EU-Gebäuderichtlinie: Immobilienwerte brechen bei schlechter Energieeffizienz ein

Schon jetzt zeigt sich: Die Energieeffizienzklasse bestimmt den Preis.

Die „grüne Schere“ öffnet sich rasant

Die Umsetzungsfrist für die neugefasste EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) läuft am 29. Mai 2026 ab. Während die Bundesregierung letzte Details ins Gebäudeenergiegesetz einarbeitet, liefern aktuelle Marktdaten einen klaren Befund: Immobilien mit schlechten Energieeffizienzklassen verlieren massiv an Wert.

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Eine Analyse von Wüest Partner mit Daten von über 1,3 Millionen Objekten zeigt die Dynamik. Der Einfluss der Energieeffizienz auf die Immobilienwerte stieg im Vergleich zum Frühjahr 2024 um 32 Prozent bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Bei Mehrfamilienhäusern betrug der Anstieg sogar 36 Prozent.

Der Zusammenhang ist nahezu linear: Mit jeder schlechteren Effizienzklasse sinken die Kaufpreise bei Wohnungen um durchschnittlich 107 Euro pro Quadratmeter. Bei Mehrfamilienhäusern sind es rund 118 Euro. Am Mietmarkt reduziert sich die Kaltmiete um 0,22 Euro pro Quadratmeter je niedrigerer Klasse.

Im Bürosegment fallen die Abschläge mit 115 Euro pro Quadratmeter noch deutlicher aus. Institutionelle Investoren achten verstärkt auf ESG-Konformität, um ihre Portfolios zukunftssicher zu machen.

Die Folge: eine wachsende Kluft zwischen sanierten und unsanierten Objekten. Gebäude der Klasse D werden bereits 23 Prozent teurer gehandelt als vergleichbare Objekte der Klassen G und H. Gestiegene Zinsen und hohe Baukosten treiben diesen Preisabstand weiter an.

Was die neue Gesetzgebung bringt

Die Bundesregierung vereinfacht das Gebäudeenergiegesetz und macht es technologieoffener. Kernpunkt ist ein harmonisierter Energieausweis auf der Skala A bis G. Ältere Ausweise verlieren ihre Gültigkeit – bei Neuvermietung und Verkauf wird der modernisierte Ausweis Pflicht.

Der Nullemissionsstandard ist der zentrale Pfeiler: Ab 2030 müssen alle Neubauten in der EU im Betrieb keine CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen mehr verursachen. Für öffentliche Gebäude gilt das bereits ab 2028. Wärmepumpen, Photovoltaik und Solarthermie werden zur Standardausstattung.

Ab 2028 ist die CO2-Lebenszyklusanalyse für Neubauten über 1.000 Quadratmeter verpflichtend, ab 2030 für alle Neubauten. Entwickler müssen bereits in der Planung graue Energie und Rückbaubarkeit berücksichtigen.

Auch die Elektromobilität wird Standard: Bei Neubauten und größeren Renovierungen sind Vorverkabelung für Ladepunkte und Fahrradstellplätze obligatorisch. Die staatliche Förderung für reine Öl- und Gasheizungen endete bereits Anfang 2025.

Wohngebäude versus Gewerbeimmobilien

Die EPBD unterscheidet klar zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden. Für private Eigentümer gibt es keine direkten individuellen Sanierungspflichten. Stattdessen müssen die Mitgliedstaaten den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch senken: um 16 Prozent bis 2030, um 20 bis 22 Prozent bis 2035. Mindestens 55 Prozent der Einsparungen müssen durch Sanierung der schlechtesten Gebäude erfolgen.

Viel schärfer sind die Vorgaben für Gewerbeimmobilien und öffentliche Bauten. Die 16 Prozent der energetisch ineffizientesten Gebäude müssen bis 2030 saniert werden, bis 2033 steigt der Wert auf 26 Prozent. Besonders betroffen: ältere Lagerhallen und Bürogebäude aus der Nachkriegszeit.

Die Solarpflicht kommt schrittweise: Bis 31. Dezember 2026 müssen alle neuen öffentlichen Gebäude und Nichtwohngebäude ab 250 Quadratmetern für Photovoltaik oder Solarthermie gerüstet sein. Neue Wohngebäude folgen ab 2029.

Energy-Sharing und CO2-Preise

Ab 1. Juli 2026 startet ein neuer Marktmechanismus: Energy-Sharing erlaubt Nachbarn und Hausgemeinschaften, gemeinsam erzeugten Solarstrom unbürokratisch zu teilen. Das könnte die Amortisationszeiten für Solarinvestitionen verkürzen.

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Der wirtschaftliche Druck durch die CO2-Bepreisung bleibt hoch. Prognosen erwarten Preissteigerungen beim Heizen mit Gas um bis zu 1,55 Cent pro Kilowattstunde, bei Heizöl um bis zu 20,70 Cent pro Liter.

Die staatliche Förderung wurde angepasst: Pauschalförderungen für Wohngebäude wurden punktuell gekürzt, gezielte Einzelmaßnahmen wie Fassadendämmung und Fenstertausch rücken wieder in den Fokus.

Die EPBD-Umsetzung markiert eine Zäsur. Die Zeit der Unverbindlichkeit bei energetischen Standards ist vorbei. Eigentümer, die die Sanierungsplanung verschlafen haben, müssen nun Wertverluste abfangen. Gleichzeitig bietet die Dekarbonisierung bis 2050 Chancen für innovative Bauweisen und neue Geschäftsmodelle. Die nächsten Monate zeigen, ob der Markt die neuen Regeln adaptiert – und ob die Sanierungsrate über das bisherige Niveau von etwa einem Prozent pro Jahr steigt.

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