BGH-Urteil: Baugenehmigung ersetzt bei Umbauten nicht die Zustimmung

Der Umbau einer Doppelhaushälfte innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf zwingend der Zustimmung des anderen Miteigentümers, sofern die Maßnahmen das Erscheinungsbild des Gebäudes erheblich verändern.

Eine öffentlich-rechtliche Baugenehmigung reicht nicht aus, um einen eigenmächtigen Umbau eigentumsrechtlich zu rechtfertigen. Dies entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 12. Juni 2026 (Az. V ZR 68/25), wie faz.net am 12. November 2026 berichtete.

Streitfall auf Sylt führte zur Klage

Ausgangspunkt des Rechtsstreits war eine bauliche Veränderung im Januar 2023. Eine Eigentümerin auf Sylt ließ zu diesem Zeitpunkt ohne einen entsprechenden Beschluss der Gemeinschaft umfangreiche Arbeiten an ihrer Doppelhaushälfte vornehmen. Dabei wurden die Fassade sowie die Fenster umgestaltet und zusätzlich ein Gartenhaus auf dem Grundstück errichtet.

Zwar hatten die zuständigen Behörden das Vorhaben bauordnungsrechtlich genehmigt und der zuständige Baupfleger stufte die Umgestaltung sogar als gestalterische Aufwertung ein, dennoch stießen die Maßnahmen auf Widerstand.

Der andere Eigentümer der Doppelhaushälfte akzeptierte die eigenmächtige Neugestaltung nicht und reichte im Januar 2023 Klage ein, mit der er den vollständigen Rückbau der ohne Gemeinschaftsbeschluss ausgeführten baulichen Veränderungen forderte.

Klare Trennung von Baurecht und Wohnungseigentumsrecht

In seiner Entscheidung vom 12. Juni 2026 stellte der Bundesgerichtshof grundlegende Grundsätze des Wohnungseigentumsgesetzes klar. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist für eine bauliche Veränderung stets die Zustimmung all jener Eigentümer notwendig, die über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.

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Die Karlsruher Richter betonten in diesem Zusammenhang, dass eine behördliche Baugenehmigung lediglich die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens kläre.

Ob durch die Umbaumaßnahmen der Charakter und das Gesamterscheinungsbild des Hauses verändert werden und damit Rechte anderer Eigentümer verletzt werden, sei eine rein privatrechtliche Frage, die von einer behördlichen Genehmigung unberührt bleibe. Ein behördlicher Dispens ersetze folglich keinesfalls die zivilrechtliche Zustimmung der Gemeinschaft.

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Auch der Versuch, optische Beeinträchtigungen nachträglich abzumildern, verfing vor dem Bundesgerichtshof nicht. Das Gericht stellte klar, dass eine Bepflanzung als Sichtschutz die erhebliche Beeinträchtigung des anderen Eigentümers nicht beseitige.

Zurückverweisung an das Landgericht

Nach der grundsätzlichen Klärung der Rechtsfragen ist das Verfahren noch nicht endgültig abgeschlossen. Der Bundesgerichtshof verwies die Sache an das zuständige Landgericht zurück. Die Vorinstanz muss nun anhand der vom BGH vorgegebenen Maßstäbe erneut verhandeln und prüfen, in welchem Umfang die konkreten Umgestaltungen die Rechte des Klägers verletzen und ob ein Rückbau anzuordnen ist.

Für Eigentümer von Doppelhaushälften in einer Wohnanlage unterstreicht das Verfahren, dass bauliche Eingriffe in das Gesamtbild stets einer vorherigen Abstimmung innerhalb der Gemeinschaft bedürfen.

Teile dieses Beitrags beruhen auf Recherchen von FAZ.