Berlin-Enteignungspläne: Heimstaden stoppt vorerst neue Kapitalzuflüsse

Als Reaktion auf die Pläne für eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände in Berlin hat das schwedische Immobilienunternehmen Heimstaden Bostad neue Kapitalzuflüsse nach Deutschland vorerst ausgesetzt.

Das Unternehmen werde keine weiteren Mittel bereitstellen, solange die Enteignungspläne auf dem Tisch lägen. Co-Vorstandschef Christian Fladeland begründete den Schritt damit, dass der Standort unter solchen gesetzgeberischen Bedingungen für Investoren untragbar werde.

Heimstaden Bostad hält in Berlin rund 20.000 Wohnungen mit einem Wert von etwa 5 Milliarden Euro beziehungsweise 5,6 Milliarden US-Dollar, was 15 Prozent des Gesamtportfolios der Gesellschaft entspricht. Nach den aktuellen Plänen könnte knapp die Hälfte dieses Bestands betroffen sein.

Bei einem Szenario mit einem Abschlag von 40 Prozent ergäbe sich für den Konzern ein Verlust von 1 Milliarde Euro. Die Hybridanleihe des Unternehmens mit der ISIN XS3227944959 fiel am Freitag von rund 98 auf 82,5 Cent je Euro. Die Ratingagenturen S&P und Fitch stufen das Unternehmen mit BBB- ein.

Rahmen der Berliner Sondierungsvereinbarung

Hintergrund der Reaktion ist eine Verständigung von Linken, Grünen und SPD vom 17. Oktober 2026 im Rahmen ihrer Sondierungsgespräche. Die Parteien einigten sich darauf, private Wohnungsgesellschaften ab einem Bestand von 10.000 Einheiten gegen Entschädigung zu vergesellschaften.

Den Unternehmen soll jeweils ein Grundbestand von 10.000 Wohnungen verbleiben. Auch nach dem 1. Januar 2021 errichtete Gebäude sollen erfasst werden, während Genossenschaften und gemeinwohlorientierte Unternehmen ausgenommen bleiben.

Dem Sondierungspapier zufolge könnten bis zu 160.000 Wohnungen in Landesbesitz übergehen. Für die Entschädigung ist eine Obergrenze von 16 Milliarden Euro vorgesehen, was durchschnittlich 100.000 Euro pro Wohnung entspricht. Die Finanzierung soll über Kredite erfolgen, die durch Mieterträge getilgt werden.

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Eine endgültige Liste betroffener Akteure liegt im Papier nicht vor, nach Schätzungen kämen jedoch fünf Unternehmen infrage: Vonovia mit rund 130.000 Wohnungen, Heimstaden mit rund 20.000, die Adler Group und Covivio mit jeweils rund 17.000 sowie die DVI-Gruppe mit etwas mehr als 10.000 Einheiten. Der ursprüngliche Berliner Volksentscheid aus dem Jahr 2021 hatte noch eine Schwelle ab 3.000 Wohnungen vorgesehen.

Die drei Parteien streben einen Finanzierungsrahmen für 2027 und ein Gesetz auf Basis von Artikel 15 des Grundgesetzes um Mitte 2028 an. Die eigentliche Übertragung soll etwa ein Jahr nach der Verkündung folgen.

Flankierend sieht die Vereinbarung 100.000 Baugenehmigungen bis 2031 vor, wovon mindestens die Hälfte auf staatliche oder gemeinwohlorientierte Träger entfallen soll, sowie eine Deckelung von Mieterhöhungen im öffentlichen Bestand auf 2 Prozent jährlich.

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Juristische Bedenken und Widerstand aus der Politik

Die Pläne stützen sich auf den noch nie angewendeten Artikel 15 des Grundgesetzes, was erhebliche juristische Risiken birgt. Vonovia bezeichnete das Vorhaben bereits als verfassungswidrig. Marco Buschmann von der FDP kritisierte, die geplante Entschädigung decke nicht einmal die Hälfte des tatsächlichen Werts.

Während im Schnitt etwa 1.500 Euro pro Quadratmeter gezahlt würden, liege der Marktwert im Berliner Bestand je nach Lage zwischen 3.500 und 6.000 Euro. Zudem monierte er eine Ungleichbehandlung nach Artikel 3 des Grundgesetzes durch willkürliche Bestandsgrenzen.

Warnungen kommen auch aus der Finanzbranche. Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken, betonte, eine Entlastung der Wohnungsnot sei durch die Enteignungen nicht zu erwarten.

Sollten bestehende Grundschulden wie von Enteignungsinitiativen gefordert ersatzlos entfallen, würden sich Immobilienfinanzierungen auch für Privatleute merklich verteuern. Auf Bundesebene kündigte Bundeskanzler Merz bereits ein Bundesgesetz an, um Vergesellschaftungen dieser Art zu unterbinden; ein entsprechender Kabinettsentwurf steht jedoch noch aus.