MACerich mit stabilem Geschäftsmodell. US-Einkaufszentren bleiben im Wandel

Von Thomas Klein, Fachredaktion Operatives & Strategie. Geprüft am 07.07.2026, 06:25 Uhr.

MACerich Co (ISIN US5543821012) ist ein börsennotierter Immobilienkonzern mit Schwerpunkt auf Einkaufszentren in den USA. Das Unternehmen betreibt überwiegend große, sogenannte Malls und Retail-Immobilien, die als Ankerpunkte für den stationären Handel dienen. Für Anleger ist vor allem interessant, wie sich das Portfolio in einem von Online-Kanälen geprägten Marktumfeld behauptet.

US-Malls als Kern des Portfolios

Macerich konzentriert sich auf hochwertige Einkaufszentren in überwiegend urbanen oder bevölkerungsreichen Regionen der Vereinigten Staaten. Die Standorte sind typischerweise so gewählt, dass sie über eine hohe Besucherfrequenz verfügen und eine Mischung aus nationalen Marken, regionalen Händlern und Gastronomie bieten. Für den Konzern bilden langfristige Mietverträge mit Einzelhändlern und Dienstleistern die Basis für wiederkehrende Einnahmen aus Miete und Nebenkosten.

Viele der von Macerich gehaltenen Objekte sind klassische geschlossene Malls, ergänzt um offene Einkaufsareale und Hybridformen, die Einzelhandel mit Freizeit- und Gastronomieangeboten verbinden. Solche Formate sollen die Aufenthaltsdauer der Besucher erhöhen und damit die Attraktivität für Mieter steigern. In den vergangenen Jahren haben zahlreiche Betreiber von Einkaufszentren versucht, ihr Flächenangebot anzupassen und beispielsweise Gastronomie, Fitnessstudios, Entertainment-Konzepte oder medizinische Dienstleistungen stärker zu integrieren, um weniger abhängig von reinem Mode- und Warenhandel zu sein.

Strategische Anpassungen im Handel

Der stationäre Handel in den USA befindet sich seit Jahren in einem Strukturwandel, der durch das Wachstum des Online-Handels und verändertes Konsumentenverhalten geprägt ist. Eine zentrale Frage für Betreiber wie Macerich ist, wie Mieterportfolios und Flächennutzung angepasst werden müssen, damit die Objekte langfristig hohe Auslastungsquoten erreichen. Viele Handelsketten verfolgen Strategien, bei denen Online- und Offline-Kanäle stärker verzahnt werden, etwa durch Click-and-Collect-Angebote oder Omnichannel-Konzepte.

Macerich muss diesen Entwicklungen Rechnung tragen, indem die Flächenaufteilung und die Zusammensetzung der Mieter fortlaufend geprüft und angepasst werden. Flächenumwidmungen von klassischem Einzelhandel hin zu Gastronomie, Freizeit- oder Serviceangeboten können dazu beitragen, dass Objekte trotz steigender Online-Umsätze ihre Relevanz behalten. Zudem spielen Modernisierungen bei Gestaltung, Aufenthaltsqualität und digitaler Infrastruktur eine Rolle, um den Besuch im Einkaufszentrum für Konsumenten attraktiver zu machen.

Geschäftsmodell und Erlösquellen

Das Geschäftsmodell von Macerich ist im Kern darauf ausgerichtet, Flächen zu entwickeln, zu betreiben und zu vermieten. Die wesentlichen Erlösquellen sind Mietzahlungen, Beteiligungen an Umsätzen bestimmter Mieter, Parkgebühren und weitere Dienstleistungen rund um den Betrieb der Objekte. Immobilienunternehmen wie Macerich arbeiten häufig mit langfristigen Verträgen, die die Belegung über mehrere Jahre sichern und damit die Planbarkeit der Cashflows erhöhen.

Gleichzeitig bestehen Risiken, wenn einzelne Handelsketten ins Straucheln geraten oder Filialnetze verkleinern. In solchen Fällen kann es zu Leerständen kommen, die Neupositionierungen und Investitionen in Umbauten erfordern. Für Anleger ist daher relevant, wie flexibel der Konzern auf solche Entwicklungen reagieren kann, wie breit das Mieterportfolio diversifiziert ist und wie hoch die durchschnittliche Restlaufzeit der Verträge ausfällt. Eine breite Mischung aus internationalen Marken, lokalen Händlern und Dienstleistern gilt als stabilisierender Faktor.

Finanzierung und Bilanzstruktur

Immobilienkonzerne wie Macerich finanzieren ihre Objekte typischerweise über eine Kombination aus Eigenkapital und Fremdkapital. Hypotheken auf einzelne Objekte, besicherte Darlehen und Unternehmensanleihen können eine zentrale Rolle spielen. Die Höhe der Verschuldung und die Laufzeiten der Finanzierungen sind entscheidend für Zinsaufwendungen und die Flexibilität des Konzerns bei Investitionen oder Refinanzierungen.

Steigende oder fallende Zinsen wirken direkt auf die Bewertung von Immobilien und können darüber hinaus die Attraktivität von Dividenden im Vergleich zu festverzinslichen Anlagen beeinflussen. Für Macerich ist es daher wichtig, die Bilanzstruktur so zu steuern, dass ausreichend Liquidität für Modernisierungen, mögliche Akquisitionen und die Bedienung von Schulden vorhanden ist. Anleger achten insbesondere auf Kennzahlen wie Verschuldungsgrad, Zinsdeckungsgrad und Verhältnis von Schulden zum Immobilienwert.

Mieterstruktur und Auslastung

Ein wesentlicher Faktor für den Erfolg von Macerich sind die Auslastungsquoten in den Einkaufszentren. Hohe Belegungsraten deuten auf eine starke Nachfrage nach Flächen und ein attraktives Mieterumfeld hin. Die Mieterstruktur umfasst in der Regel Modeketten, Elektronikhändler, Restaurants, Cafés, Lebensmittelmärkte sowie Anbieter von Freizeit- und Serviceleistungen.

Veränderungen im Konsumverhalten können dazu führen, dass bestimmte Segmente an Bedeutung verlieren, während andere zulegen. Beispielsweise haben Anbieter von Freizeit- und Gastronomieformaten in vielen Märkten an Gewicht gewonnen, weil Konsumenten stärker erlebnisorientierte Angebote nachfragen. Immobilienbetreiber reagieren darauf häufig mit Umstrukturierungen, indem sie klassische Verkaufsflächen zu Gastronomie- oder Entertainmentbereichen umgestalten. Ein ausgewogenes Verhältnis zwischen klassischen Händlern und erlebnisorientierten Konzepten kann die Attraktivität eines Zentrums erhöhen.

Online-Handel und Omnichannel-Trends

Der anhaltende Aufstieg des Online-Handels stellt Betreiber von Einkaufszentren vor strukturelle Herausforderungen, eröffnet aber auch Chancen. Viele Menschen informieren sich online über Produkte, vergleichen Preise und bestellen direkt im Internet. Zugleich bleibt der stationäre Handel für bestimmte Segmente wie Lebensmittel, Gastronomie, Mode mit Beratungsbedarf oder spontane Käufe relevant.

Macerich muss zusammen mit seinen Mietern Konzepte entwickeln, die den Online-Kanal sinnvoll mit dem Besuch im Einkaufszentrum verknüpfen. Beispiele sind Abholstationen für Online-Bestellungen, digitale Services zur Wegweisung im Center oder personalisierte Angebote über Apps. Wenn Händler ihre Flächen in Malls als Showrooms oder Erlebnisorte nutzen, kann der stationäre Handel zur Ergänzung und Verstärkung digitaler Kanäle werden, statt in direkter Konkurrenz zu stehen.

Regionaler Fokus und Standortqualitäten

Die Qualität der Standorte ist für ein auf Einkaufszentren spezialisiertes Unternehmen ein entscheidender Werttreiber. Faktoren wie Einwohnerzahl im Einzugsgebiet, Kaufkraft, Verkehrsanbindung und Wettbewerbssituation beeinflussen, wie stabil oder wachstumsfähig die Umsätze der Mieter sind. Macerich setzt mit seinem Portfolio auf Regionen, in denen eine hohe Besucherfrequenz erwartet wird und in denen Handelskonzepte von Marken und Dienstleistern gut angenommen werden.

Standorte mit guter Erreichbarkeit über Straßen- und öffentliche Verkehrsanbindungen bieten die Voraussetzung, dass Kunden das Zentrum regelmäßig nutzen. Ergänzende Angebote wie Parkmöglichkeiten und Freizeitflächen können die Bindung an einen Standort erhöhen. Für Anleger ist daher interessant, wie das Unternehmen seine Standortstrategie ausrichtet und ob eine Konzentration auf besonders nachgefragte Regionen mit begrenzter Flächenverfügbarkeit erfolgt.

Nachhaltigkeit und Modernisierung

Nachhaltigkeitsaspekte gewinnen auch im Immobiliensektor zunehmend an Bedeutung. Themen wie Energieeffizienz, Ressourcenschonung und soziale Verantwortung können Einfluss auf die Bewertung von Objekten und auf die Attraktivität für Mieter und Besucher haben. Betreiber von Einkaufszentren achten verstärkt auf moderne Gebäudetechnik, energieeffiziente Beleuchtungssysteme, klimaschonende Heiz- und Kühllösungen sowie Abfallmanagement.

Macerich kann durch Modernisierung und nachhaltige Investitionen Betriebskosten senken, was sich positiv auf die Attraktivität für Mieter auswirkt. Gleichzeitig können Zertifizierungen oder Berichte zu Nachhaltigkeitsstrategien das Bild bei institutionellen Anlegern oder Nachhaltigkeitsfonds beeinflussen. Für Investoren, die Wert auf ESG-Kriterien legen, ist die Frage entscheidend, wie umfassend solche Konzepte im Unternehmen umgesetzt werden.

Dividendenpolitik und Ausschüttungen

Viele Immobilienunternehmen arbeiten mit regelmäßigen Ausschüttungen an ihre Aktionäre, die sich an den erzielten Gewinnen und Cashflows orientieren. In einigen Rechtsformen, etwa bei Real Estate Investment Trusts, gelten bestimmte Vorgaben zu Ausschüttungsquoten. Macerich kann mit einer konsistenten Dividendenpolitik die Attraktivität für einkommensorientierte Anleger steigern, solange die Ausschüttungen durch die operative Ertragslage gedeckt sind.

Anleger beobachten, ob Dividenden im Zeitverlauf stabil bleiben, steigen oder in schwierigen Phasen angepasst werden. Eine zu hohe Ausschüttung, die auf Kosten der Investitionsfähigkeit geht, kann langfristig problematisch sein, während eine ausgewogene Balance zwischen Thesaurierung für Wachstums- oder Erhaltungsinvestitionen und Ausschüttung an die Eigentümer als gesund gilt. Entscheidungen zur Dividende hängen dabei eng mit der Ertrags- und Finanzlage des Unternehmens zusammen.

Konkurrenz im US-Immobiliensektor

Macerich agiert in einem Wettbewerb mit anderen Betreibern von Einkaufszentren und Retail-Immobilien in den USA. Im Marktumfeld finden sich sowohl auf Malls spezialisierte Unternehmen als auch diversifizierte Immobiliengesellschaften, die neben Einkaufszentren weitere Segmente wie Bürogebäude, Logistikimmobilien oder Wohnquartiere bedienen. Für Macerich ist die Fähigkeit wichtig, sich mit seinen Objekten über Lage, Qualität und Service abzugrenzen.

Ein intensiver Wettbewerb kann dazu führen, dass Mieter zwischen verschiedenen Standorten wählen können und nur dort Flächen langfristig binden, wo die Kombination aus Lage, Mietkonditionen und Besucherfrequenz überzeugt. Im Gegenzug können attraktive Standorte mit hoher Nachfrage eine gute Verhandlungsposition für Betreiber bieten. Anleger bewerten, ob der Konzern seine Position im Markt halten oder ausbauen kann, beispielsweise durch Modernisierungen, Neuentwicklungen oder selektive Verkäufe von weniger wettbewerbsfähigen Objekten.

Zinsumfeld und Bewertung von Immobilien

Die Bewertung von Immobilien ist eng mit dem Zinsumfeld verknüpft, da künftige Mietüberschüsse mit entsprechenden Diskontierungssätzen abgezinst werden. Steigen die Zinsen, können Bewertungskennzahlen unter Druck kommen, weil alternative Anlagen attraktiver erscheinen und Finanzierungskosten steigen. Fallen die Zinsen, kann dies Bewertungsniveaus stützen oder erhöhen. Für Macerich ist das Zinsumfeld sowohl beim Zugang zu neuen Finanzierungen als auch bei der Bilanzbewertung von Bedeutung.

Anleger berücksichtigen bei der Einschätzung des Unternehmens, wie angepasst die Finanzierungsstruktur an das aktuelle Zinsniveau ist. Laufzeiten, Zinsbindung und Diversifikation der Finanzierungspartner können dazu beitragen, Zinsänderungsrisiken zu steuern. Zudem wirkt das Zinsumfeld auf die Multiplikatoren, mit denen Immobilien- und Ausschüttungsströme bewertet werden.

Langfristige Perspektiven für Einkaufszentren

Trotz der Herausforderungen durch den Online-Handel bleiben Einkaufszentren langfristig wichtige Orte für Handel, Freizeit und Begegnung. Für Unternehmen wie Macerich hängt die Perspektive davon ab, wie konsequent sie ihre Objekte an neue Nutzerbedürfnisse anpassen. Erfolgreiche Konzepte können dazu führen, dass Einkaufszentren zu multifunktionalen Flächen werden, in denen Einkaufen, Essen, Unterhaltung, Dienstleistung und teils auch Arbeiten verbunden werden.

Wenn Betreiber es schaffen, ihre Immobilien zu lebendigen Zentren mit hoher Aufenthaltsqualität zu entwickeln, kann dies die Nachfrage von Mietern stützen und die Stabilität der Einnahmen erhöhen. Langfristig sind daher Innovationsbereitschaft, Investitionskraft und ein gutes Verständnis für Konsumtrends zentrale Faktoren für die Bewertung eines Unternehmens wie Macerich.

Repräsentatives Objekt im Portfolio

Ein typisches Objekt im Macerich-Portfolio ist ein großes, mehrgeschossiges Einkaufszentrum mit einer Kombination aus Modehändlern, Elektronikketten, Restaurants, Cafés und Freizeitangeboten. Solche Malls werden häufig durch mehrere sogenannte Anker-Mieter geprägt, also große Handelsketten oder Warenhäuser, die einen wesentlichen Teil der Kundenfrequenz generieren. Ergänzt werden diese Ankerflächen durch kleinere Läden, Dienstleister und Kioske.

Die Architektur solcher Zentren ist oft darauf ausgelegt, Besucherströme zu lenken und attraktive Aufenthaltsbereiche zu schaffen. Sitzgelegenheiten, Lichtkonzepte und Zugangswege spielen eine Rolle für die Wahrnehmung des Standorts. Für Macerich ist jedes Objekt zugleich eine langfristige Kapitalanlage, die über Mieteinnahmen Erträge liefern soll und deren Wert mit Markt- und Zinsentwicklung schwanken kann.

Aktie und Notierung

Die Macerich Aktie ist an einer US-Börse notiert und damit für internationale Anleger über Broker und Handelsplattformen zugänglich. Viele Marktteilnehmer nutzen die Aktie, um gezielt im Segment der Einkaufszentrenspezialisten engagiert zu sein. Daneben spielt für einige Investoren eine Rolle, ob und in welcher Höhe Ausschüttungen erfolgen sowie wie sich Kennzahlen wie Funds From Operations oder ähnliche Maßgrößen über die Zeit entwickeln.

Für Anleger, die ein Engagement im US-Immobiliensektor anstreben, kann die Macerich Aktie als Baustein in einem diversifizierten Portfolio dienen. Dabei werden häufig Risiken und Chancen des stationären Handels mit den Potenzialen einer erfolgreichen Anpassung von Einkaufszentren an neue Konsumgewohnheiten gegeneinander abgewogen.

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