Vonovia Aktie: 11,62 Prozent Minus in 30 Tagen

Vonovia geht mit einer heiklen Mischung in die Hauptversammlung: Die Aktie rutscht weiter ab, während der Streit über die Gewinnverwendung lauter wird. Operativ läuft das Vermietungsgeschäft solide. Die Bilanz bleibt aber der wunde Punkt.

Dividende trifft auf Schuldenkritik

Am 21. Mai trifft sich der Wohnimmobilienkonzern im RuhrCongress Bochum. Auf der Tagesordnung stehen unter anderem Jahresabschluss, Gewinnverwendung, Entlastungen, Wahlen und Satzungsänderungen. Auch Ermächtigungen für Aktienrückkäufe und Derivate kommen zur Abstimmung.

Der Kernkonflikt ist klar: Vonovia will Kapital an Aktionäre ausschütten, kritische Aktionärsvertreter verlangen dagegen, den Bilanzgewinn vollständig in den Bestand zu stecken. Ihr Argument: hohe Verschuldung, teure Modernisierung und anhaltende Konflikte mit Mietern.

Nach Angaben des Vorstands soll die Dividende steuerlich aus dem Einlagekonto gezahlt werden. Für inländische Aktionäre wäre die Ausschüttung damit steuerfrei. Politisch und kommunikativ bleibt der Schritt dennoch sensibel, weil Verkäufe und Sanierungsbedarf das Geschäftsmodell weiter begleiten.

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Aktie nahe Jahrestief

Der Markt preist diese Spannung bereits ein. Die Vonovia-Aktie notiert aktuell bei 21,23 Euro und verliert am Montag 2,48 Prozent. Damit liegt sie nur knapp über dem 52-Wochen-Tief von 20,97 Euro.

Auch der Trend spricht gegen den Titel. In den vergangenen 30 Tagen summiert sich das Minus auf 11,62 Prozent, der Abstand zur 200-Tage-Linie beträgt 15,84 Prozent. Das ist kein kurzfristiger Ausrutscher mehr, sondern ein sichtbarer Vertrauensverlust.

Belastend wirkt auch das Branchenumfeld. Das Ifo-Geschäftsklima für die Wohnungsbauwirtschaft fiel im April von minus 19,3 auf minus 28,4 Punkte. Für Immobilienwerte ist das ein Warnsignal, weil schwache Stimmung oft mit Investitionszurückhaltung, höheren Kosten und vorsichtigeren Finanzierungsbedingungen einhergeht.

Kerngeschäft hält, Zinsen drücken

Operativ liefert Vonovia dennoch Argumente für die eigene Linie. Das Adjusted EBITDA im Vermietungsgeschäft stieg im ersten Quartal um 6,3 Prozent, obwohl der Bestand um rund 4.000 Wohnungen kleiner wurde. Das organische Mietwachstum lag bei 4,0 Prozent.

Die operative Stabilität zeigt sich auch in der Auslastung. Die Vermietungsquote erreichte 97,7 Prozent, die Collection Rate 99,6 Prozent. Leerstand und Zahlungsausfälle sind damit nicht das Hauptproblem.

Mehr Druck kommt aus der Finanzierung. Das Adjusted EBITDA Total lag bei 711,6 Millionen Euro, das Adjusted EBT fiel auf 462,2 Millionen Euro. Hauptgrund sind gestiegene Finanzierungskosten.

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Beim Schuldenabbau gibt es kleine Fortschritte. Die Beleihungsquote sank auf 45,1 Prozent, der Verschuldungsgrad auf 13,7x. Bis Ende 2028 peilt Vonovia einen Wert von unter 12x an.

Die Analysten bleiben gespalten. JPMorgan sieht mit einem Kursziel von 34,50 Euro weiter deutliches Potenzial und verweist auf den Schuldenabbau als Voraussetzung für künftiges Wachstum. Barclays bleibt vorsichtiger und nennt ein Kursziel von 23 Euro, obwohl die Jahresziele nach den Quartalszahlen gehalten wurden.

Am 21. Mai entscheidet die Hauptversammlung über Gewinnverwendung und Rückkaufermächtigungen. Danach richtet sich der Blick auf den Halbjahresbericht im August, der zeigen muss, ob robuste Mieten und Bilanzabbau den Druck durch Zinsen und schwache Branchenstimmung weiter abfedern.

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