Wohnungsmarkt: Weniger Mieten, kaum Wohnungen

Deutschlands Wohnungsmarkt steckt im Frühjahr 2026 in einem Paradox: Die Mieten steigen kaum noch, doch Wohnungen sind knapper denn je. Neue Daten zeigen einen drastischen Rückgang regulärer Angebote in den Städten. Gleichzeitig breitet sich der teure möblierte Markt aus – und treibt die Politik zum Handeln.

Mietangebote brechen in Städten ein

Die klassische Wohnungssuche in der Stadt wird immer schwieriger. Seit 2015 ist die Zahl der regulären Mietinserate in 37 untersuchten Regionen um durchschnittlich 22 Prozent gesunken. Das belegt eine Analyse des IfW Kiel. Ende 2025 gab es deutschlandweit nur noch 250.000 bis 285.000 Angebote.

In einigen Städten ist die Lage dramatisch. In Münster und Potsdam brach das Angebot im Vergleich zu 2015 um mehr als die Hälfte ein. Ein Grund: Immer mehr Vermieter setzen auf möblierte Wohnungen. In den acht größten Städten hat sich deren Zahl seit 2015 mehr als verdreifacht.

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Der Deutsche Mieterbund kritisiert diese Entwicklung scharf. Die durchschnittliche Miete für möblierte Wohnungen stieg von 15 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2012 auf 27 Euro im Jahr 2024. Für Mieter bedeutet das oft deutlich höhere Kosten.

Mietpreisbremse wird umgangen

Mieterschützer sehen in möblierten Angeboten einen Trick, die Mietpreisbremse zu umgehen. Über hohe Aufschläge für Möbel und Ausstattung lassen sich die effektiven Kosten in die Höhe treiben. Bundesjustizministerin Hubig will das nun stoppen.

Ihr Plan: Der Möblierungszuschlag soll auf pauschal fünf Prozent der Nettokaltmiete begrenzt werden. Das soll Transparenz schaffen und überhöhte Forderungen unterbinden. Ob das Gesetz kommt, ist jedoch noch offen.

Mieten steigen kaum noch – aber regional extrem unterschiedlich

Trotz des knappen Angebots zeigt die Preisdynamik erste Ermüdungserscheinungen. Im ersten Quartal 2026 stiegen die Angebotsmieten bundesweit nur noch um 0,5 Prozent. Real, also nach Abzug der Inflation, gab es sogar ein Minus von 0,1 Prozent.

Dennoch bleiben die Unterschiede gewaltig. München ist mit 23,56 Euro pro Quadratmeter weiter die teuerste Metropole. Frankfurt folgt mit 17,71 Euro und Hamburg mit 16,35 Euro. Interessant: In Berlin sanken die Angebotsmieten zuletzt um 1,8 Prozent, in Stuttgart um 0,2 Prozent.

Andernorts geht es steil nach oben. Bei Neubauwohnungen verzeichneten Regionen wie Schmalkalden (plus 31,6 Prozent) und Anhalt-Bitterfeld (plus 30,9 Prozent) die stärksten Zuwächse. Der Kaufmarkt für Neubauwohnungen stabilisiert sich auf hohem Niveau bei durchschnittlich 5.175 Euro pro Quadratmeter.

Bund gründet Gesellschaft für bezahlbaren Wohnraum

Die Politik reagiert auf die angespannte Lage. Jeder dritte Mieterhaushalt ist durch Wohnkosten finanziell überlastet. Bundesfinanzminister Lars Klingbeil stellte Ende März Pläne für eine neue Bundesgesellschaft für bezahlbaren Wohnraum vor.

Sie soll keine Baufirma sein, sondern Projekte entwickeln und ausschreiben. Das Ziel: Die Baukosten von oft über 4.630 Euro pro Quadratmeter auf unter 3.000 Euro drücken. Der Bund wird Mehrheitseigner und kooperiert mit privaten Investoren.

Kritiker wie Immobilienökonom Tobias Just warnen vor historischen Parallelen zur gescheiterten „Neuen Heimat“. Befürworter sehen darin eine Chance, festgefahrene Strukturen aufzubrechen.

Bauministerin will Spekulation eindämmen

Parallel treibt Bauministerin Hubertz eine Novelle des Baugesetzbuches voran. Ein Entwurf sieht vor, das kommunale Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten zu stärken. Damit soll ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts von 2021 korrigiert werden.

Das Instrument hat in Berlin bis 2021 mehr als 12.000 Wohnungen geschützt. Es soll nun auch auf sogenannte Share Deals ausgeweitet werden, um Spekulation effektiver zu begrenzen.

Baukrise verschärft das Problem

Das Kernproblem bleibt der mangelnde Neubau. Experten rechnen für 2026 mit weniger als 200.000 fertiggestellten Wohnungen. Das ist weit entfernt vom Regierungsziel von 400.000 Einheiten pro Jahr. Hohe Kosten, Bürokratie und gestiegene Finanzierungszinsen bremsen die Branche aus.

Gleichzeitig verändert sich die Nachfrage. Über 42 Prozent der Haushalte sind Ein-Personen-Haushalte. Sie brauchen kleinere Wohnungen in der Stadt. Für Investoren verschiebt sich der Fokus: Statt Wertsteigerungen zählen nun stabile Mieterträge.

Die erwartbaren Renditen liegen bei 3,0 bis 4,5 Prozent. In wirtschaftsstarken Regionen rechnen Analysten mit einem jährlichen Mietwachstum von über drei Prozent – das liegt über der allgemeinen Inflationserwartung.

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Was kommt 2026 auf Mieter und Märkte zu?

Die Unsicherheit bleibt hoch. Regulierungen wie die geplante Möblierungsbremse könnten kurzfristig Entlastung bringen. Das Grundproblem – zu wenig neue Wohnungen – bleibt jedoch ungelöst. Die Bauindustrie beklagt den Verlust von 10.000 Arbeitsplätzen im Jahr 2024.

Viel hängt nun von der neuen Bundesgesellschaft ab. Kann sie die Baukosten wirklich senken? In der Zwischenzeit setzen Städte wie Hamburg auf Modellprojekte, etwa zur Förderung des Wohnens im Alter. Sie sollen den bestehenden Bestand besser nutzen.

Für langfristige Investoren könnte das aktuelle Umfeld trotz allem ein strategischer Einstiegszeitpunkt sein. Die Nachfrage in den Metropolen bleibt ungebrochen hoch. Die Frage ist nur: Wer kann sie sich noch leisten?

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