Immobilienmarkt 2026: Wohnungen stabil, Zinsen steigen sprunghaft

Der deutsche Immobilienmarkt sortiert sich neu. Nach der ersten Erholung 2025 mit 3,2 Prozent Preisanstieg bringen frische Marktdaten und geopolitischer Druck jetzt Bewegung in die Finanzierungskosten. Für Kapitalanleger wird die Objektauswahl entscheidend.

Metropolen: Nachfrage springt an, Preise bleiben stabil

Aktuelle Daten zeigen ein gespaltenes Bild. Das ImmoScout24-Wohnbarometer verzeichnete im ersten Quartal 2026 bundesweit nur ein moderates Plus von 1,4 Prozent für Bestandswohnungen. Doch in den Top-Städten wie Berlin, München oder Frankfurt explodierte die Nachfrage im März geradezu – sie stieg um rund sieben Prozent.

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Viele Kaufinteressenten wollten sich offenbar noch die aktuellen Zinsen sichern. Der Markt spaltet sich jedoch: Während Wohnungen in Top-Lagen punkten, geraten sanierungsbedürftige Häuser unter Druck. In neun von fünfzehn Großstädten sanken deren Angebotspreise zuletzt.

Bauzinsen klettern auf Vier-Prozent-Marke

Ein zentraler Schock für alle Käufer kommt von den Kapitalmärkten. Seit Ende Februar steigen die Bauzinsen für Zehnjahresdarlehen merklich – von etwa 3,28 Prozent auf bis zu 4,0 Prozent. Treiber sind die geopolitischen Spannungen und die damit verbundenen Inflationsängste.

Was bedeutet das konkret? Ein Zinsanstieg von 0,3 Prozentpunkten schlägt bei einem 300.000-Euro-Darlehen mit etwa 800 Euro Mehrkosten pro Jahr zu Buche. Experten raten Investoren daher zu größeren Puffern in der Kalkulation. Die EZB hält ihren Leitzins zwar stabil, beobachtet aber die Stagflationsrisiken genau.

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Energieeffizienz entscheidet über den Preis

Ein massiver trend ist die Bewertung nach Energieklassen. Eine Wohnung der Klasse A+ oder A bringt im Schnitt satte 650 Euro mehr pro Quadratmeter als ein vergleichbares Objekt der Klassen D oder E.

Grund ist der enorme Sanierungsstau: Fast jedes zweite Verkaufsobjekt hat eine schlechte Energiebilanz. Für Anleger birgt das Chance und Risiko. Günstige Altbauten locken, verlangen aber hohe Investitionen. Daher setzen Profis zunehmend auf Neubau oder bereits sanierte Bestandsimmobilien.

Wo lohnt das Investment noch?

Eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft blickt bis 2035. Die Prognose: Gewinner bleiben Regionen mit Zuzug und starker Wirtschaft. Ländliche, strukturschwache Gebiete dürften hingegen Preisrückgänge verkraften.

Trotz höherer Zinsen sehen Experten 2026 wieder Einstiegsgelegenheiten – vorausgesetzt, die Qualität stimmt. Der Bundesverband der Volksbanken erwartet für das Gesamtjahr ein moderates Plus von 3,1 Prozent. Da der Neubau weiter knapp bleibt, dürften die Mieten in guten Lagen weiter steigen.

Die Zeiten der Preisexplosionen sind vorbei. Der Markt verlangt jetzt eine tiefe Analyse von Lage, Energiebilanz und Finanzierung. Wer das beherzigt, findet in einem stabilisierten Umfeld weiterhin solide Chancen. Die weitere Preisentwicklung hängt maßgeblich von der geopolitischen Lage und der Inflationsdynamik ab.

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