Immobilienmarkt 2035: Studie zeigt massive regionale Unterschiede

Der deutsche Immobilienmarkt spaltet sich bis 2035 in Gewinner- und Verliererregionen. Eine neue Studie prognostiziert Wertsteigerungen von über 30 Prozent in wirtschaftsstarken Gebieten – und Verluste von bis zu 20 Prozent in strukturschwachen Kreisen.

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) und der Bundesverband der Volks- und Raiffeisenbanken (BVR) haben eine detaillierte Prognose für alle 400 Landkreise vorgelegt. Ihr Ergebnis: Die wirtschaftliche Zentralität entscheidet über die Zukunft der Immobilienpreise. Während der bundesweite Medianpreis bis 2035 auf voraussichtlich 4.092 Euro pro Quadratmeter steigt, verbirgt sich hinter diesem nominalen Plus von 35 Prozent eine extreme regionale Spreizung.

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Inflationsbereinigt rechnen die Experten nur noch mit einem realen Durchschnittswachstum von 1,1 Prozent pro Jahr. Fast 160 Kreise müssen sogar mit sinkenden Preisen rechnen.

Die großen Gewinner: Metropolen und ihr Umland

Die stärksten Zuwächse erwarten die Analysten weiterhin in den Top-7-Städten wie Berlin, Hamburg, Frankfurt und München. Doch die Dynamik verschiebt sich: Das direkte Umland der Metropolen legt oft stärker zu als die Stadtkerne selbst.

Regionen wie Erding, Landshut oder der Landkreis München profitieren von hoher Wirtschaftskraft und knappem Bauraum in den Zentren. Auch in Bayern und Baden-Württemberg zeigen sich viele ländliche Kreise robust. Eine starke Industrie, hohe Einkommen und stabile Demografie treiben hier die Preise – teilweise um mehr als zwei Prozent pro Jahr.

Im Osten ragen Leipzig, Dresden und Potsdam als Leuchttürme heraus. Leipzig erwartet einen der bundesweit stärksten Anstiege, getrieben durch anhaltenden Zuzug und wachsende Wirtschaftskraft.

158 Kreise im Abwärtstrend: Bis zu 20 Prozent Wertverlust

Auf der anderen Seite stehen 158 Kreise, die mit realen Wertverlusten rechnen müssen. Betroffen sind Regionen mit schrumpfender, alternder Bevölkerung und schwachen Arbeitsmärkten.

Diese Verlustgebiete konzentrieren sich auf weite Teile Ostdeutschlands außerhalb der Zentren, das Saarland, ländliche Kreise in Rheinland-Pfalz sowie Teile des Ruhrgebiets. In besonders hart getroffenen Gebieten wie dem Erzgebirgskreis, der Vulkaneifel oder in Kronach könnten Immobilien bis 2035 fast ein Fünftel ihres Wertes einbüßen.

Hier liegt der Fokus künftig nicht mehr auf Neubau, sondern auf Sanierung. Die Schere zwischen energieeffizienten und unsanierten Objekten geht immer weiter auseinander. Käufer rechnen Sanierungskosten bereits heute in ihre Gebote ein – das erhöht den Druck auf veraltete Immobilien in schwachen Lagen.

Wirtschaftliche Anbindung wird zum entscheidenden Faktor

Die klassische Unterscheidung zwischen Stadt und Land verliert an Bedeutung. Stattdessen entscheidet die wirtschaftliche Zentralität: Wie gut ist die Anbindung an dynamische Arbeitsmärkte? Welche Branchenstruktur herrscht vor Ort?

Regionen, die stark von der Automobilindustrie oder energieintensiven Branchen abhängen, stehen vor besonderen Risiken. Der Umbau zur klimaneutralen Produktion kann kurzfristig Arbeitsplätze und Kaufkraft kosten. Ein Beispiel ist die Region um Zwickau, die mitten im Strukturwandel steckt.

Während sich die Marktwerte regional spalten, bleiben die formalen Anforderungen an Vermieter hoch – besonders bei der Anpassung an neue Marktgegebenheiten. Erfahren Sie in diesem kostenlosen Leitfaden, wie Sie notwendige Anpassungen rechtssicher und ohne formale Fehler umsetzen. So setzen Sie Ihre Mieterhöhung 100 % rechtssicher durch

Gleichzeitig sorgt die geopolitische Lage für neue Unsicherheiten. Konflikte im Nahen Osten treiben die Energiepreise und beeinflussen die Inflationserwartungen. Die Bauzinsen, die nach der letzten EZB-Zinssenkung auf etwa 2,0 Prozent gefallen waren, nähern sich wieder der 4,0-Prozent-Marke. Diese Entwicklung bremst die Markterholung leicht aus.

Kaufen oder mieten? Die Rechnung ändert sich

Für Selbstnutzer verschiebt sich die Rentabilitätsrechnung. Die Neuvertragsmieten sind im Bestand bundesweit um bis zu vier Prozent gestiegen. In vielen Fällen liegen die monatlichen Kosten für Zins und Tilgung mittlerweile gleichauf mit der Miete für ein vergleichbares Objekt.

Das macht den Kauf trotz gestiegener Zinsen wieder attraktiver – sofern Eigenkapital vorhanden ist. Allerdings zeigt sich eine klare Trennung: Neubauten verzeichnen weiterhin Preiszuwächse, Bestandsimmobilien bleiben weitgehend stabil.

Käufer haben heute wieder eine stärkere Verhandlungsposition, besonders bei Objekten mit veralteter Energieeffizienz. Die Zeit pauschaler Preissteigerungen ist vorbei. Die individuelle Lage und der energetische Zustand sind die neuen Währungen am Markt.

Was bis 2035 auf Käufer und Eigentümer zukommt

Für die kommenden Jahre prognosticieren Experten einen moderaten, aber stetigen Aufwärtstrend in den Top-Lagen. Das Preisniveau von vor der Zinswende 2022 könnte in den Metropolen bereits 2027 wieder erreicht werden.

Dennoch bleibt das Marktumfeld volatiler als in der Niedrigzinsphase der 2010er Jahre. Die Botschaft der Studie ist klar: Immobilienbesitzer in starken Regionen können auf soliden Vermögensaufbau hoffen. In schrumpfenden Gebieten sollte die Eigennutzung im Vordergrund stehen – nicht die Spekulation auf Wertsteigerung.

Kaufinteressenten sollten die regionale Einordnung ihrer Wunschimmobilie genau prüfen. Experten sehen derzeit ein günstiges Zeitfenster für den Einstieg, sofern die Finanzierung langfristig trägt. Die Transformation des Gebäudesektors bleibt der zentrale Treiber: Immobilien mit hoher Energieeffizienz versprechen die größte Wertstabilität bis 2035.

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