Baugenossenschaften: 2 Millionen Wohnungen durch hohe Auflagen gefährdet

Baugenossenschaften in Deutschland stoßen bei der geplanten energetischen Sanierung und der Umwandlung bestehender Wohnsiedlungen in sozial ausgerichtete Quartiere zunehmend auf Hindernisse. Hohe regulatorische Auflagen und die angespannte Kostensituation bremsen die Modernisierungsvorhaben vieler genossenschaftlicher Akteure derzeit erheblich aus.

In ganz Deutschland verwalten rund 2.000 Wohnungsbaugenossenschaften einen Bestand von etwa 2.2 Millionen Wohnungen und bieten rund 5 Millionen Bewohnern eine Unterkunft.

Trotz dieser marktbeherrschenden Stellung im Bereich des bezahlbaren Wohnraums wird die Weiterentwicklung des Bestands durch äußere Faktoren erschwert. Das durchschnittliche Nutzungsentgelt lag bundesweit im Jahr 2024 bei 6,32 Euro pro Quadratmeter.

In Ballungszentren wie Stuttgart liegen die Preise zwar höher – dort betrug die Durchschnittsmiete der Baugenossenschaft im Jahr 2025 rund 10 Euro pro Quadratmeter –, sie bleiben jedoch deutlich unter dem örtlichen Mietspiegel, der im Vorjahr mit 12 Euro ausgewiesen wurde.

Herausforderungen bei Neubau und Energieversorgung

Die Baugenossenschaft Münster im kleinsten Stuttgarter Stadtbezirk verdeutlicht die finanzielle Dimension aktueller Vorhaben. Für den ersten Bauabschnitt eines Projekts mit rund 70 neuen Wohnungen werden Kosten von etwa 30 Millionen Euro veranschlagt. Die Finanzierung setzt sich dabei aus 17,2 Millionen Euro an Fördermitteln der KfW sowie der L-Bank und einem erheblichen Anteil an Eigenmitteln zusammen.

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Das Vorhaben mit dem Titel "Zukunft Münster 2050" ist als Teil der Internationalen Bauausstellung 2027 konzipiert. Ein technisches Merkmal ist hierbei die Abkehr von klassischer Fernwärme; stattdessen soll eine Großwärmepumpe auf dem Dach zum Einsatz kommen, deren Betrieb durch die Stadtwerke Stuttgart vorgesehen ist. Die Genossenschaft betreut in diesem Gebiet einen Bestand von insgesamt 645 Wohnungen.

Auch in anderen Regionen zeigt sich eine wachsende Zurückhaltung bei Investitionen. Die Wohnsiedlungsgemeinschaft Neue Heimstätte in Augsburg, die über 666 Wohnungen verfügt, sieht aufgrund der aktuellen Kostensituation vorerst von weiteren Neubauten ab. Der letzte Neubau mit 21 Wohnungen wurde bereits vor rund vier Jahren fertiggestellt.

Laut Vorstand Jochen Plunger besteht zwar eine enorme Nachfrage – statistisch kommen 300 Bewerber auf jede freie Wohnung –, doch die Rahmenbedingungen erschweren die Ausweitung des Angebots. Zudem wurde das Hauptwohngebiet der Genossenschaft im Wärmeplan der Stadt Augsburg als Prüfgebiet ausgewiesen, was die Planungssicherheit für energetische Sanierungen mindert.

Strategien für den Immobilienbestand

Der Modernisierungsbedarf ist nach Einschätzung von Fachleuten an vielen Stellen sichtbar, sowohl in genossenschaftlichen Wohnquartieren der Großstädte als auch bei Mehrparteienhäusern und Einfamilienhäusern auf dem Land.

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Experten raten Immobilieneigentümern dazu, notwendige Sanierungsmaßnahmen nach Möglichkeit mit einem Ausbau der Wohnfläche zu kombinieren. In städtischen Regionen könne dies nicht nur zur Schaffung dringend benötigten Wohnraums beitragen, sondern durch zusätzliche Mieteinnahmen auch die hohen Sanierungsausgaben wirtschaftlich tragfähiger gestalten.

Gleichzeitig wird betont, dass die Höhe der finanziellen Rücklagen eng mit dem Alter und der Größe einer Immobilie verknüpft sein sollte. Je umfangreicher der Bestand und je fortgeschrittener das Alter der Gebäude, desto höher müssten die Reserven kalkuliert werden, um den steigenden Anforderungen an den Klimaschutz und die Gebäudetechnik gerecht zu werden.

Teile dieses Beitrags beruhen auf Recherchen von FAZ.