Deutsche Immobilienmärkte: Preise stabil, Stimmung am Boden

Während die Angebotspreise in Metropolen wie Berlin-Mitte auf hohem Niveau verharren und in Flächenländern wie Thüringen sogar zulegen, bricht die Stimmung in der Bauwirtschaft massiv ein.

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Aktuelle Daten der LBS NordWest und von Engel & Völkers belegen eine Stabilisierung der Kaufpreise im ersten Quartal 2026. Das Ifo-Geschäftsklima für den Wohnungsbau markiert zeitgleich einen historischen Tiefstand. Steigende Finanzierungskosten und geopolitische Spannungen verschärfen diese Kluft zwischen Marktwerten und Branchenstimmung.

Berlin: Stabile Lagen, punktuelle Korrekturen

In der Hauptstadt bleibt das Preisniveau für Wohneigentum stabil, zeigt aber je nach Bezirk Unterschiede. Der mittlere Angebotspreis für gebrauchte Eigentumswohnungen liegt bei 5.512 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von einem Prozent zum Vorjahr. Berlin-Mitte bleibt mit durchschnittlich 6.538 Euro die teuerste Lage.

Engel & Völkers beziffert den Median-Kaufpreis für Wohnungen in Berlin-Mitte auf 6.373 Euro pro Quadratmeter – ein leichter Rückgang gegenüber 6.419 Euro im Vorjahr. Bei Häusern zeigt sich eine gegenläufige Tendenz: Hier stieg der Medianpreis von 4.333 auf 4.757 Euro. Im Stadtteil Mitte kletterten die Preise sogar auf 8.148 Euro pro Quadratmeter.

Am unteren Ende rangieren Spandau mit 3.945 Euro und Marzahn-Hellersdorf mit 4.047 Euro. In Charlottenburg-Wilmersdorf sanken die Preise um ein Prozent, in Lichtenberg um drei Prozent. Trotz dieser Korrekturen bleibt das Gesamtgefüge angespannt.

Thüringen: Deutliches Wachstum bei Eigentumswohnungen

Ein bemerkenswerter Kontrast zeigt sich in Thüringen. Das absolute Preisniveau liegt deutlich niedriger, die Dynamik ist aber ausgeprägter. Eigentumswohnungen kosten durchschnittlich 2.472 Euro pro Quadratmeter – ein signifikanter Anstieg gegenüber 2.275 Euro im Vorjahr.

Bei Häusern fällt der Zuwachs moderater aus: von 1.898 auf 1.915 Euro pro Quadratmeter. Die Nachfrage nach urbanem Wohnraum in thüringischen Zentren ist ungebrochen, während ländliche Einfamilienhäuser eine seitwärts gerichtete Tendenz zeigen.

Zum Vergleich: In Gauting bei München werden für Häuser durchschnittlich 9.333 Euro pro Quadratmeter erzielt, Eigentumswohnungen liegen bei rund 6.300 Euro. Die Spreizung zwischen Metropolen, Flächenländern und Speckgürteln bleibt enorm.

Ifo-Geschäftsklima: Historischer Tiefstand

Während die Preise stabil bleiben, schlägt der Bauwirtschaft eine eisige Brise entgegen. Das Ifo-Geschäftsklima für den Wohnungsbau brach im April auf -28,4 Punkte ein – der stärkste Rückgang seit April 2022.

43,8 Prozent der befragten Unternehmen klagen über fehlende Aufträge, die Stornierungsquote liegt bei 10,8 Prozent. Infolge des Iran-Krieges melden 9,2 Prozent der Firmen akute Materialengpässe. Die Unsicherheit über Energie- und Rohstoffpreise führt dazu, dass viele Projekte auf Eis liegen.

Dennoch gibt es regionale Lichtblicke. In Cottbus realisiert Wayss & Freytag für die Deutsche Bahn das größte Instandhaltungswerk des Konzerns mit einem Zielpreis von rund einer Milliarde Euro. In Stuttgart investiert Nexspace über 30 Millionen Euro in ein Edge-Rechenzentrum. Covestro plant in Dormagen einen niedrigen zweistelligen Millionenbetrag für einen neuen Dampfkompressor.

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Reformen im Schatten des Wohnungsmangels

Die Politik versucht der Krise mit regulatorischen Maßnahmen zu begegnen. Mitte Mai stimmte der Bundesrat einer Reform des Vergaberechts zu. Ausnahmen vom Losgrundsatz sind für Infrastrukturprojekte über 11 Millionen Euro vorgesehen, die aus dem 500-Milliarden-Euro-Sondervermögen finanziert werden.

Die Anhebung der Grenze für Direktvergaben auf 50.000 Euro tritt zum 1. Juli in Kraft. Das Handwerk begrüßt die Neuerung, Verbände wie der ZIA und der GdW kritisieren sie. Sie bemängeln, dass die neuen Regeln den seriellen Wohnungsbau eher behindern als fördern.

Ökonomen wie Matthias Günther kritisieren, dass die aktuellen Impulse nicht ausreichen. Der „Bau-Turbo“ werde erst in drei bis vier Jahren sichtbare Ergebnisse liefern. In Köln wurden 2024 lediglich 1.819 Wohnungen fertiggestellt – bei einem geschätzten Bedarf von jährlich 6.000 Einheiten.

Ausblick: Preise steigen, Neubau stockt

Die Dr. Klein Privatkunden AG prognostiziert für 2026 bundesweite Preissteigerungen von rund drei Prozent, in Metropolen sogar vier bis fünf Prozent. Die Bauzinsen dürften sich zwischen 3,1 und 3,7 Prozent einpendeln.

Angesichts des geringen Neubauangebots und stabiler Nachfrage ist eine Entspannung bei Kaufpreisen in gefragten Lagen nicht in Sicht. Energetisch effiziente Gebäude erzielen zunehmend Preisaufschläge. In Wiesbaden und Fulda werden Neubauprojekte mit modernen Wärmepumpen und hohen KfW-Standards bereits weit vor Fertigstellung vermarktet.

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