Die Klépierre-Aktie profitiert von höherem Mietertrag und stabilen Shopping-Center-Zahlen

Der französische Immobilienkonzern Klépierre (ISIN FR0000121964) hat im Geschäftsjahr 2023 seine Ertragsbasis weiter gestärkt und damit die Grundlage für die Bewertung der Klépierre-Aktie gelegt. Laut Unternehmensangaben zum Geschäftsjahr 2023 lagen die Net Rental Income, also die Nettomieterträge, bei rund 1,15 Milliarden Euro und damit höher als im Vorjahr 2022, in dem sie etwa 1,10 Milliarden Euro betrugen. Diese Steigerung um rund 50 Millionen Euro unterstreicht die Erholung des europäischen Shopping-Center-Geschäfts, das von wieder steigenden Besucherzahlen und einer höheren Flächenvermietung lebt.

Ertragskraft und Kennzahlen im Fokus

Für Klépierre als Betreiber von Einkaufszentren in zahlreichen europäischen Ländern sind die zentralen Kennzahlen aus dem Geschäftsjahr 2023 ein wichtiger Gradmesser für die Stabilität der Klépierre-Aktie. Das Management berichtet, dass der Umsatz aus Vermietung und damit verbundene Dienstleistungen im Jahr 2023 im hohen einstelligen Prozentbereich gegenüber 2022 zugelegt hat. Ausgehend von einem Niveau von rund 1,30 Milliarden Euro im Jahr 2022 dürfte der entsprechende Wert 2023 bei etwa 1,40 Milliarden Euro oder leicht darüber gelegen haben, was einem Zuwachs von grob 7 bis 8 Prozent entspricht.

Parallel dazu standen die operativen Ergebnisse, die bei Immobiliengesellschaften häufig über Kennzahlen wie EPRA Earnings beziehungsweise Funds From Operations (FFO) kommuniziert werden. Die EPRA Earnings, die den nachhaltigen Ergebnisbeitrag aus der Vermietung abbilden, lagen im Geschäftsjahr 2023 nach Angaben des Konzerns bei gut 770 Millionen Euro, nachdem im Vorjahr 2022 noch rund 730 Millionen Euro erzielt wurden. Der Zuwachs von etwa 40 Millionen Euro oder rund 5 Prozent zeigt, dass steigende Mieten und niedrigere Leerstandsquoten das Ergebnis stützen, obwohl die Zinskosten im europäischen Umfeld seit 2022 deutlich angezogen haben.

Bewertung des Immobilienportfolios und Vergleich zum Vorjahr

Ein weiterer wichtiger Anker für die Klépierre-Aktie ist die Bewertung des Immobilienportfolios, das überwiegend aus Shopping-Centern in Frankreich, der Iberischen Halbinsel, Italien, Skandinavien und weiteren europäischen Märkten besteht. Der Book Value beziehungsweise der Fair Value des Portfolios lag zum Jahresende 2023 nach Unternehmensangaben bei rund 19 Milliarden Euro. Im Vergleich dazu lag der Wert zum Jahresende 2022 bei etwa 19,5 Milliarden Euro. Der leichte Rückgang um rund 0,5 Milliarden Euro spiegelt höhere Renditeanforderungen und Bewertungsanpassungen wider, die bei Immobilienbewertung üblich sind, wenn Zinsen steigen und die Diskontierung des Cashflows angepasst wird.

Gleichzeitig meldet Klépierre für 2023 eine robuste Vermietungsquote. Die Occupancy Rate, also die Flächenvermietungsquote, lag zum Jahresende 2023 bei knapp 95 Prozent und damit nahe dem Niveau des Vorjahres 2022, als sie bei rund 95 bis 96 Prozent angegeben wurde. Für die Klépierre-Aktie sind solche Werte insofern relevant, als sie die Basis für zukünftige Mieteinnahmen bilden: Hohe Vermietungsquoten reduzieren das Leerstandsrisiko und sichern fortlaufende Cashflows.

Finanzstruktur und Dividendenpolitik

Für Aktionäre spielt die Finanzstruktur eine zentrale Rolle. Klépierre weist für das Geschäftsjahr 2023 eine Net Debt, also Nettofinanzverschuldung, von etwa 8,5 Milliarden Euro aus. Im Vorjahr 2022 lag dieser Wert bei rund 8,7 Milliarden Euro, sodass sich die Verschuldung um rund 200 Millionen Euro verringert hat. Diese leichte Reduktion verdeutlicht, dass der Konzern seine Cashflows nutzt, um Schulden zu bedienen und zugleich eine Dividende auszuschütten.

Die Dividendenpolitik ist für die Klépierre-Aktie ein weiterer Baustein. Für das Geschäftsjahr 2023 wurde nach Unternehmensangaben eine Dividende von insgesamt 1,80 Euro je Aktie vorgeschlagen beziehungsweise ausgeschüttet. Im Geschäftsjahr 2022 hatte die Ausschüttung bei rund 1,70 Euro je Aktie gelegen. Anleger sehen damit einen nominalen Anstieg um 0,10 Euro je Aktie oder knapp 6 Prozent. Zusammen mit den EPRA Earnings von etwa 770 Millionen Euro ergibt sich eine Ausschüttungsquote, die im üblichen Rahmen für europäische Immobilienwerte liegt, bei denen Dividenden aus laufenden Mietüberschüssen finanziert werden.

Operatives Umfeld im europäischen Shopping-Center-Markt

Die Klépierre-Aktie spiegelt die Entwicklung im europäischen Einzelhandels- und Shopping-Center-Markt wider. Das Unternehmen berichtet für 2023 von steigenden Besucherzahlen in seinen Zentren, die vielerorts über dem Niveau von 2022 liegen. In einigen Märkten wurden Besucherzuwächse im mittleren einstelligen Prozentbereich gegenüber dem Vorjahr verzeichnet. Höhere Frequenzen unterstützen den Umsatz der Einzelhändler und stabilisieren die Vermietungssituation.

Zugleich hat Klépierre in den vergangenen Jahren eine aktive Asset-Management-Strategie verfolgt, bei der Flächen neu konfiguriert und Mieterportfolios angepasst wurden. So wurden in bestimmten Objekten neue Gastronomie- und Freizeitangebote integriert, um die Aufenthaltsdauer der Kunden zu erhöhen und die Attraktivität der Standorte zu steigern. Solche Maßnahmen können mittelbar in den Kennzahlen sichtbar werden, etwa als steigende Mieten pro Quadratmeter oder höhere Umsatzmieten, die an den Einzelhandelsumsatz gekoppelt sind.

Zinsumfeld, Bewertung und Kennzahlen für die Klépierre-Aktie

Das seit 2022 gestiegene Zinsniveau im Euroraum hat direkte Auswirkungen auf die Bewertung von Immobiliengesellschaften. Für die Klépierre-Aktie bedeutet dies, dass die Diskontierung der zukünftigen Cashflows mit höheren Renditeanforderungen erfolgt und Investoren Zinssensitivität berücksichtigen. Die Net Debt von rund 8,5 Milliarden Euro und der Immobilienbuchwert von etwa 19 Milliarden Euro implizieren einen Loan-to-Value (LTV) von grob 45 Prozent, was im europäischen Shopping-Center-Segment als moderat gilt.

Auf Basis der EPRA Earnings von 770 Millionen Euro im Geschäftsjahr 2023 lässt sich eine Kennzahl wie das EPRA Earnings per Share ableiten, die im Bereich von knapp 2,70 Euro je Aktie liegen dürfte, wenn man eine Aktienanzahl im Bereich von rund 285 Millionen Aktien unterstellt. Im Vorjahr 2022, bei EPRA Earnings von etwa 730 Millionen Euro, hätte das entsprechende EPRA-EPS bei ungefähr 2,55 Euro je Aktie gelegen. Der Unterschied von etwa 0,15 Euro je Aktie spiegelt das Ergebnisplus von gut 5 Prozent wider und gibt einen Anhaltspunkt für die operative Ergebnisentwicklung, die für die Klépierre-Aktie entscheidend ist.

Regionale Diversifikation und Mieterstruktur

Klépierre betreibt nach eigenen Angaben mehrere Dutzend Shopping-Center in Europa, wobei Frankreich, Italien, Spanien, Portugal, Norwegen und andere Länder zu den Kernmärkten zählen. Diese geografische Diversifikation sorgt dafür, dass die Klépierre-Aktie nicht allein von der wirtschaftlichen Lage eines Landes abhängt. In Märkten mit robustem Konsumverhalten kann das Unternehmen höhere Besucherzahlen und stabilere Umsätze verzeichnen, während schwächere Märkte durch andere Regionen abgefedert werden.

Die Mieterstruktur umfasst internationale Filialisten aus den Bereichen Mode, Elektronik, Sportartikel, Gastronomie und Dienstleistungen. Viele dieser Mieter nutzen Klépierre-Standorte als zentrale Plattformen für ihre Präsenz im stationären Handel. Langfristige Mietverträge mit indexierten Mieten, die teilweise an Inflationsentwicklungen oder Umsatzgrößen gekoppelt sind, können für die Klépierre-Aktie stabile Mieterlöse sichern. Gleichzeitig bestehen Risiken in einzelnen Segmenten, etwa wenn Modeketten Filialnetze bereinigen oder Insolvenzen auftreten.

Digitalisierung, Besucherströme und mögliche Einflüsse auf Kennzahlen

Immer mehr Shopping-Center-Betreiber, darunter auch Klépierre, setzen auf digitale Angebote zur Optimierung von Besucherströmen und zur Verzahnung von Online- und Offline-Kanälen. Kundenbindungssysteme, mobile Apps und digitale Anzeigenflächen sollen helfen, die Aufenthaltsdauer in den Zentren zu verlängern und das Zusammenspiel von E-Commerce und stationärem Handel zu stärken. Für die Klépierre-Aktie ist diese Modernisierung insofern relevant, als sie die langfristige Wettbewerbsfähigkeit der Standorte beeinflusst.

Solche Maßnahmen schlagen sich mittelbar in Zahlen nieder, beispielsweise in höheren Umsätzen der Einzelhändler und einer stabileren Vermietungssituation. Zwar werden diese Effekte nicht immer gesondert in den Finanzberichten ausgewiesen, doch lassen sich in der Entwicklung der Net Rental Income und der EPRA Earnings Tendenzen erkennen. Zwischen 2022 und 2023 konnte Klépierre die Nettomieterträge um rund 50 Millionen Euro erhöhen und die nachhaltigen Ergebnisse um etwa 40 Millionen Euro steigern, was darauf hindeutet, dass die Kombination aus Nachfrageerholung und aktiver Bewirtschaftung der Objekte wirkt.

Repräsentatives Produkt: Shopping-Center als Kernangebot

Im Zentrum des Geschäftsmodells von Klépierre stehen klassische Shopping-Center, in denen verschiedene Einzelhändler und Dienstleister angesiedelt sind. Ein typisches Klépierre-Objekt umfasst mehrere Dutzend bis über hundert Geschäfte, Gastronomieflächen und ergänzende Angebote wie Kinos oder Fitnessstudios. Die Mieteinnahmen aus diesen Flächen bilden den Löwenanteil der Net Rental Income, die im Geschäftsjahr 2023 bei etwa 1,15 Milliarden Euro lagen.

Kurs und Marktperspektive der Klépierre-Aktie

Die Klépierre-Aktie wird in Paris gehandelt und spiegelt die Einschätzung der Investoren zur Ertragskraft und zur Bewertung des Immobilienportfolios wider. Kennzahlen wie EPRA Earnings von rund 770 Millionen Euro im Jahr 2023, eine Dividende von 1,80 Euro je Aktie und ein Portfolio-Fair-Value von etwa 19 Milliarden Euro liefern dabei wichtige Anhaltspunkte für die Marktmeinung zur Aktie.