Alta Fides AG – Aufwärtspotenzial von gut 50%!

Small Cap Trader - Die Stuttgarter Immobiliengesellschaft Alta Fides AG (ISIN: DE000A0B7EZ7 / WKN: A0B7EZ) ging im Dezember 2006 an die Börse. Die Wurzeln des hoch profitablen Unternehmens reichen bis ins Jahr 2000 zurück. Nach der Gründung zur Jahrtausendwende baute das Management um Vorstandschef Nobert Ketterer und den ehemaligen Sachsen LB-Vorstand Rainer Fuchs eine schlanke Konzernholding auf. Alta Fides arbeitet mit externen Dienstleistern zusammen und unterhält ein bundesweites Vertriebsnetz durch Vertriebskooperationen auf Provisionsbasis. Vom Firmensitz in Stuttgart aus steuert die AG ihre Aktivitäten, die ihren Fokus in der 450 Kilometer nord-östlich gelegenen Region Leipzig haben. Inmitten dieses schwierigen Umfeldes gelang es Alta Fides durch die Konzentration auf den Raum Leipzig ihr profitables Geschäftsmodell umzusetzen. Mit den frischen Mitteln aus dem IPO möchte das Unternehmen, das nunmehr am Prime Standard notiert, verstärkt Marktpotenziale in Sachsen, Baden-Württemberg und Bayern nutzen sowie ein neues Geschäftsfeld kräftig ausbauen. Bewährtes Geschäftsmodell Projektentwicklung: Alta Fides kauft hier zumeist denkmalgeschützte, sanierungsbedürftige Immobilienbestände an, um diese nach erfolgter Sanierung als Eigentumswohnungen an den Mann zu bringen. Dank qualitativ hochwertiger Objekte und einem klaren regionalen Fokus auf Leipzig erzielt Alta Fides Verkaufspreise zwischen 2.200 und 2.300 Euro pro qm, die bis zu 30% über den üblichen Preisen für dieses Marktsegment liegen. Mit dem Wohnungshandel wird darüber hinaus mit dem An- und Verkauf von hochwertigen Wohnimmobilien in ganz Deutschland gutes Geld verdient. Meist handelt es sich um Immobilienbestände von Banken, Versicherungen und kommunalen Gesellschaften. Die Gebäude werden saniert und gehen nachfolgend in den Eigenbestand von Alta Fides über oder werden an Selbstnutzer/Kapitalanleger veräußert. Alta Fides kommt somit in den Genuss von einmaligen (Verkauf) oder wiederkehrenden (Vermietung) Erlösen. Hier spielt die Musik Besonderes Potenzial verspricht die 2006 gegründete Tochter Profecto AG, die sich als Nischenplayer auf die Verwertung von notleidenden Krediten spezialisiert hat. Bei den so genannten „Non-Performing-Loans“ (NPLs) handelt es sich um durch Grundpfandrechte gesicherte Kreditportfolios von Banken. Diese "faulen" Kredite werden von Geldhäusern mit einem deutlichen Abschlag auf den Verkehrswert - meist 50 bis 80 Prozent - verkauft, um auf diese Weise die Problemkredite aus den Bilanzen zu bekommen. Der Hintergrund: Ab 2007 müssen Banken laut gesetzlicher Vorschriften notleidende Forderungen mit bis zu f ünffach höherem Eigenkapital unterlegen, zu Lasten der Margen im Kreditgeschäft. Schnelles Geld mit NPLs Der Aufkauf von NPLs und deren Verwertung ist für große Investmentbanken und Private-Equity-Gesellschaften zu einem Milliardengeschäft gereift, denn hier lassen sich mit dem Weiterkauf von Portfolios in kurzer Zeit zweistellige Renditen erzielen. Während sich die Großen der Branche auf ganze Portfolios von Wohn- und Gewerbeimmobilien mit Multi-Millionen-Euro-Werten stürzen, geht Profecto eigene Wege. Das Unternehmen konzentriert sich auf Volumen zwischen 5 und 10 Mio. Euro. Diese kleineren Portfolios werden meist von Sparkassen veräußert. Pro Objekt, es handelt sich in der Regel um Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, liegt das Einzelkreditvolumen bei maximal 500.000 Euro. Wird nach dem Erwerb keine Lösung mit dem Darlehensschuldner gefunden, leitet Perfecto die weitere Vermarktung in die Wege: Betreffende Objekte werden direkt weiter verkauft, ggf. zuvor modernisiert oder werten den Eigenbestand der Gesellschaft auf. Perfecto mit Vorteilen am Start Die Gesellschaft bietet im Gegensatz zu den Global Playern auch die kleinteilige Verwertung von Portfolios an und hat als deutscher Player einen besonderen Zugang zu öffentlich-rechtlichen Kreditinstituten, die für internationalen Größen kaum in Frage kommen. Darüber hinaus positioniert sich das Unternehmen erfolgreich als Serviceanbieter in diesem Bereich. Insgesamt wird 2007 ein Zielvolumen von 100 Mio. Euro an Nominalforderungen angestrebt. Einen Schub sollte das NPLs-Geschäft auch durch mögliche Joint-Ventures mit namhaften Finanzinstitutionen erfahren: Im Erfolgsfall könnten deutlich höhere Voluminas im Rahmen der JVs angekauft und verwertet werden. Extrachancen am deutschen NPLs-Markt Schätzungen zufolge beläuft sich das Volumen notleidender Kredite allein im öffentlich-rechtlichen Bankensektor auf 60 bis 100 Milliarden Euro. Das Gesamtvolumen für alle Banken in Deutschland dürfte bei annähernd 300 Milliarden Euro liegen. Damit ist Deutschland der größte Markt für NPLs in Europa. Dennoch steht der Markt für notleidende Kredite hierzulande erst am Anfang: Vor allem wegen der von 2007 an geltenden strengeren Vorschriften für die Kreditvergabe durch Basel II steigt das Interesse der Banken "Non Performing Loans" auszugliedern und professionell verwerten zu lassen. Zahlen & Fakten Die jüngsten Bilanzen von Alta Fides überzeugen durchweg: Im Geschäftsjahr 2006 wurden bei einer Gesamtleistung von 26,9 Millionen Euro rund 5,4 Millionen Euro verdient. 2007 soll sich die Gesamtleistung laut Management auf 60 Millionen Euro mehr als verdoppeln. Zugleich wird ein Gewinnsprung auf 13 Millionen Euro erwartet. Das NPLs-Geschäft wird erst seit 2006 auf- und ausgebaut. Nennenswerte Umsatzbeiträge sind vor diesem Hintergrund wohl erst 2007 zu erwarten, wobei diese Sparte in den kommenden Jahren bei Umsatz und Gewinn dynamisch wachsen dürfte. Mit den Geldern aus dem Börsengang kann Perfecto zukünftig größere Portfolien an Wohnimmobilien erwerben und seine Margen weiter ausbauen. Bewertung Aktuell befinden sich 46 % des Grundkapitals in Streubesitz. Die übrigen Anteile sind in Besitz von Vorstand und Aufsichtsrat. Mit 7,05 Mio. Aktien zu aktuell je 18 Euro summiert sich der Börsenwert auf rund 127 Mio. Euro. Damit weist das Papier auf Basis der Gewinnschätzungen für 2007 ein auch im Peer Group-Vergleich sehr günstiges KGV von 9,8 auf. Zugleich ist die Aktie mit einem Umsatz-Multiple (2007) von 2,1 äußerst preiswert. Auf Basis unserer Schätzungen für 2008 ist das Papier mit einem KGV von 5,6 sogar ein echtes Schnäppchen. Den fairen Wert der Aktie sehen wir bei 28,50 Euro - das entspricht einem Aufwärtspotenzial von gut 50 Prozent. Smallcap Media Publishing Ltd. - Bahnhofstrasse 54 - 8022 Zürich - Schweiz T: +41 44 5002475 - F: +41 43 8881772 - [email protected]