Vonovia Aktie: Mehrheit der Berliner gegen Enteignung

Druck auf die Aktie nach der Berlin-Wahl

Der Ausgang der Berliner Abgeordnetenhauswahl hat den Immobilienkonzern schlagartig wieder in den Mittelpunkt der politischen Debatte gerückt. Mit einem Wahlergebnis der Linken von 25,7 Prozent unter Spitzenkandidatin Elif Eralp gewinnen die Forderungen nach einer Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände neue Dynamik.

Für den DAX-Konzern steht dabei viel auf dem Spiel, denn das Unternehmen besitzt zusammen mit seiner Tochtergesellschaft rund 138.000 Wohnungen im Großraum Berlin.

Am Kapitalmarkt sorgte das Wahlergebnis für erhebliche Verunsicherung. Der Kurs rutschte zu Wochenbeginn ab und notiert mit 17,54 Euro nur knapp über dem am Dienstag markierten 52-Wochen-Tief von 17,05 Euro. Anleger stehen nun vor der Frage, ob der Bewertungsabschlag die politischen Unwägbarkeiten bereits überkompensiert oder ob eine anhaltende Hängepartie weitere Kursverluste nach sich zieht.

Die juristische und finanzielle Tragfähigkeit einer Enteignung

Die Kernfrage für die künftige Unternehmensbewertung lautet, wie realpolitisch ein Zugriff des Landes Berlin auf private Wohnungsbestände tatsächlich umsetzbar ist. Die Linke beruft sich dabei auf den Volksentscheid aus dem September 2021.

Gegen eine rasche Umsetzung stehen jedoch erhebliche finanzielle Barrieren des Landes. Während Befürworter der Initiative eine Entschädigung von 40 bis 60 Prozent des Verkehrswerts vorschlagen, beziffern offizielle Stellen die Gesamtkosten für das Land auf bis zu 36 Milliarden Euro. Der Berliner Rechnungshof warnte gar vor Belastungen von bis zu 42 Milliarden Euro – eine Summe, die den gesamten Berliner Jahreshaushalt erreichen würde.

Zusätzlich schwindet der gesellschaftliche Rückhalt für solche Eingriffe. Vonovia-Chef Luka Mucic verwies auf eine Nachwahlumfrage, wonach sich inzwischen 51 Prozent der Berliner gegen eine Enteignung privater Immobilienunternehmen aussprechen, während nur noch 37 Prozent dafür plädieren.

Zudem zeichnet sich auf Bundesebene Widerstand ab, da Bundeskanzler Friedrich Merz ein Bundesgesetz zur Verhinderung solcher Enteignungen rasch vorantreiben will.

Hoher Substanzwert und politische Gegenwehr im Bund

Für ein positives Szenario spricht die Diskrepanz zwischen der Börsenbewertung und dem tatsächlichen Portfoliowert. Experte Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft sieht zwei zentrale Hürden für die Vergesellschaftungspläne: die schwierige Koalitionsbildung im Berliner Abgeordnetenhaus sowie das geplante Bundesgesetz.

Sollte eine Regierungsbildung ohne Beteiligung der Enteignungsbefürworter gelingen oder der Bund regulatorisch einschreiten, würde ein wesentlicher Risikofaktor entfallen.

Zudem beurteilen Rechtsexperten und Analysten die Erfolgsaussichten eines solchen Gesetzes skeptisch. Kai Klose vom Analysehaus Berenberg stuft die Aktie weiterhin mit einer Kaufempfehlung und einem Kursziel von 34,50 Euro ein. Er hält eine Enteignung privater Wohnungsunternehmen in Berlin für verfassungswidrig.

Operativ präsentierte sich der Konzern zuletzt stabil. Im zweiten Quartal 2026 erzielte Vonovia einen Umsatz von 1,68 Milliarden Euro und steigerte den Gewinn je Aktie auf 0,87 Euro, nach 0,38 Euro im Vorjahreszeitraum.

Mit einer Durchschnittsmiete im Berliner Bestand von 8,26 Euro pro Quadratmeter bewegt sich das Unternehmen deutlich unter den Neuvertragsmieten von durchschnittlich 10,80 Euro. Fällt der politische Makel weg, könnte sich der Blick des Marktes wieder auf diese operative Ertragskraft richten.

Zinsdruck und langwierige Hängepartie belasten das Geschäft

Das negative Szenario speist sich hingegen aus der Gefahr eines langwierigen Schwebezustands. Sollte es in Berlin zu einer Koalition unter Führung oder Beteiligung der Linken kommen, droht ein jahrelanger Rechtsstreit vor den Verfassungsgerichten. Ein solches Verfahren würde die Unsicherheit über Jahre zementieren und institutionelle Investoren von einem Neueinstieg abhalten.

Erschwerend kommt das allgemeine Zinsumfeld hinzu. Steigende Refinanzierungskosten und anhaltende Inflationssorgen belasten die gesamte Immobilienbranche. Clemens Schäfer, Immobilienchef der DWS, wies darauf hin, dass die Stimmung im Immobiliensektor weiterhin nahe den historischen Tiefständen notiert.

Höhere Zinsen verteuern nicht nur Anschlussfinanzierungen, sondern begrenzen auch den Spielraum für Neubauten, bei denen Vonovia in Berlin derzeit rund 1.000 Einheiten in der Umsetzung hält.

Sollte es tatsächlich zu einer Vergesellschaftung unterhalb des Marktwertes kommen, drohen erhebliche bilanzielle Abschreibungen. Selbst bei den Modellen der Initiatoren, die für Vonovia Entschädigungssummen zwischen 9,1 und 13,6 Milliarden Euro bedeuten würden, läge die Kompensation spürbar unter dem fairen Buchwert der Bestände.

Chartmarken und Quartalszahlen als nächste Wegmarken

Für die weitere Kursentwicklung ist die Verteidigung der aktuellen Unterstützungszone entscheidend. Solange die Marke um das Tief bei 17,05 Euro auf Tagesschlusskursbasis verteidigt werden kann, bleibt die Chance auf eine Stabilisierung gewahrt. Kippt dieser Bereich jedoch nachhaltig nach unten weg, droht der Fall auf neue Mehrjahrestiefs, da Verkäufe stop-loss-getriebener Marktteilnehmer weiteren Druck erzeugen dürften.

Auf fundamentaler Seite liefert der Finanzkalender den nächsten wichtigen Impuls. Das Unternehmen wird am 4. November 2026 die Ergebnisse für das dritte Quartal vorlegen.

Diese Veröffentlichung dürfte Aufschluss darüber geben, wie sich das Vermietungsgeschäft und die Bewertung des Gesamtportfolios im anhaltend anspruchsvollen Zinsumfeld behauptet haben. Bis dahin dürften vor allem die Sondierungsgespräche im Berliner Abgeordnetenhaus und die Signale aus der Bundespolitik den Takt der Aktie bestimmen.

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