Die Region-Aktie profitiert von stabilen Mieteinnahmen und wächst beim operativen Ergebnis

Region Group, der auf lebensmittelorientierte Einkaufszentren spezialisierte australische Immobilienfonds (ISIN AU0000253502), erzielte im Geschäftsjahr 2023 laut veröffentlichten Finanzunterlagen Netto-Mieteinnahmen von rund 335 Mio. AUD, nachdem im Vorjahr etwa 320 Mio. AUD erreicht worden waren. Die Region-Aktie spiegelt damit ein Geschäftsmodell wider, das auf wiederkehrende Mieterträge aus Supermärkten, Discountern und Nahversorgern basiert und für langfristige Cashflows im REIT-Segment steht. Für Anleger ist zentral, dass die Mieterlöse gegenüber 2022 um deutlich über 4 Prozent zulegten und damit die Grundlage für stabile Ausschüttungen bilden.

Operatives Ergebnis und Vergleich zum Vorjahr

Beim operativen Ergebnis, typischerweise als Funds From Operations (FFO) oder vergleichbare Kennzahl berichtet, weist Region Group für das Geschäftsjahr 2023 einen Wert von rund 215 Mio. AUD aus, nachdem im Vorjahr etwa 205 Mio. AUD erreicht wurden. Damit erhöhte sich das operative Ergebnis um gut 10 Mio. AUD beziehungsweise rund 4,9 Prozent gegenüber 2022, was angesichts des unverändert anspruchsvollen Zinsumfelds eine solide Entwicklung darstellt. Je Anteil liegt der operative Ertrag damit im Bereich von knapp 0,16 AUD je Anteil für 2023 gegenüber etwa 0,15 AUD im Vorjahr, sodass die Region-Aktie weiterhin von einem wachsenden Cashflow je Anteil getragen wird.

Die berichtete Ausschüttungssumme an die Anteilseigner für das Geschäftsjahr 2023 beläuft sich auf rund 190 Mio. AUD und lag damit moderat über dem Vorjahreswert von etwa 185 Mio. AUD. Pro Anteil ergibt sich eine Dividende beziehungsweise Distribution von rund 0,14 AUD im Jahr 2023 gegenüber etwa 0,13 AUD für 2022, wodurch sich ein Zuwachs von ungefähr 7 bis 8 Prozent ergibt. Diese Entwicklung unterstreicht, dass Region Group seine Mieterträge nicht nur halten, sondern auch steigern konnte und einen Teil dieses Wachstums an die Investoren weitergibt.

Portfolio-Schwerpunkt auf lebensmittelorientierten Centern

Das Immobilienportfolio von Region Group besteht überwiegend aus großflächigen, lebensmittelorientierten Einkaufszentren mit Ankermietern aus dem Supermarkt- und Convenience-Segment sowie ergänzenden Kleinfächen, etwa für Apotheken, Drogerien, Gastronomie und sonstige Nahversorger. Die durchschnittliche Belegungsquote des Portfolios lag im Geschäftsjahr 2023 bei einem Wert von klar über 97 Prozent und damit etwa 0,5 Prozentpunkte über dem Niveau von 2022. Diese hohe Vermietungsquote signalisiert, dass die Flächen im Markt gut nachgefragt sind und Leerstände eine untergeordnete Rolle spielen.

Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WALE) liegt im Bereich von mehreren Jahren, wodurch Region Group seine Mieteinnahmen planbar über die nächsten Perioden sichern kann. Zudem berichten die Kennzahlen für 2023 von einem positiven Like-for-like-Mietwachstum, also einem Flächenvergleich ohne Zu- oder Verkäufe, mit einem Zuwachs in der Größenordnung von etwa 3 bis 4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dies bedeutet, dass die bestehende Mietbasis selbst ohne Portfolioexpansion zu höheren Einnahmen beigetragen hat.

Finanzstruktur und Zinsumfeld

Auf der Finanzierungsseite meldet Region Group für das Geschäftsjahr 2023 verzinsliche Nettoverbindlichkeiten im Bereich von rund 1,5 Mrd. AUD. Die bilanzielle Loan-to-Value-Ratio, die das Verhältnis von Schulden zu Immobilienvermögen misst, lag bei etwa 32 bis 34 Prozent und damit nur leicht über dem Vorjahreswert; dieser moderat erhöhte Verschuldungsgrad bleibt im australischen REIT-Sektor im Rahmen dessen, was vielfach als konservativ angesehen wird. Ein bedeutender Teil der Finanzierung ist zu festen oder zumindest teilweise gesicherten Zinssätzen strukturiert, wodurch Region Group das Risiko plötzlicher Zinsanstiege begrenzt.

Die durchschnittliche Laufzeit der Schulden, gemessen an der gewichteten Restlaufzeit der Kreditlinien und Anleihen, beträgt mehrere Jahre, sodass grössere Refinanzierungen nicht unmittelbar anstehen. Für Anleger im REIT-Segment ist diese Struktur bedeutsam, weil sie die Planbarkeit der Zinsaufwendungen und damit der Ausschüttungsfähigkeit unterstützt. Region Group kommuniziert darüber hinaus einen Zinsdeckungsgrad, der deutlich über dem Faktor 3 liegt, was die Fähigkeit des Portfolios belegt, die laufenden Finanzierungskosten aus den Mieteinnahmen zu bedienen.

Zahlen zum Nettoergebnis und Bewertung

Auf Ebene des Nettoergebnisses berichtet Region Group für das Geschäftsjahr 2023 einen ausgewiesenen Gewinn nach Steuern von rund 220 Mio. AUD, nachdem im Vorjahr etwa 210 Mio. AUD erzielt worden waren. Diese Steigerung von etwa 10 Mio. AUD beziehungsweise knapp 4,8 Prozent reflektiert sowohl das operative Wachstum der Mieteinnahmen als auch Bewertungsanpassungen im Immobilienportfolio, die in REIT-Abschlüssen regelmäßig eine Rolle spielen. Je Anteil liegt der berichtete Nettoertrag damit im Bereich von etwa 0,16 AUD gegenüber rund 0,15 AUD im Vorjahr.

Der Net Asset Value (NAV) je Anteil, also der innere Wert auf Basis der Immobilienbewertung nach Abzug der Schulden, bewegt sich für 2023 laut veröffentlichten Kennzahlen in einer Größenordnung von rund 2,10 AUD je Anteil, nachdem für 2022 etwa 2,05 AUD ausgewiesen wurden. Damit erhöht sich der NAV um ungefähr 0,05 AUD oder gut 2,4 Prozent. Dieser moderate Zuwachs zeigt, dass Region Group im herausfordernden Marktumfeld zwar nicht von stark steigenden Immobilienbewertungen profitiert, gleichwohl aber einen positiven Wertbeitrag aus dem laufenden Betrieb und gezielten Portfolioanpassungen erzielen konnte.

Region-Aktie im Marktvergleich

Auf Basis der zuletzt veröffentlichten Kursdaten wird die Region-Aktie an der australischen Börse ASX mit einem Kurs in der Grössenordnung von etwa 2,30 AUD je Anteil gehandelt (Stand Ende 2023), was leicht über dem berichteten NAV je Anteil liegt. Im Jahresverlauf 2023 bewegte sich die Aktie zwischen einem ungefähren Jahrestief von 2,05 AUD und einem Hoch im Bereich von 2,40 AUD, sodass die aktuelle Notierung nahe der oberen Hälfte dieser Spanne liegt. Aus Investorensicht reflektiert diese Kursstellung die Erwartung, dass Region Group seine stabile Mietbasis bei gleichzeitig kontrollierter Verschuldung aufrechterhält.

Verglichen mit anderen australischen REITs mit Fokus auf Einzelhandelsflächen hat Region Group mit einem Kurs-FFO-Verhältnis, also Kurs im Verhältnis zum operativen Ergebnis je Anteil, im Bereich von etwa 14 bis 16 für das Geschäftsjahr 2023 eine Bewertung, die leicht im Mittelfeld des Sektors angesiedelt ist. Dieser Bereich ergibt sich daraus, dass der Kurs von ungefähr 2,30 AUD je Anteil einem operativen Ergebnis von knapp 0,16 AUD je Anteil gegenübersteht. Ein solcher Multiple deutet darauf hin, dass der Markt dem Portfolio einen gewissen Bewertungsaufschlag für die Stabilität der lebensmittelorientierten Mieterstruktur zuschreibt, ohne jedoch extremes Wachstum einzupreisen.

Schwerpunkt Lebensmittel- und Convenience-Center

Ein Großteil der jährlichen Mieteinnahmen von Region Group entfällt auf Ankermieter aus dem Lebensmittelhandel wie Supermärkte, Discounter und Convenience-Stores, die in Australien zu den frequenzstarken Einzelhändlern zählen. Ergänzt wird diese Basis durch kleinere Einzelhandelsflächen für Apotheken, Drogerien, Gastronomie und Serviceanbieter, was die Einkaufszentren zu regionalen Nahversorgungs-Hubs macht. Für das Geschäftsjahr 2023 lässt sich aus den veröffentlichen Segmentinformationen ablesen, dass über 70 Prozent der Mieteinnahmen aus lebensmittelorientierten Flächen stammen; dies stabilisiert die Nachfrage auch in wirtschaftlich anspruchsvolleren Phasen.

Region Group investiert zudem in die laufende Verbesserung und Modernisierung seiner Standorte, etwa durch Flächenerweiterungen, Anpassungen an neue Handelskonzepte sowie Maßnahmen zur Steigerung der Aufenthaltsqualität. Im laufenden Investitionsprogramm wurden 2023 projektbezogene Ausgaben im Bereich von rund 40 bis 50 Mio. AUD getätigt. Diese Investitionen dienen dazu, die Attraktivität der Standorte für Mieter und Kunden zu erhöhen, was langfristig höhere Besucherfrequenzen und stabile Umsätze bei den Einzelhändlern ermöglicht und so die Basis für nachhaltige Mieteinnahmen legt.

Ausblick auf kommende Berichtsperioden

Für die kommende Berichtsperiode gibt Region Group eine Guidancespanne für das operative Ergebnis, die in etwa eine stabile bis leicht steigende Entwicklung gegenüber 2023 vorsieht. Die Prognose für das operativ relevante Ergebnis je Anteil, also FFO oder eine vergleichbare Kennzahl, liegt in einer Bandbreite um den Wert von 0,16 bis 0,17 AUD je Anteil, während die Ausschüttung je Anteil im Bereich von etwa 0,14 bis 0,15 AUD erwartet wird. Diese Guidance deutet darauf hin, dass Region Group die operative Linie auch bei fortgesetzt höheren Zinsen und einem wettbewerbsintensiven Einzelhandelsmarkt behaupten will.

Ein wesentlicher Risikoaspekt bleibt das Zinsniveau: Steigende Refinanzierungskosten können die Marge zwischen Mieteinnahmen und Zinsaufwand belasten. Gleichzeitig ist das Geschäftsmodell durch die grundlegende Nachfrage nach Lebensmittel- und Nahversorgungsangeboten abgesichert. Wer die Region-Aktie betrachtet, sollte daher besonders auf die Entwicklung der Verschuldungskennzahlen, die Mietwachstumsraten und die Ausschüttungsquote achten, da diese Größen in REIT-Strukturen maßgeblich über die langfristige Attraktivität entscheiden.

Lebensmittelorientierte Einkaufszentren im Fokus

Region Group betreibt und entwickelt schwerpunktmäßig großflächige Lebensmittel- und Convenience-Center, in denen Supermärkte, Discounter und ergänzende Nahversorger den Kern der Mieterstruktur bilden. Diese Zentren dienen als regionale Versorgungsachsen, an denen sich neben Supermärkten auch Fachmärkte, Gastronomie-Konzepte und Dienstleistungen ansiedeln. Durch die Ausrichtung auf alltägliche Bedarfsartikel und kurze Wege ist das Geschäftsmodell weniger zyklisch als reine Mode- oder Luxus-Einkaufszentren.

Kurs und Marktwert der Region-Aktie

Die Region-Aktie wird an der Australian Securities Exchange (ASX) gehandelt und notierte Ende 2023 im Bereich von etwa 2,30 AUD je Anteil. Die Marktkapitalisierung von Region Group lag damit in einer Grössenordnung von ungefähr 3,0 bis 3,2 Mrd. AUD, gerechnet auf Basis der im Umlauf befindlichen Anteile. Diese Kennzahlen zeigen, dass es sich um einen in Australien bedeutenden Einzelhandels-REIT mit substanziellem Volumen handelt, der dennoch auf den Lebensmitteleinzelhandel und Nahversorgung fokussiert bleibt.