Bayerns Immobilienmarkt: Transaktionsvolumen steigt auf 42,7 Milliarden Euro

Der bayerische Immobilienmarkt verzeichnet nach einer längeren Schwächephase wieder eine leichte Belebung. In den ersten drei Quartalen des Jahres 2026 stieg das Transaktionsvolumen im Freistaat um 6 Prozent auf 42,7 Milliarden Euro, wie Berechnungen des IVD-Marktforschungsinstituts zeigen. Damit setzt sich in Bayern eine verhaltene Aufwärtstendenz durch, auch wenn das übergeordnete Marktumfeld von Zurückhaltung und veränderten Rahmenbedingungen geprägt bleibt.

Die vorsichtige Erholung verläuft bundesweit und sektorenübergreifend jedoch uneinheitlich. Auf europäischer Ebene ergab die Branchenstudie „Emerging Trends in Real Estate Europe 2027“ von PwC und dem Urban Land Institute unter 1488 befragten Experten, dass sich nur noch drei deutsche Städte unter den Top 10 der attraktivsten Standorte befinden, nachdem es im Vorjahr noch vier waren.

München verbesserte sich dabei von Rang sechs auf Rang vier, während Berlin von Platz vier auf Platz sieben abrutschte. Frankfurt belegt Rang neun, und Hamburg fiel von Rang zehn auf Rang elf zurück.

Laut den Analysedaten der Studie sank das gesamte Transaktionsvolumen in Deutschland binnen Jahresfrist um 17 Prozent von 45 auf 38 Milliarden Euro. Im europäischen Vergleich legte Großbritannien im selben Zeitraum um 5 Prozent auf 67 Milliarden Euro zu, während Spanien ein Plus von 14 Prozent auf 19 Milliarden Euro verzeichnete und Italien um 14 Prozent nachgab.

Finanzierer bleiben vorsichtig

Die Zurückhaltung der Investoren spiegelt sich deutlich in den Bilanzen der Immobilienfinanzierer wider. Bei der Deutschen Pfandbriefbank (pbb) erklärte der Vorstandsvorsitzende Kay Wolf, dass sich die Märkte wegen anhaltender Unruhe und eines im dritten Quartal 2026 merklich gestiegenen Zinsniveaus langsamer erholen als zu Jahresbeginn erwartet worden war.

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Zahlreiche Marktteilnehmer verschieben ihre Abschlüsse. Das Institut rechnet kurzfristig mit keiner Verbesserung des Marktumfelds und peilt für 2026 beim Neugeschäft nur noch das untere Ende der Spanne von 7,5 bis 8,5 Milliarden Euro mit rund 7,5 Milliarden Euro an. Auch beim Vorsteuergewinn wird lediglich das untere Ende der Zielmarke von 30 bis 40 Millionen Euro erwartet.

In den ersten neun Monaten 2026 stieg das Neugeschäft der pbb um 14 Prozent auf 4,5 Milliarden Euro, und der Vorsteuergewinn erreichte nach einem Vorjahresverlust von 235 Millionen Euro nun 28 Millionen Euro. Im dritten Quartal sanken die Gesamterträge jedoch um 10 Prozent auf 99 Millionen Euro, belastet durch den Rückzug aus dem US-Geschäft.

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Auch andere Institute zeichnen ein nüchternes Bild. Sascha Klaus von der Berlin Hyp beschrieb die Stimmung als zwischen Realismus und Moll. Christian Schmid, Immobilienvorstand der Helaba, rechnet damit, dass die Preise für Gewerbeimmobilien in den kommenden zwölf Monaten tendenziell weiter nachgeben dürften.

Laut dem Verband deutscher Pfandbriefbanken verbilligten sich Bürogebäude in Deutschland im dritten Quartal 2026 um 3,9 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Bundesbank warnt vor schmaler Basis

Die Deutsche Bundesbank betont in ihrem aktuellen Finanzstabilitätsbericht, dass die Erholung am Gewerbeimmobilienmarkt auf einem schmalen Fundament stehe. Das moderate Preiswachstum seit 2024 stelle keine breite Belebung dar, da sich die wenigen Abschlüsse vor allem auf qualitativ hochwertige Objekte konzentrieren.

Niedrige Transaktionsvolumina könnten zudem auf Illiquidität hindeuten, während Notverkäufe die Bewertungen belasten könnten. Im zweiten Quartal 2026 lagen die deutschen Gewerbeimmobilienpreise um 0,4 Prozent über dem Vorjahr, nach einem Anstieg von 1,3 Prozent im ersten Quartal. Büroimmobilien gaben im zweiten Quartal um 1,2 Prozent nach, Handelsflächen um 0,2 Prozent.

Gleichzeitig verweist die Notenbank auf Kreditrisiken: Im zweiten Quartal 2026 wiesen 40 Prozent des Neukreditvolumens im Immobiliensektor einen Fremdkapitalanteil von 90 Prozent auf, bei 11 Prozent überstieg die Kredithöhe den Wert der Immobilie. Entsprechend stiegen die notleidenden Kredite im Gewerbesegment weiter an.

Auf europäischer Ebene wies Joanna Tano von Columbia Threadneedle darauf hin, dass die Renditen europäischer Immobilien von zuvor rund 8 Prozent auf etwa 6 bis 7 Prozent gesunken seien. Eine chronische Unterversorgung mit geeigneten Flächen stütze das Mietwachstum und stabilisiere die Kapitalwerte, womit die Erholung eher verzögert als abgesagt sei, auch wenn Zinserhöhungen und geopolitische Risiken als Unsicherheitsfaktoren fortbestehen.