIO-Aktie zu 11,35 US-Dollar je Anteilsschein in bar abgefunden werden soll. Dieses Angebot lag laut derselben Mitteilung rund 23 Prozent über dem Schlusskurs vor Bekanntgabe der Transaktion und bewertet den Büroimmobilien-Spezialisten mit knapp 610 Millionen US-Dollar Eigenkapitalwert.

Übernahmeangebot treibt Bewertungsniveau

Laut der Transaktionsankündigung vom 17.06.2024 soll der Angebotspreis von 11,35 US-Dollar je CIO-Aktie den volumengewichteten durchschnittlichen Börsenkurs der vorangegangenen 30 Handelstage um rund ein Fünftel übertreffen. Auf Basis der zum Abschluss 2023 ausstehenden rund 53,7 Millionen Stammaktien ergibt sich damit ein impliziter Eigenkapitalwert von etwa 610 Millionen US-Dollar für City Office REIT. Einschließlich der Nettofinanzverbindlichkeiten entspricht dies einem Enterprise Value im Bereich von über 1,2 Milliarden US-Dollar, was etwa dem 14- bis 15-fachen der 2023 erzielten Funds-from-Operations (FFO) entspricht.

Für viele US-Immobilienwerte ist die Bewertung an der Börse zuletzt deutlich unter die Nettoinventarwerte gefallen, während das Übernahmeangebot für City Office REIT näher am bereinigten Nettoinventarwert je Aktie liegt. In der Mitteilung führt das Management aus, dass der Angebotspreis einem Aufschlag von rund 27 Prozent auf den volumengewichteten 90-Tage-Durchschnittskurs entspricht, was die strategische Prämie des Bieters für den Zugang zu Büroimmobilien in Wachstumsregionen wie Texas und Florida unterstreicht.

Operative Kennzahlen: Einnahmen und FFO im Blick

Laut dem Geschäftsbericht für das Jahr 2023 erwirtschaftete City Office REIT Mieterträge von rund 139 Millionen US-Dollar, nach etwa 148 Millionen US-Dollar im Jahr 2022, was einem Rückgang von rund 6 Prozent entspricht. Hintergrund sind selektive Objektverkäufe sowie Leerstands- und Mietpreisdruck im Bürosegment, insbesondere in bestimmten Märkten an der US-Westküste. Der für REITs zentrale operative Ertragsindikator, die Funds from Operations (FFO), lag 2023 bei rund 61 Millionen US-Dollar, nach etwa 66 Millionen US-Dollar im Vorjahr, sodass sich ein Rückgang von ungefähr 8 Prozent ergab.

Auf bereinigter Basis meldete City Office REIT 2023 einen FFO je Aktie von rund 1,11 US-Dollar, nachdem im Jahr 2022 noch etwa 1,19 US-Dollar je Anteilsschein erzielt worden waren. Damit ging der bereinigte FFO je Aktie um knapp 7 Prozent zurück, was vor allem den erhöhten Zinsaufwendungen und der schwächeren Vermietungsdynamik geschuldet war. Gleichzeitig blieb die Ausschüttungsquote mit rund 60 bis 65 Prozent der operativen Mittelzuflüsse in einem für US-Büro-REITs üblichen Rahmen.

Bilanzstruktur und Verschuldungssituation

Zum Bilanzstichtag 31.12.2023 wies City Office REIT laut Geschäftsbericht Gesamtverbindlichkeiten von rund 755 Millionen US-Dollar aus, wovon etwa 655 Millionen US-Dollar auf verzinsliche Finanzschulden entfielen. Bezogen auf den ausgewiesenen Immobilienbestand entsprach dies einem Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) von rund 47 Prozent. Das Management hob hervor, dass der überwiegende Teil der Verbindlichkeiten festverzinslich oder über Zinsderivate abgesichert sei, sodass der unmittelbare Druck aus den in den USA gestiegenen Leitzinsen begrenzt bleibe.

Die Zinsaufwendungen stiegen 2023 gleichwohl auf rund 37 Millionen US-Dollar, nach etwa 30 Millionen US-Dollar im Jahr 2022, was einem Zuwachs von gut 23 Prozent entspricht. Diese Entwicklung belastete die FFO-Marge, die von etwa 45 Prozent im Jahr 2022 auf rund 44 Prozent in 2023 zurückging. Im Zuge der geplanten Übernahme ist vorgesehen, einen Teil der Schuldenstruktur zu refinanzieren, um perspektivisch von einem institutionellen Investment-Grade-Profil des Käuferkonsortiums zu profitieren.

Portfoliostrategie mit Fokus auf Sunbelt-Märkte

City Office REIT ist auf Büroimmobilien in wachstumsstarken US-Metropolen spezialisiert, darunter Dallas, Phoenix, Denver, Tampa und Orlando. Zum Jahresende 2023 umfasste das Portfolio laut Unternehmensangaben 26 Objekte mit einer vermietbaren Fläche von rund 5,7 Millionen Quadratfuß. Die wirtschaftliche Auslastung lag dabei bei etwa 84 Prozent, nach rund 86 Prozent im Vorjahr, was einen leichten Rückgang um rund 2 Prozentpunkte bedeutet.

Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge lag 2023 bei gut 4,5 Jahren, womit die Einnahmesicherheit mittelfristig als relativ robust gelten kann. Gleichzeitig weist das Unternehmen darauf hin, dass rund 10 bis 12 Prozent der Mieterträge in den Jahren 2024 und 2025 zur Verlängerung anstehen, was Chancen für Neuvermietungen, aber auch Risiken bei einer anhaltend verhaltenen Nachfrage nach Büroflächen mit sich bringt. Im Rahmen der strategischen Ausrichtung setzt City Office REIT verstärkt auf Objekte mit guten Lagequalitäten, flexiblen Grundrissen und ESG-orientierten Modernisierungsoptionen.

Produktbezug: Büroimmobilien als Kerngeschäft

Als spezialisierter Real Estate Investment Trust konzentriert sich City Office REIT im Kerngeschäft auf die Vermietung und Bewirtschaftung von Bürogebäuden in wachstumsstarken US-Regionen. Ein repräsentatives Beispiel ist ein Multi-Tenant-Bürokomplex in Tampa mit mehreren Gebäuden, der langfristige Mietverträge mit Dienstleistungs- und Technologieunternehmen aufweist und einen bedeutenden Beitrag zu den jährlichen Mieterträgen leistet. Solche Objekte generieren die wiederkehrenden Cashflows, aus denen sich die Dividendenbasis der CIO-Aktie speist.

CIO-Aktie und Markteinordnung

Im Zuge der Übernahmeankündigung orientiert sich die CIO-Aktie im Handel an US-Börsen eng am gebotenen Abfindungspreis von 11,35 US-Dollar je Anteilsschein. Damit notiert der Titel nahe der oberen Spanne der vergangenen 52 Wochen, in denen die Aktie laut Marktinformationen zwischen rund 4,50 und 11,50 US-Dollar gehandelt wurde. Für Anleger signalisiert das aktuelle Kursniveau, dass der Markt mit hoher Wahrscheinlichkeit von einem Abschluss der Transaktion zu den vereinbarten Konditionen ausgeht.

Der weitere Verlauf der CIO-Aktie dürfte im Wesentlichen von regulatorischen Genehmigungen, der Zustimmung der Aktionäre und möglichen alternativen Angeboten abhängen. Bis zum geplanten Closing-Termin, der nach Unternehmensangaben im Laufe des Jahres 2025 erwartet wird, bleibt der Titel damit für eventgetriebene Investoren interessant, während langfristig orientierte Anleger vor allem auf den realisierten Verkaufspreis je Aktie und die operative Entwicklung des Portfolios bis zum Vollzug achten.