BFH ebnet Weg für steuerneutrale Immobilienübertragungen bei Ehegatten

Der Bundesfinanzhof und niedersächsische Finanzgerichte haben die steuerliche Behandlung von Immobilientransfers zwischen Ehepartnern und Familienmitgliedern grundlegend präzisiert. Ein aktuelles Urteil des Finanzgerichts Niedersachsen könnte weitreichende Folgen haben.

Vorfällige Zugewinnausgleiche vor dem Karlsruher Prüfstand

Am 16. März 2026 entschied das Finanzgericht Niedersachsen (Az. 9 K 170/24) über einen Fall, der für viele getrennt lebende Ehepaare relevant ist. Eine Ehefrau hatte fast 15 Jahre getrennt von ihrem Mann gelebt, bevor dieser starb. Noch vor der Scheidung wurde ihr eine Immobilie übertragen – mit der Vereinbarung, dass dies auf ihren künftigen Zugewinnausgleich angerechnet wird.

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Das Kernproblem: Handelt es sich bei einer solchen Übertragung um eine „Anschaffung" im Sinne des § 23 Einkommensteuergesetz? Diese Frage entscheidet darüber, ob ein späterer Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig ist. Das Finanzgericht bejahte die Steuerneutralität – und legte die Revision beim Bundesfinanzhof unter dem Az. IX R 4/26 vor.

Die etablierte Rechtsprechung betrachtet Übertragungen zur Erfüllung eines bereits bestehenden Zugewinnausgleichsanspruchs als nicht steuerbar. Das Gericht in Niedersachsen ging nun einen Schritt weiter: Dieselbe Logik gelte auch für Übertragungen, die einen solchen Anspruch vorbereiten sollen.

Die „Güterstandsschaukel" bleibt steuerlich attraktiv

Bereits am 9. Mai 2025 hatte der BFH (Az. IX R 4/23) eine wichtige Klarstellung zur sogenannten Güterstandsschaukel vorgenommen. Ein Ehepaar war vom gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft in die Gütertrennung gewechselt, um einen steuerfreien Ausgleichsanspruch auszulösen – beglichen mit GmbH-Anteilen.

Das Finanzamt behandelte dies zunächst als steuerpflichtigen Verkauf. Das Paar änderte daraufhin rückwirkend den Vertrag. Der BFH bestätigt: Die Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn kann rückwirkend entfallen, wenn die ursprüngliche Übertragung auf einem gemeinsamen Irrtum über die Steuerfolgen beruhte.

Familienheim-Übertragung auf GbR bleibt steuerfrei

Eine weitere Klarstellung brachte das Urteil vom 4. Juni 2025 (Az. II R 18/23). Eine Ehefrau, die ein gemeinsam genutztes Haus allein besaß, übertrug es 2020 in eine neu gegründete GbR, an der beide Eheleute zu 50 Prozent beteiligt waren.

Das Finanzamt verweigerte die Steuerbefreiung für das Familienheim mit der Begründung, die Übertragung sei an eine juristische Person erfolgt. Der BFH widersprach: Für Schenkungsteuerzwecke sei die GbR nicht als Empfängerin zu betrachten. Stattdessen handele es sich um eine Schenkung eines 50-Prozent-Miteigentumsanteils an den Ehemann. Der Zweck der Befreiung – Schutz der ehelichen Lebens- und Wirtschaftsgemeinschaft – rechtfertige eine erweiterte Auslegung.

Strengere Regeln bei Umstrukturierungen und Teilentgelt

Doch nicht alle Entscheidungen brachten Erleichterungen. Am 21. Mai 2025 (Az. II R 31/22) stellte der BFH klar: Bei der Ausgliederung zur Aufnahme in eine bestehende Gesellschaft muss die Fünfjahresfrist strikt eingehalten werden. Eine Verletzung des Gleichheitssatzes liege nicht vor, da Neugründungen eine andere Behandlung rechtfertigen.

Ein weiteres Urteil vom 11. März 2025 (Az. IX R 17/24) betraf teilentgeltliche Übertragungen. Ein Vater hatte 2014 eine Immobilie für 143.950 Euro gekauft und sie 2019 – innerhalb der Spekulationsfrist – seiner Tochter übertragen. Die Tochter übernahm die Restschuld von 115.000 Euro, der Verkehrswert lag bei 210.000 Euro. Der BFH bestätigt: Der auf die Schuldübernahme entfallende Teil muss als steuerpflichtiger Verkauf behandelt werden.

Grundsteuer: Bundesmodell verfassungsgemäß

Am 16. März 2026 veröffentlichte der BFH mehrere Grundsatzurteile (u.a. II R 25/24 und II R 31/24), die das Bundesmodell der Grundsteuerbewertung für verfassungsgemäß erklärten. Der Gesetzgeber dürfe in Massenverwaltungsverfahren typisieren und pauschalieren – solange die Ergebnisse in einem vertretbaren Korridor der tatsächlichen Marktwerte blieben.

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Fristen sind absolut

Eine Reihe von Urteilen vom 8. Oktober 2025 (II R 20/23, II R 21/23, II R 22/23) machte deutlich: Selbst Notarversehen oder Unkenntnis der Steuerpflicht rechtfertigen keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand bei versäumten Anzeigefristen. Die zweiwöchige Meldefrist für Grundstücksübertragungen ist absolut.

Ausblick: Was 2026 bringt

Die Steuerrechtsprechung zeigt ein klares Bild: Der BFH passt das Steuerrecht an moderne Familienstrukturen an, bleibt aber bei formellen Fristen unnachgiebig. Steuerzahler, die eine Güterstandsschaukel oder eine Familienheim-Übertragung auf eine GbR planen, können sich auf die jüngsten Präzedenzfälle stützen – vorausgesetzt, sie dokumentieren die Übertragungsabsicht sorgfältig.

Besonders spannend wird die Entscheidung des BFH im Revisionsverfahren IX R 4/26. Bestätigt das Gericht die niedersächsische Linie, würde dies die steuerneutrale Übertragung von Immobilien bei gescheiterten Ehen und vorweggenommenen Ausgleichsansprüchen erheblich erleichtern. Bei teilentgeltlichen Übertragungen und Unternehmensumstrukturierungen bleiben die strenge Beachtung der Spekulationsfrist und die präzise Berechnung der Schuldübernahmeanteile die größten Risiken für unerwartete Steuerlasten.

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