Immobilienmarkt 2026: Mieten explodieren, Bauzinsen steigen

Die Mieten in deutschen Großstädten sind in zehn Jahren um durchschnittlich 43 Prozent gestiegen. Das zeigen aktuelle Daten des Bundesbauministeriums. Gleichzeitig steigen trotz EZB-Signalen die Bauzinsen wieder leicht an. Die Politik reagiert mit neuen Plänen für bezahlbaren Wohnraum.

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Berlin und Leipzig: Mieten legen um fast 70 Prozent zu

Die Zahlen sind dramatisch: In Berlin schnellten die Angebotsmieten für neue Verträge innerhalb eines Jahrzehnts um 69 Prozent in die Höhe. Mieter zahlen dort jetzt im Schnitt 15,25 Euro pro Quadratmeter. In Leipzig war der Anstieg mit 67 Prozent ähnlich hoch. München bleibt mit 21,29 Euro die teuerste Stadt.

Diese Explosion bei den Neumieten macht den Wohnungswechsel für viele unmöglich. Die Diskrepanz zwischen Bestandsmieten und neuen Verträgen wird immer größer. Linken-Politikerin Caren Lay fordert angesichts der Daten einen bundesweiten Mietendeckel. Die bisherige Mietpreisbremse sei gescheitert.

Kaufmarkt zeigt gemischtes Bild

Während Mieten explodieren, entwickelt sich der Kaufmarkt regional sehr unterschiedlich. In Leipzig liegen Wohnungen aktuell bei rund 2.550 Euro pro Quadratmeter, Häuser bei 3.149 Euro. Experten rechnen hier mit einer Stabilisierung.

Andernorts geht es weiter bergauf: In Fellbach bei Stuttgart kosten Wohnungen im Median 4.419 Euro. In Jena-Zwätzen stiegen die Hauspreise deutlich auf 4.083 Euro. Nur Cottbus-Sandow verzeichnete einen leichten Rückgang bei Häusern um 2,1 Prozent.

EZB-Signale verpuffen: Bauzinsen steigen wieder

Eigentlich sollte die lockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank die Baufinanzierung verbilligen. Doch das Gegenteil ist eingetreten: Die Zinsen für 20-jährige Immobilienkredite kletterten im März auf durchschnittlich 4,0 Prozent. Im Februar lagen sie noch bei 3,6 Prozent.

Was bedeutet das konkret? Bei einem Kredit von 340.000 Euro schlagen 0,4 Prozentpunkte Mehrzins mit jährlich rund 600 Euro zu Buche. Analysten machen internationale Spannungen und Inflationssorgen für den Anstieg verantwortlich. Können sich viele den Traum vom Eigenheim jetzt nicht mehr leisten?

Politik plant neue Gesellschaft für Wohnungsbau

Der Druck zu handeln ist enorm. Laut Pestel-Institut fehlen in Deutschland aktuell 1,4 Millionen Wohnungen. Jährlich werden aber nur etwa 200.000 fertiggestellt – gerade mal die Hälfte des Bedarfs.

Bundesfinanzminister Lars Klingbeil will nun eine „Bundesgesellschaft für bezahlbaren Wohnungsbau“ gründen. Sie soll Baukosten durch Standardisierung unter 3.000 Euro pro Quadratmeter drücken. In Thüringen plant Infrastrukturminister Steffen Schütz eine Verlängerung der Mietpreisbindung für Sozialwohnungen von 20 auf bis zu 35 Jahre.

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Wien startet Vergabe für neue Gemeindewohnungen

Während in Deutschland diskutiert wird, handelt Wien: Ab morgen startet die Vergabe für 52 neue Gemeindewohnungen in Simmering. Die Ein- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen in der Hoefftgasse sind Teil einer größeren Offensive. Die Stadt errichtet derzeit über 1.000 neue Gemeindewohnungen.

Solche kommunalen Projekte gelten als wichtiger Puffer gegen steigende Mieten. Sie zeigen aber auch: Der soziale Wohnungsbau braucht staatliche Initiative. Reicht der Markt allein nicht aus, um bezahlbaren Raum zu schaffen?

Zukunftsaussichten: Wann kommen die günstigeren Kredite?

Für den Rest des Jahres 2026 rechnen Experten mit einem vorsichtigen Erholungstrend. Sollte die EZB ihre Zinssenkungen fortsetzen, könnten Bauzinsen gegen Jahresende wieder unter 3,5 Prozent fallen. Das wäre der entscheidende Anreiz für viele zögerliche Käufer.

Doch die reine Geldpolitik löst das Grundproblem nicht. Die hohen Baukosten und bürokratischen Hürden bleiben. Projekte wie die „Britzer Terrassen“ in Berlin mit 1.000 geplanten Wohnungen zeigen, dass Neubau möglich ist. Aber solange er vorwiegend im hochpreisigen Segment stattfindet, bleibt der Druck auf die Mietpreise enorm.

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