Rauchen in Immobilien: Was Käufer und Vermieter beachten sollten

Die Auswirkungen von Gerüchen, Rückständen und Renovierungskosten auf Immobilien sind größer, als viele Menschen annehmen. Markus Lindblad von Haypp hat aufgearbeitet, wie sich Rauchen negativ auf den wirtschaftlichen Wert von Immobilien auswirken kann, und erklärt, warum es wichtig ist, dieses Problem anzugehen.

Wer kennt sie noch, die Eckkneipen, wie sie zum Beispiel der Ruhrgebietsautor Frank Goosens in einem Interview mit der Süddeutschen Zeitung beschreibt:

„Die Kneipe, wie sie früher war, hat Buntglasscheiben, durch die man nicht reingucken kann. Manchmal sind Motive aus der Arbeitswelt eingearbeitet. Gleich hinter der Tür hing ein schwerer Filz, der als Windfang fungierte, mit einer Lederborte unten dran. Du machtest die Tür auf, standst vor diesem dunkelroten Filz und musstest den wie einen Theatervorhang teilen, um in die eigentliche Kneipe zu kommen. Dann ein Tresen mit schwarzem Bakelit-Handlauf und unten einer Fußleiste, davor Holzhocker. Am Ende des Tresens ist eine Vitrine, da stehen die Frikadellen drin, und an den Balken unter der Decke hängen Schals vom Fußballverein.“

Was Goosens in seiner Beschreibung zu erwähnen vergessen hat: Sobald man eine Kneipe betrat, umhüllte einen eine schwere Rauchwolke – meist aus Zigarettenqualm, manchmal auch von billigen Zigarren, sehr selten aus Pfeifentabak, das war eher den Studienräten und Buchhändlern zugehörig, die früher selten in solchen Eckkneipen zu sehen waren.

Verfärbungen und unangenehme Gerüche: Tabakrückstände fressen sich tief in Wände und Mobiliar

Seit etwa 2008 gibt es in Deutschland ein Rauchverbot in Kneipen. Einige Bundesländer sind früher damit gestartet, aber seit diesem Jahr ist das Verbot flächendeckend – mit Ausnahmen für Raucherclubs, Einraumkneipen oder abgetrennte Raucherbereiche. Wie sehr sich Tabakqualm über Jahre und Jahrzehnte in Holzgebälk und Mobiliar gefressen hat, das merkte man spätestens ab diesem Datum, als viele Kneipenbetreiber:innen begannen, ihre Kneipen rauch- und geruchsfrei zu bekommen.

Aber Räumlichkeiten von Rauchern sind nicht nur subjektiv gesehen kontaminiert. Es gibt auch wissenschaftliche Belege dafür: Eine Studie aus 2021 widmet sich giftigen Tabakrauchrückständen in Innenräumen, die im englischen Sprachraum „Thirdhand-Smoke“ (THS) genannt werden. Rückstände wie Nikotin oder Teer können demnach noch lange nach dem Ende des Rauchens in Innenräumen verbleiben.

Studie zeigt: Starke Raucherwohnungen müssen aufwendig gereinigt oder mit Spezialfarben renoviert werden

Eins der Ergebnisse: Über einen Zeitraum von vier Monaten vor der Reinigung blieben die Nikotinwerte auf Oberflächen praktisch unverändert. Von selbst also verflüchtigen sich die Rückstände nicht. Signifikante Veränderung gab es auf Oberflächen durch kombinierte Reinigungen (von trocken über feucht bis nass). Unmittelbar nach der Reinigung reduzierten sich die Rückstände um 43 Prozent, drei Monate später lagen sie um 53 Prozent niedriger.

Interessant ist: Die Nikotinbelastung im Staub sank direkt nach einer Reinigung um 60 Prozent, stieg drei Monate später aber wieder auf das Niveau vor der Reinigung an. So kann man festhalten: Reinigungsmaßnahmen reduzierten die Nikotin- und Teerbelastung in Staub und auf Oberflächen, entfernten sie aber nicht dauerhaft. Da hilft nur wiederholtes Reinigen – oder Renovieren.

Übrigens: Wenn es in Räumen, in denen früher geraucht wurde, nicht mehr nach Rauch riecht, heißt das nicht, dass alle Rückstände bereits verflogen sind. Mitunter kann der Geruch nach kaltem Rauch sogar zurückkehren, etwa, wenn Feuchtigkeit oder Wärme in Räume eindringt. Besonders hartnäckig halten sich Geruchspartikel übrigens in Polstern, Vorhängen, Teppichen oder Holzpaneelen.

Wertminderung und gesundheitliche Risiken durch Tabakqualm

Als Faustregel gilt in jedem Fall: Sollen Immobilien unrenoviert veräußert oder vermietet werden, senkt das ihren Wert. Außerhalb der boomenden Städte und Toplagen kann sich der potenzielle Markt deutlich verkleinern.

„Wer in Ballungszentren wie Berlin, München, Hamburg oder Köln eine Wohnung sucht, wird einen Geruchstest oder das Messen von Schadstoffbelastungen eher weniger in Betracht ziehen, sondern freut sich über eine Gelegenheit", so Markus Lindblad vom Online-Händler Haypp. „Trotzdem bleibt festzuhalten: Grundsätzlich mindern Tabakrückstände den Marktwert eines Wohnraums um bis zu 30 Prozent, weil sie den Zustand einer Immobilie verschlechtern, was wiederum einen höheren Sanierungsbedarf nach sich zieht. Das dauert – und kostet."

Dazu kommen die gesundheitlichen Risiken für die Neumieter. Markus Lindblad: „Als Mieter würde ich es mir manchmal doppelt überlegen, eine Raucherwohnung zu übernehmen. Viele Schadstoffe aus dem Tabak können über Jahre aktiv bleiben. Diese enthalten schädliche, teilweise krebserregende Substanzen. Menschen mit Vorerkrankungen oder Kinder sind dabei besonders gefährdet, wenn sie diesen Emissionen ausgesetzt sind."

Aktuelle Berichte zeigen: Deutschland hinkt im Kampf gegen das Rauchen hinterher, um das EU-Ziel einer tabakfreien Generation bis 2040 zu erreichen.

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Lisa Hottes
Head of PR & External Affairs DACH
E-Mail: lisa.hottes@hayppgroup.com

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