Finanzministerium schafft Klarheit bei Immobiliensanierung
10.02.2026 - 04:52:12
Das Bundesfinanzministerium hat die steuerliche Behandlung von Gebäudesanierungen grundlegend neu geregelt. Die lang erwarteten Leitlinien bringen vor allem bei der kritischen 15-Prozent-Grenze mehr Rechtssicherheit für Millionen Immobilienbesitzer.
Die neuen Verwaltungsvorgaben ersetzen Richtlinien aus dem Jahr 2003 und gelten sofort für alle offenen Fälle. Kern der Neuregelung ist die klare Abgrenzung zwischen sofort absetzbarem Erhaltungsaufwand und langfristig abzuschreibenden Herstellungskosten.
Grundlegende Neuordnung nach 20 Jahren
Das am 26. Januar 2026 veröffentlichte Schreiben (IV C 1 – S 2253/00082/001/064) fasst zwei Jahrzehnte Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zusammen. Ziel ist eine einheitliche Anwendung in der Praxis. Die Finanzverwaltung hat dabei auch Stellungnahmen von Fachverbänden wie dem Institut der Wirtschaftsprüfer berücksichtigt.
Die Systematik ist nun klar gegliedert: Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahe Herstellungskosten werden eindeutig vom Erhaltungsaufwand abgegrenzt. Diese Typisierung soll die bisherige Einzelfallbetrachtung ersetzen.
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Klare Regeln für die 15-Prozent-Grenze
Die wichtigste Klarstellung betrifft § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Überschreiten Sanierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Kauf 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Diese müssen über Jahre abgeschrieben werden statt sofort abgesetzt zu werden.
Das Ministerium präzisiert: Alle Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung fließen in die Berechnung ein – auch Schönheitsreparaturen. Ausgenommen sind nur echte Erweiterungen wie Anbauten. Der Dreijahreszeitraum beginnt taggenau mit Eigentumsübergang.
Besonders relevant: Wird die Grenze innerhalb der drei Jahre nachträglich überschritten, kann dies rückwirkend Steuerbescheide ändern. Versicherungsleistungen oder Fördermittel mindern die anzurechnenden Kosten.
Vier klare Kriterien für „wesentliche Verbesserung“
Eine wesentliche Verbesserung liegt vor, wenn mindestens drei dieser Bereiche deutlich aufgewertet werden. Der Austausch von Einfach- durch Isolierglasfenster zählt bereits als Standardhebung.
Wichtig: Allein energetische Sanierungen, die den Energiebedarf senken, gelten nicht automatisch als wesentliche Verbesserung. Diese Klarstellung beendet langjährige Diskussionen mit Finanzämtern.
Mehr Planungssicherheit für Investoren
Fachleute begrüßen die Neuregelung als wichtigen Schritt. „Die typisierenden Merkmale ersetzen unübersichtliche Abwägungen“, erklärt ein Steuerberater. „Investoren können nun besser kalkulieren, ob Kosten sofort absetzbar sind oder die Abschreibungsbasis erhöhen.“
Die klaren Kriterien ermöglichen optimierte Steuer- und Liquiditätsplanung. Gerade bei Bestandsimmobilien erleichtert dies Investitionsentscheidungen. Die Standardisierung dürfte auch Betriebsprüfungen beschleunigen.
Was Eigentümer jetzt beachten sollten
Die neuen Regeln gelten sofort. Wer in den letzten Jahren Immobilien gekauft und saniert hat, sollte seine Fälle überprüfen. Bei laufenden Sanierungen verkürzt sich der Betrachtungszeitraum auf drei Jahre.
Für die Zukunft gilt: Gründliche Planung und Dokumentation in den ersten drei Jahren nach Kauf sind essenziell. Strategisch kann es sinnvoll sein, größere Projekte über die Dreijahresfrist zu strecken, um die 15-Prozent-Grenze nicht zu überschreiten.
Die klaren Vorgaben bieten jetzt verlässliche Grundlagen. Immobilienbesitzer und Investoren gewinnen an Planungssicherheit – ein wichtiger Impuls für den Sanierungsmarkt in Deutschland.
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