Immobilienpreise sinken in Metropolen, Mieten steigen weiter

IW sieht sinkende Kaufpreise in Großstädten

Stark gestiegene Kreditzinsen drücken einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft zufolge die Immobilienpreise in deutschen Metropolen, während die Mieten kräftig steigen. Im dritten Quartal kosteten Wohnungen in den sieben größten Städten fast ein Prozent weniger als ein Jahr zuvor, Häuser verbilligten sich um 2,3 Prozent.

Stärkster Rückgang in Stuttgart

Besonders deutlich fielen die Wohnungspreise in Stuttgart um 3,9 Prozent, in Berlin um 2,0 Prozent und in Köln um 1,3 Prozent. Deutschlandweit stagnierten die Preise für Wohneigentum und lagen damit nach Angaben der IW-Immobilienökonomen gut zehn Prozent unter dem Höchststand von 2022.

Kreditzinsen erreichen hohen Stand

Die durchschnittliche Verzinsung zehnjähriger Immobiliendarlehen kletterte nach Daten des Finanzierungsvermittlers Interhyp zuletzt auf rund 4,5 Prozent. Das ist der höchste Stand seit der Finanzkrise 2009.

Für Haushalte mit einem Kredit über 300.000 Euro und zwei Prozent Tilgung stieg die monatliche Belastung laut IW von rund 1.450 Euro zu Jahresbeginn auf gut 1.600 Euro. Das entspricht einem Plus von mehr als zehn Prozent.

Mieten steigen trotz sinkender Kaufpreise

Die Angebotsmieten erhöhten sich bundesweit um 4,5 Prozent und im Umland der Metropolen um 5,2 Prozent. In den Metropolen betrug der Anstieg 3,8 Prozent.

Eine Ausnahme war Hamburg: Dort stiegen die Mieten laut IW um fast sieben Prozent. IW-Experte Michael Voigtländer erklärte, hohe Zinsen trieben zahlungskräftige Haushalte zurück auf den Mietmarkt. Dadurch steige die Nachfrage, während das Angebot nicht wachse.

IW erwartet zusätzlichen Druck durch Baukosten

Investoren mit viel Eigenkapital hielten sich ebenfalls zurück, weil Staatsanleihen angesichts von Sorgen über hohe Schulden in Ländern wie Frankreich höhere Renditen abwerfen. Immobilien verlören dadurch als Investment an Attraktivität.

Steigende Baukosten könnten den Neubau zusätzlich bremsen, da Bauen viel Energie verbrauche. Das IW schlägt deshalb unter anderem staatliche Bürgschaften für private Immobilienkredite vor.

Der Wohnungsmarkt reagiert derzeit auf zwei gegenläufige Kräfte: Die Finanzierung verteuert sich deutlich, während das Angebot an Mietwohnungen knapp bleibt. Für Kaufinteressenten sinkt dadurch zwar der Preis einzelner Immobilien, die monatliche Belastung aus Zins und Tilgung steigt jedoch weiter.

Besonders angespannt ist die Lage in wirtschaftsstarken Städten. Dort treffen hohe Nachfrage, begrenzte Bauflächen und ein schwacher Neubau auf Haushalte, die wegen der Finanzierungskosten den Eigentumserwerb verschieben. Diese zusätzliche Nachfrage wirkt auf den Mietmarkt, ohne dass kurzfristig entsprechend viele Wohnungen hinzukommen.

Hohe Finanzierungskosten verändern den Markt

Die Größenordnung zeigt sich an einem Darlehen über 300.000 Euro: Bei zwei Prozent Tilgung stieg die monatliche Belastung laut IW von rund 1.450 auf gut 1.600 Euro. Für viele Haushalte kann der Kauf damit trotz niedrigerer Preise unerschwinglicher werden.

Auch für Kapitalanleger wird die Rechnung schwieriger. Höhere Anleiherenditen, Baukosten und Finanzierungskosten mindern die Attraktivität von Immobilien, während Vermieter zugleich mit steigenden Mieten auf die Nachfrage reagieren. Das kann den Mietmarkt kurzfristig entlasten, wenn weniger Menschen kaufen, verschärft aber den Druck auf Wohnungssuchende.

Was jetzt entscheidend wird

Für die weitere Entwicklung kommt es darauf an, ob die Zinsen dauerhaft hoch bleiben und wie schnell neuer Wohnraum entsteht. Bleibt der Neubau hinter dem Bedarf zurück, könnten sinkende Kaufpreise und steigende Mieten parallel bestehen bleiben. Für Haushalte bedeutet das: Die Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten hängt stärker als bisher von Eigenkapital, Einkommen, Lage und Anschlussfinanzierung ab.

Pressespiegel: Einigkeit, Unterschiede und offene Fragen

Tagesschau: „Immobilienkredite sind so teuer wie seit 2009 nicht mehr“ (20.10.2026)

Der Beitrag habe den Anstieg der zehnjährigen Kreditzinsen auf knapp 4,5 Prozent beschrieben und die höhere monatliche Belastung für Kreditnehmer betont. Anders als die dpa-Meldung habe er den Schwerpunkt auf Inflation, Bauwirtschaft und fehlendes Eigenkapital gelegt.

Frankfurter Rundschau: „Ist der Immobilienboom vorbei? Was Eigentümer und Käufer jetzt wissen müssen“ (23.10.2026)

Der Artikel habe steigende Bauzinsen und die schwierige Kalkulation für Anleger eingeordnet. Während die dpa-Meldung die aktuellen Preis- und Mietbewegungen des IW hervorhebe, richte der Beitrag den Blick zusätzlich auf Anschlussfinanzierungen, Erbschaften und regionale Unterschiede.

Beide Beiträge bestätigten den hohen Finanzierungsdruck, setzten aber unterschiedliche Schwerpunkte. Offen bleibt, wie dauerhaft das Zinsniveau bleibt und wie stark zusätzlicher Neubau den Mietmarkt entlasten kann.