Datacenter-Immobilien: Renditen liegen je nach Ausbaustufe bei 4,5 bis 6,5 Prozent

Die Fachgruppe Industrie des Bewertungsverbandes HypZert hat die Studie „Datacenter – Einblicke in eine neue Assetklasse“ vorgelegt. Die Untersuchung analysiert die wachsenden Anforderungen und strukturellen Herausforderungen, die der Markt für Rechenzentren für die Immobilienwirtschaft mit sich bringt.

Laut der Analyse treiben vor allem Anwendungen der künstlichen Intelligenz sowie des maschinellen Lernens den Bedarf an Datacenter-Kapazitäten exponentiell an.

Energie und Netzanbindung bestimmen die Standortwahl

Die Verfügbarkeit von Infrastruktur entscheidet maßgeblich über die Realisierbarkeit von Projekten. Als ausschlaggebende Kriterien nennt die Fachgruppe eine ausreichende Energieversorgung, eine redundante Strom- und Glasfaseranbindung sowie die geografische Nähe zu Internetknoten.

Für Projektentwickler und Betreiber seien zudem die konkrete Dimensionierung der Energieversorgung, der Zeitpunkt von deren Bereitstellung, die regionalen Stromkosten und eine langfristig verlässliche Versorgung standortentscheidend.

Besonders in den etablierten deutschen Schwerpunktregionen führt diese Entwicklung zu Engpässen. In Frankfurt am Main sowie in der Region Berlin/Brandenburg trifft eine anhaltend hohe Nachfrage auf zunehmend knappe Flächen- und Stromkapazitäten. Frankfurt am Main zählt laut der Untersuchung dank des dortigen Internetknotens DE-CIX zu den wichtigsten Datacenter-Märkten in Europa.

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Hohe Baukostenanteile und differenzierte Renditen

Parallel zum Kapazitätsbedarf nehmen auch die Kapitalflüsse zu. Die Investitionen in Datacenter-Immobilien in Deutschland sind gestiegen, wobei einzelne Transaktionen häufig Volumina im dreistelligen Millionenbereich erreichen. Dabei unterscheidet sich die Assetklasse deutlich von klassischen Gewerbeimmobilien: Die Kosten für die technische Gebäudeausrüstung (TGA) sowie die IT-Infrastruktur können die reinen Baukosten des eigentlichen Gebäudekörpers um ein Vielfaches übersteigen.

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Dies schlägt sich auch in der Bewertung nieder. Die Nettoanfangsrenditen für stabilisierte Datacenter-Immobilien liegen je nach Ausbaustufe bei etwa 4,5 bis 6,5 Prozent. Das untere Ende dieser Renditespanne wird laut den Autoren für Objekte verzeichnet, die langfristig an bonitätsstarke Nutzer vermietet sind und eine gesicherte Stromversorgung vorweisen können.