Vonovia Aktie: 5 Milliarden Euro Anleihen bis 2027

Vonovia geht mit angeschlagener Aktie in eine heikle Woche. Am Donnerstag steht die Hauptversammlung in Bochum an, erstmals unter Vorstandschef Luka Mucic. Im Zentrum steht eine Dividende, die auf den ersten Blick attraktiv wirkt — steuerlich aber nur aufgeschoben entlastet.

Der Kurs liefert dazu wenig Rückenwind. Am Freitag schloss die Aktie bei 21,77 Euro, nach einem Tagesminus von 2,07 Prozent; auf 30-Tage-Sicht steht ein Rückgang von 6,97 Prozent.

Dividende mit Steuerkniff

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen eine Ausschüttung von 1,25 Euro je Aktie vor. Sie soll aus dem steuerlichen Einlagekonto gezahlt werden und damit bei inländischen Privatanlegern ohne Abzug von Kapitalertragsteuer und Solidaritätszuschlag ankommen.

Das klingt besser, als es im Steuerdepot später wirkt. Eine solche Ausschüttung senkt die steuerlichen Anschaffungskosten der Aktie. Wer später mit Gewinn verkauft, versteuert dadurch einen höheren Veräußerungsgewinn. Die Steuer verschwindet nicht, sie rückt nur nach hinten.

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Genau deshalb ist die Dividende politisch wie finanziell sensibel. Kritische Aktionärsvertreter wollen den Bilanzgewinn lieber vollständig im Bestand sehen. Ihr Argument: Hohe Verschuldung, Sanierungsbedarf und Konflikte mit Mietern passen schlecht zu einer großen Ausschüttung.

Operativ stabil, finanziell belastet

Im Tagesgeschäft hält sich Vonovia besser, als es der Kurs vermuten lässt. Das bereinigte EBITDA stieg im ersten Quartal auf 711,6 Millionen Euro, ein Plus von 1,4 Prozent. Das Vermietungsgeschäft blieb der Stabilitätsanker.

Der Gegenwind kommt aus der Finanzierung. Der den Aktionären zurechenbare bereinigte Gewinn sank auf 365,6 Millionen Euro, belastet durch höhere Zinskosten. Genau hier liegt der Kern der Skepsis am Markt.

Die Mietseite bleibt robust. In Deutschland stieg die durchschnittliche Monatsmiete um 3,8 Prozent auf 8,26 Euro je Quadratmeter. Die Vermietungsquote lag bei 97,7 Prozent.

Bei der Bilanz wird der Spielraum enger. In den Jahren 2026 und 2027 werden Anleihen über mehr als fünf Milliarden Euro fällig. Der Loan-to-Value liegt bei 45,1 Prozent und damit noch spürbar über dem Ziel von rund 40 Prozent bis Ende 2028.

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Bewertungsfrage rückt näher

Auch das Branchenumfeld hilft nur bedingt. Wohnungsknappheit stützt zwar die Einnahmen großer Bestandshalter. Sie erhöht aber den Druck auf Modernisierung, Bezahlbarkeit und politische Kompromisse.

Für Vonovia kommt es nun auf drei Termine an: die Hauptversammlung am 21. Mai, die vollständige Portfoliobewertung zum 30. Juni und die Halbjahreszahlen am 5. August. Bis dahin bleibt die Aktie vor allem ein Bilanz- und Zinsthema — trotz stabiler Mieteinnahmen.

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