DWS Grundbesitz Europa: Rücknahmeanträge werden nur noch zu 10 Prozent ausgezahlt

Große deutsche Finanzinstitute verschärfen ihre Stresstests und Risikobewertungen für Gewerbeimmobilien-Portfolios. Hintergrund dieses Schritts sind wachsende Sorgen über Immobilienbewertungen sowie anhaltend höhere Finanzierungskosten.

Auch Notenbankvertreter beobachten die Lage aufmerksam: Joachim Nagel, Bundesbank-Präsident und EZB-Ratsmitglied, räumte auf einer Finanzkonferenz in Frankfurt laufende Bewertungsanpassungen in den Kreditportfolios für Gewerbeimmobilien ein, betonte dabei jedoch die Widerstandsfähigkeit des deutschen Bankensektors.

Belastungen für Projektentwickler nehmen zu

Am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt stehen Entwickler in Frankfurt, Berlin und München unverändert unter schwierigen Refinanzierungsbedingungen. Neben höheren Zinsen dämpfen zurückhaltende Kreditvergaben der Banken die Aktivitäten. Investoren konzentrieren sich vor allem auf energieeffiziente Gebäude in Top-Lagen.

Große Immobilienentwickler in München und Berlin melden zudem einen historischen Einbruch bei neuen Gewerbebau-Genehmigungen und laufenden Projektabsagen. Die Kombination aus anhaltend hohen Zinsen und gestiegenen Baukosten bedroht mittlerweile die Zahlungsfähigkeit mittelständischer Entwickler im gesamten Bundesgebiet.

Die Zurückhaltung prägt den gesamten europäischen Markt. Laut MSCI fiel das Transaktionsvolumen im europäischen Büromarkt im dritten Quartal 2026 um ein Drittel gegenüber dem Vorjahresquartal auf 8,8 Mrd. Euro, was den tiefsten Stand seit dem dritten Quartal 2009 darstellt.

Für den gesamten Gewerbeimmobilienbereich lag das Volumen bei 43 Mrd. Euro – der langsamste Wert seit 2023. Während sich die Transaktionen in Deutschland und Frankreich gegenüber dem Vorjahr fast halbierten, verzeichnete Großbritannien lediglich ein Minus von etwa 10%. Auslöser für diesen Rückgang sind gestiegene Anleiherenditen und eine neue Zinserhöhungsrunde.

Kreditvorsorge und Risikoreduktion bei Finanzinstituten

Die Geldhäuser reagieren auf die veränderten Vorzeichen. Die Deutsche Bank wies für das dritte Quartal 2026 eine Kreditvorsorge von EUR 501 Mio aus, die vor allem auf den Abbau im Bereich der Gewerbeimmobilien (CRE) sowie einen Einzelfall in Asien zurückgeht.

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Das Institut hat sein US-CRE-Hochrisikoportfolio seit 2022 um 42% und im Vergleich zum Vorjahr um rund 20% verringert. Die Bank erwartet, dass die CRE-Vorsorge im Jahr 2027 graduell sinkt und sich die gesamte Konzernvorsorge bis 2028 auf rund 30 Basispunkte normalisiert.

Hohe Abschläge bei offenen Immobilienfonds

Der Druck schlägt auch auf Anlageprodukte durch. Die Deutsche-Bank-Tochter DWS zahlt Rücknahmeanträge für den Fonds DWS Grundbesitz Europa seit dem 27.10.2026 nur noch zu 10% aus. Diese gesetzlich auf zwölf Monate begrenzte Notmaßnahme soll nach hohen Mittelabflüssen geordnete Immobilienverkäufe und eine höhere Liquiditätsquote sicherstellen.

Einer Auswertung von Finanztip zufolge erreichte der Börsenabschlag für den DWS Grundbesitz Europa innerhalb einer Woche bis zu 50%. Über 14 untersuchte Fonds hinweg lag der durchschnittliche Abschlag bei etwa 30%, gewichtet bei gut 20%. Seit Anfang 2025 summierten sich die Mittelabflüsse auf 16 Mrd. Euro.

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Im zweiten Quartal 2026 standen 16 Verkäufen lediglich ein einzelner Immobilienkauf gegenüber. Beim Uniimmo Wohnen ZBI kam es nach einer Wertberichtigung im Jahr 2024 von 17% zu einer Abwertung von fast 17% an einem einzigen Tag, was über 860 Mio. Euro entsprach.

Auch weitere Portfolios verzeichnen wachsende Abschläge: Der Deka-ImmobilienEuropa mit einem Volumen von 18 Mrd. Euro wies am 20.10.2026 einen Abschlag von 16,1% auf, verglichen mit 5,3% im Januar 2026. Beim 14,5 Mrd. Euro schweren hausInvest erhöhte sich der Abschlag von 7,8% Anfang 2026 auf 17,2%.

Auf den europäischen Nachbarmärkten verläuft die Entwicklung uneinheitlich. Während institutionelle Investoren ihr Engagement im niederländischen Büromarkt wegen hoher Grunderwerbsteuern und schwächerer Renditeaufschläge reduzieren, fließt nach einer langen Talfahrt wieder institutionelles Kapital in Teile des französischen Markts, gestützt durch veränderte Erwartungen an Finanzierungskosten und Immobilienbewertungen.