Bauzinsen: Zehnjährige Darlehen sinken auf 4,24 Prozent im November

Die Zinsen für Immobilienkredite sind im November 2026 leicht gesunken, nachdem sie im Vormonat noch einen mehrjährigen Rekordstand markiert hatten. Wie der Vermittler Interhyp mitteilte, liegen die Bauzinsen für Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindung derzeit bei rund 4,24 %. Das entspricht einem Rückgang von etwa 0,2 Prozentpunkten im Vergleich zum Vormonat.

Anfang Oktober 2026 hatte das Zinsniveau noch den höchsten Stand seit dem Jahr 2009 erreicht. Als Hauptursache für das Nachgeben der Konditionen gilt laut Interhyp die gestiegene Nachfrage nach zehnjährigen Bundesanleihen.

Auch andere Marktbeobachter verzeichnen ein leicht verändertes Zinsumfeld. Der Vermittler Baufi24 beziffert den Top-Zins für zehnjährige Baudarlehen im November 2026 auf 4,16 %, wobei die Spanne je nach Beleihungsauslauf zwischen 4,0 % und 5,0 % liegt.

Uneinheitliche Erwartungen an die Zinsentwicklung

Für die kommenden Monate rechnen Marktteilnehmer vorerst mit einer Beruhigung. Im Interhyp-Bankenpanel erwarten rund 80 % der befragten Kreditinstitute kurzfristig ein gleichbleibendes Zinsniveau. Langfristig gehen zwei Drittel der befragten Institute jedoch von fallenden Zinsen aus.

Der Bauzins-Kompass von Vergleich.de stellt für November 2026 hingegen stabile Zinsen mit einem leichten Aufwärtsdruck auf erhöhtem Niveau fest. Eine Rückkehr zu früheren Niedrigzinsen gilt demnach derzeit als unwahrscheinlich. Im Basisszenario für 2026 rechnet der Bauzins-Kompass mit einer Seitwärtsbewegung bis hin zu leicht steigenden Werten.

In einem Aufwärtsszenario könnten die Bauzinsen demnach auch deutlich über 4,5 % liegen. Ein schrittweises Absinken sei zwar im Abwärtsszenario möglich, allerdings gebe es dafür gegenwärtig keine eindeutigen Signale für eine Trendwende.

Als maßgebliche Treiber nennt Vergleich.de eine Inflation über dem Zielwert der Europäischen Zentralbank, Kapitalmarktrenditen zehnjähriger Bundesanleihen auf erhöhtem Niveau sowie die generelle Geldpolitik der Notenbank.

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Entwicklung bei Kaufpreisen und Mieten

Parallel zu den Zinsbewegungen zeigen die Immobilienpreise gedämpfte Tendenzen. Der Interhyp-Immobilienpreis-Index lag im Oktober 2026 um 1,4 % unter dem Stand vom Juli 2026. Bei Eigentumswohnungen gab der Index im Oktober um 0,4 % gegenüber dem Vormonat nach, bei Ein- und Zweifamilienhäusern betrug das Minus 0,9 %.

Bei Transaktionen von Eigentumswohnungen lag der Wert im Oktober 2026 bei 216,49 Punkten, was einem Rückgang von 0,87 % gegenüber September und einem Minus von 1,24 % im Vorjahresvergleich entspricht.

Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen sanken im Oktober gegenüber September um 0,51 % und lagen um 0,82 % unter dem Vorjahresniveau. Damit unterschritten sie erstmals seit dem Herbst 2024 wieder das Niveau des entsprechenden Vorjahresmonats.

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Nach Daten des GREIX gaben die Wohnungspreise im dritten Quartal 2026 nominal um 0,2 % im Vergleich zum Vorjahresquartal nach, was inflationsbereinigt einem Rückgang von 3,0 % entspricht. Der vdp-Immobilienpreisindex zeigte für das dritte Quartal 2026 weitgehend stagnierende Kaufpreise für Wohnimmobilien.

Demgegenüber wies der Europace Hauspreisindex im Oktober 2026 für neue Ein- und Zweifamilienhäuser einen Rekordstand von 246,60 Punkten aus, was einem Anstieg von 0,33 % gegenüber September und von 2,60 % im Jahresvergleich entspricht.

Bestehende Häuser erreichten 201,73 Punkte (plus 0,30 % gegenüber September, unverändert gegenüber dem Vorjahr). Der Gesamtindex lag bei 221,61 Punkten, ein Minus von 0,07 % gegenüber dem Vormonat, aber 0,53 % über dem Vorjahreswert. Europace verzeichnete in den ersten neun Monaten 2026 zudem ein Vermittlungsvolumen von rund 57,34 Mrd. Euro.

Auf dem Mietmarkt setzte sich der Aufwärtstrend weitgehend fort: Laut vdp-Index stiegen die Mieten bei neu abgeschlossenen Verträgen bundesweit im dritten Quartal 2026 um 3,5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Laut Europace Hauspreisindex lagen die Angebotsmieten im Oktober 2026 um 0,1 % unter dem Niveau vom Juli 2026, verzeichneten jedoch im Vorjahresvergleich ein Plus von 2,74 %.