Versicherungskosten werden zur Rendite-Falle für Gewerbeimmobilien

Versicherungsprämien für Gewerbeimmobilien steigen 2026 rasant an. Sie entwickeln sich zur am schnellsten wachsenden Ausgabenposition und bedrohen Renditen sowie Substanzwerte. Getrieben wird die Entwicklung von globalen Klimaschäden und explodierenden Baukosten.

Warum die Prämien nur eine Richtung kennen

Aktuelle Prognosen des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) sehen für 2026 ein Wachstum der Beitragseinnahmen in der gewerblichen Sachversicherung von 4,0 bis 7,0 Prozent. Das, obwohl 2025 hierzulande verhältnismäßig wenige verheerende Naturkatastrophen stattfanden.

Experten machen zwei Haupttreiber aus:
* Hohe Baukosten: Gestiegene Handwerkerlöhne und Materialpreise schlagen auf die Schadensregulierung durch. Der Anpassungsfaktor für die Gebäudeversicherung wurde zum Jahreswechsel 2026 auf über 4 Prozent angehoben.
* Globale Großschäden: Rückversicherer reagieren auf weltweite Ereignisse. Die verheerenden Waldbrände in Los Angeles 2025 mit Schäden von rund 40 Milliarden US-Dollar verhärten den Markt. Diese Kosten geben Erstversicherer an die Immobilieneigentümer weiter.

Analysen der Munich Re zeigen zudem, dass mittelgroße Ereignisse wie schwere Gewitter oder lokale Überschwemmungen mittlerweile für einen Großteil der versicherten Schäden verantwortlich sind.

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Das Gespenst der „Stranded Assets“

Für Investoren wird die Versicherbarkeit zur zentralen Bewertungsfrage. Marktbeobachter von JLL bestätigen, dass Versicherungskosten die am stärksten steigende Kostenart bei Gewerbeimmobilien sind. Bei Bürogebäuden sind jährliche Steigerungen im hohen einstelligen bis zweistelligen Prozentbereich keine Seltenheit mehr.

Die eigentliche Gefahr liegt aber in der Verfügbarkeit von Schutz. Immobilien in hochwassergefährdeten Gebieten drohen, unversicherbar zu werden. Ohne adäquate Police verliert eine Gewerbeimmobilie jedoch ihre Beleihungsfähigkeit. Banken akzeptieren sie kaum noch als Sicherheit.

So entstehen „Stranded Assets“ – Immobilien, die massiv an Wert verlieren und im schlimmsten Fall unverkäuflich werden. Der Markt differenziert zunehmend zwischen resilienten, „grünen“ Gebäuden und solchen mit einem „Brown Discount“.

Pflichtversicherung? Die Debatte läuft

Angesichts steigender Risiken gewinnt die politische Diskussion um eine Pflichtversicherung für Elementarschäden wieder an Fahrt. Der GDV positioniert sich jedoch kritisch.

Die Versicherer warnen: Eine pauschale Pflichtlösung ohne präventive Baumaßnahmen würde keine Schäden verhindern, sondern nur Kosten umverteilen. Sie plädieren für ein Gesamtkonzept aus Prävention, klimafolgenangepasstem Bauen und Versicherungsschutz.

Für Gewerbeimmobilienbesitzer heißt das: Der Druck steigt, eigenverantwortlich in Hochwasserschutz und resiliente Fassaden zu investieren. Nur so sind künftig noch bezahlbare Policen zu erhalten.

ESG wird zum entscheidenden Faktor

Neben physischen Risiken erhöhen auch regulatorische Anforderungen den Druck. Die EU-Taxonomie und die CSRD-Berichtspflichten zwingen Unternehmen zur Transparenz ihrer Klimarisiken. Investoren fordern detaillierte Daten zur Klimaresilienz.

Marktberichte von CBRE deuten auf eine starke Polarisierung hin. Kapital fließt 2026 bevorzugt in ESG-konforme Objekte nach dem Motto „Quality over Quantity“. Eigentümer, die nachweisen können, dass ihre Gebäude gegen Extremwetter gewappnet sind, haben eine stärkere Verhandlungsposition – sowohl am Markt als auch gegenüber den Versicherern.

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