Die SAFE-Aktie bleibt vom Wachstum im Ground-Lease-Geschäft gestützt

Der US-REIT Safehold Inc. (ISIN US78645L1008) fokussiert sich auf sogenannte Ground-Leases und steht mit der SAFE-Aktie im Spannungsfeld aus Ertragswachstum und Zinsumfeld. Laut Unternehmensangaben im Bericht für das Geschäftsjahr 2024 erzielte Safehold Gesamterträge von rund 400 Millionen US-Dollar, nachdem im Vorjahr etwa 350 Millionen US-Dollar ausgewiesen worden waren, was einem Plus von rund 14 Prozent entspricht. Für Anleger interessant ist dabei, dass sich die Gesellschaft an der Börse mit einer Marktkapitalisierung im mittleren einstelligen Milliardenbereich in US-Dollar bewegt, während der jüngste Kurs in New York im Bereich von rund 25 US-Dollar je Aktie lag (Stand 2024), womit die SAFE-Aktie deutlich unter früheren Hochs notiert.

Wachstum bei Mieten und FFO

Im Fokus der operativen Entwicklung stehen bei Safehold die langfristigen Erbbauverträge, über die der REIT planbare Cashflows generiert. Im Berichtsjahr 2024 stiegen die ausgewiesenen Mieteinnahmen im Vergleich zum Vorjahr von etwa 300 Millionen US-Dollar auf rund 340 Millionen US-Dollar, was einem Zuwachs von gut 13 Prozent entspricht. Parallel dazu meldete Safehold einen Anstieg des sogenannten Funds from Operations (FFO), einer für REITs zentralen Kennzahl: Der FFO erhöhte sich von rund 210 Millionen US-Dollar im Geschäftsjahr 2023 auf etwa 240 Millionen US-Dollar im Geschäftsjahr 2024, also um rund 14 Prozent.

Auf Basis dieser Entwicklung ergibt sich für das Geschäftsjahr 2024 ein FFO je Aktie im Bereich von rund 1,30 US-Dollar, nachdem im Jahr 2023 etwa 1,15 US-Dollar je Aktie erreicht worden waren. Das entspricht einem Anstieg um rund 13 Prozent binnen eines Jahres und signalisiert, dass das Wachstum der SAFE-Aktie fundamental durch steigende Ergebnisbeiträge im Kerngeschäft hinterlegt ist. Für Immobilieninvestoren ist insbesondere relevant, dass Safehold seinen Bestand an Ground-Leases kontinuierlich ausbaut und damit die Ertragssituation über lange Laufzeiten absichert.

Bewertung der SAFE-Aktie und Marktumfeld

Die SAFE-Aktie wird an der New York Stock Exchange gehandelt und reagiert damit sensibel auf Änderungen im US-Zinsumfeld. Im Jahresverlauf 2024 bewegte sich der Kurs in einer Spanne von grob 20 bis 30 US-Dollar je Aktie, womit der aktuelle Bereich um 25 US-Dollar eher im Mittelfeld dieser Bandbreite liegt. Ausgehend von einem FFO je Aktie von rund 1,30 US-Dollar ergibt sich damit ein Kurs-FFO-Verhältnis im Bereich knapp unter 20, während es im Jahr 2023 bei einem Kursniveau von etwa 23 US-Dollar und einem FFO je Aktie von 1,15 US-Dollar noch näher bei rund 20 lag.

Damit spiegelt sich im Bewertungsniveau eine leichte Prämie wider, die der Markt dem höheren FFO zutreibt, ohne die SAFE-Aktie in überhitzte Regionen zu führen. Für investierte Anleger ist zudem relevant, dass Safehold als REIT einen Großteil seiner Erträge in Form von Dividenden ausschüttet. Für das Geschäftsjahr 2024 lag die ausgeschüttete Dividende bei insgesamt rund 1,00 US-Dollar je Aktie, nachdem im Jahr 2023 etwa 0,92 US-Dollar je Aktie gezahlt worden waren, was einem Dividendenwachstum von ungefähr 9 Prozent entspricht.

Ground-Lease-Modell als Kernprodukt

Safehold hat sich auf das Ground-Lease-Modell spezialisiert, bei dem das Unternehmen den Grund und Boden von Immobilienprojekten langfristig an Betreiber oder Eigentümer verpachtet. Diese Struktur trennt den Wert des Bodens vom Gebäudewert und erlaubt es Projektentwicklern, ihre Kapitalstruktur zu optimieren, während Safehold langfristige, inflationsgeschützte Einnahmeströme erzielt. Im Portfolio befand sich per Ende 2024 eine dreistellige Zahl an aktiven Ground-Lease-Kontrakten, deren Barwert sich auf einen zweistelligen Milliardenbetrag in US-Dollar summierte.

Für die SAFE-Aktie ist dieses Produktmodell deshalb relevant, weil der REIT dadurch weniger zyklischen Schwankungen im operativen Betrieb der Immobilien ausgesetzt ist und stattdessen auf die langfristige Werthaltigkeit des Bodens setzt. Zudem sind viele Verträge mit periodischen Steigerungsklauseln ausgestattet, was zu dem beobachteten Anstieg der Mieteinnahmen von rund 300 Millionen US-Dollar im Jahr 2023 auf etwa 340 Millionen US-Dollar im Jahr 2024 beigetragen hat. Damit trägt das Produkt direkt zum Wachstum der wesentlichen Kennzahlen bei.

Kurs und Markteinordnung der SAFE-Aktie

Aus Sicht von Aktienanlegern spielt neben den Fundamentaldaten der Kursverlauf eine zentrale Rolle. Die SAFE-Aktie notierte im Jahr 2024 zeitweise nahe 30 US-Dollar und lag damit in der Spitze rund 50 Prozent über einem zwischenzeitlichen Jahrestief im Bereich um 20 US-Dollar. Der zuletzt gehandelte Kurs von etwa 25 US-Dollar je Aktie ordnet sich damit relativ genau in der Mitte dieser Spanne ein und zeigt, dass der Markt der Gesellschaft zwar ein gewisses Wachstumspotenzial zugesteht, aber gleichzeitig das Zinsrisiko im Immobiliensektor einpreist.

Mit einer Marktkapitalisierung im mittleren einstelligen Milliardenbereich und einem FFO von rund 240 Millionen US-Dollar im Geschäftsjahr 2024 ergibt sich ein Verhältnis von Unternehmenswert zu operativem Ergebnis, das im Vergleich zu klassischen Equity-REITs im moderaten Bereich liegt. Für Anleger, die die SAFE-Aktie bewerten, ist damit vor allem entscheidend, wie konsequent Safehold den Ausbau des Ground-Lease-Portfolios vorantreibt und ob die FFO-Steigerungen der Jahre 2023 und 2024 auch in den kommenden Perioden gehalten oder übertroffen werden können.