Einzelunternehmen in GmbH mit Holding umwandeln: Marcel Bailänder von der Steuerkanzlei Bailänder verrät, wann sich der Wechsel steuerlich lohnt

Ein Unternehmen wächst, die Auftragslage ist gut und die Gewinne steigen. Was einst als kleines Einzelunternehmen begonnen hat, ist inzwischen ein etablierter Betrieb mit Mitarbeitern und langfristigen Investitionsplänen. Vielleicht steht sogar der Kauf einer eigenen Produktionshalle oder eines Bürogebäudes bevor. Während sich das Unternehmen über die Jahre weiterentwickelt hat, bleibt die einmal gewählte Rechtsform jedoch häufig unangetastet. Ob sie noch zu den heutigen Gewinnen, Investitionen und Zukunftsplänen passt, wird dabei nicht immer neu geprüft. „Was bei der Gründung richtig war, kann heute viel Geld kosten ohne dass es jemand merkt, weil es nie jemand nachgerechnet hat“, erklärt Marcel Bailänder, Steuerberater und Inhaber der Steuerkanzlei Bailänder in Landshut.

„Eine Rechtsform ist keine Entscheidung für die Ewigkeit, sondern eine Momentaufnahme“, betont Marcel Bailänder weiter. Deshalb lohnt es sich gerade bei steigenden Gewinnen und größeren Investitionsplänen, die bisherige Unternehmensstruktur neu zu betrachten. Eine Möglichkeit ist die Umwandlung des Einzelunternehmens in eine GmbH mit darüberliegender Holdinggesellschaft. Marcel Bailänder hat sich mit seiner Kanzlei unter anderem auf entsprechende Umstrukturierungen spezialisiert. Als Diplom-Finanzwirt bringt er Erfahrung aus der Finanzverwaltung, verschiedenen Steuerkanzleien, seiner Tätigkeit bei KPMG sowie der Betreuung größerer Immobilienprojekte mit. Entscheidend ist für ihn dabei nicht die Rechtsform allein, sondern die Frage, ob sie zu den wirtschaftlichen Zielen des Unternehmers passt.

Ab wann sich die Umwandlung in eine GmbH mit Holdingstruktur lohnen kann

Ob ein Einzelunternehmen steuerlich noch sinnvoll aufgestellt ist, hängt wesentlich von der Höhe seiner Gewinne und deren Verwendung ab. Als Faustregel nennt Marcel Bailänder einen jährlichen Gewinn vor Steuern von rund 150.000 Euro. Ab dieser Größenordnung kann es sich lohnen, die Umwandlung in eine GmbH mit Holdingstruktur genauer durchzurechnen. Während Gewinne eines Einzelunternehmens mit einem persönlichen Einkommensteuersatz von bis zu 45 Prozent belastet werden können, liegt die Steuerbelastung einer GmbH je nach Gemeinde bei rund 30 bis 33 Prozent. Relevant wird dieser Unterschied vor allem dann, wenn Gewinne nicht vollständig privat benötigt, sondern im Unternehmen belassen und für weitere Investitionen eingesetzt werden.

Die Grenze von 150.000 Euro ist allerdings kein Automatismus. Eine GmbH verursacht zusätzliche Kosten und Verwaltungsaufwand. Außerdem kommt es darauf an, wie viel Geld der Unternehmer privat entnimmt und welche Investitionen geplant sind. Auch die Besteuerung späterer Ausschüttungen muss in die Rechnung einfließen. Statt allein auf eine bestimmte Gewinnhöhe zu schauen, sollte deshalb zunächst die individuelle Situation durchgerechnet werden. Genau darauf hat sich die Steuerkanzlei Bailänder spezialisiert. „Wir machen das nicht nebenbei, sondern jeden Tag“, sagt Marcel Bailänder über die Umwandlungen, die seine Kanzlei begleitet.

Wie Holding, operative GmbH und Immobilien-GmbH zusammenspielen

Soll neben dem laufenden Geschäft langfristig Immobilienvermögen aufgebaut werden, kann eine Struktur aus drei Gesellschaften sinnvoll sein. An der Spitze steht eine Holding-GmbH, die dem Unternehmer gehört. Diese hält die Beteiligungen an der operativen GmbH, in die das bisherige Einzelunternehmen eingebracht wird, und an einer separaten Immobilien-GmbH. Während die operative Gesellschaft weiterhin das eigentliche Geschäft betreibt, kauft die Immobilien-GmbH beispielsweise die benötigte Halle oder das Bürogebäude und vermietet es an die operative Gesellschaft. Auf diese Weise bleiben Geschäftsbetrieb und Immobilienvermögen organisatorisch voneinander getrennt.

Steuerlich relevant wird die Aufteilung durch die unterschiedliche Behandlung der Gewinne. Die operative GmbH kann die Miete als Betriebsausgabe berücksichtigen und damit ihren steuerpflichtigen Gewinn reduzieren. Die Immobilien-GmbH erzielt entsprechende Mieteinnahmen. Verwaltet sie ausschließlich eigenen Grundbesitz und erfüllt sie die gesetzlichen Voraussetzungen, kann sie die erweiterte Gewerbesteuerkürzung in Anspruch nehmen. Auf die begünstigten Grundstückserträge fällt dann keine Gewerbesteuer an, sodass im Wesentlichen Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag verbleiben. „Man saugt mit der Miete Gewinn aus dem Hochsteuerbereich in den Niedrigsteuerbereich“, beschreibt Marcel Bailänder den Mechanismus.

Die Trennung kann zugleich für den langfristigen Vermögensaufbau interessant sein. Verbleiben nach Steuern, Finanzierungskosten und laufenden Ausgaben Überschüsse in der Immobilien-GmbH, können diese beispielsweise zur Tilgung oder für weitere Immobilieninvestitionen genutzt werden. Auch die wirtschaftlichen Risiken des operativen Geschäfts und das Immobilienvermögen werden dadurch grundsätzlich voneinander getrennt. Bei einem späteren Verkauf des operativen Unternehmens kann die Aufteilung ebenfalls relevant werden: Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Holding ihre Beteiligung steuerbegünstigt veräußern, während die Immobiliengesellschaft bestehen bleibt. Welche Möglichkeiten tatsächlich bestehen, hängt jedoch von der konkreten Gestaltung ab.

Was die Struktur finanziell bewirken kann: ein konkretes Rechenbeispiel

Wie groß der steuerliche Unterschied ausfallen kann, zeigt eine vereinfachte Berechnung für einen Betrieb in München. Zahlt die operative GmbH ihrer Immobilien-GmbH jährlich 120.000 Euro Miete für die Betriebsimmobilie, reduziert diese Zahlung bei einer angenommenen Steuerbelastung von rund 33 Prozent die Steuer der operativen Gesellschaft um etwa 39.570 Euro. Gleichzeitig fallen auf die Mieterträge in der Immobilien-GmbH rund 18.990 Euro Steuern an, sofern die Voraussetzungen für die erweiterte Gewerbesteuerkürzung erfüllt sind.

In der vereinfachten Rechnung ergibt sich damit eine Differenz von rund 20.580 Euro pro Jahr. Über zehn Jahre entspricht das rechnerisch etwa 205.800 Euro. Zugrunde liegt der Münchner Gewerbesteuer-Hebesatz von 490 Prozent, wobei ein höherer Hebesatz den dargestellten Vorteil vergrößern kann. Abschreibungen und Zinsen wurden in beiden Varianten gleichermaßen gewinnmindernd berücksichtigt. Hinzu kommt die geplante schrittweise Senkung der Körperschaftsteuer ab 2028 auf zehn Prozent im Jahr 2032. Dadurch würde die Belastung entsprechender Mieterträge auf gut 10,5 Prozent sinken.

Warum die richtige Reihenfolge beim Immobilienkauf entscheidend ist

Damit sich solche steuerlichen Vorteile überhaupt nutzen lassen, kommt es jedoch nicht nur auf die gewählte Struktur, sondern auch auf den richtigen Zeitpunkt an. „Die Struktur muss stehen, bevor die Immobilie gekauft wird“, betont Marcel Bailänder von der Steuerkanzlei Bailänder. Wer über eine Umwandlung nachdenkt und gleichzeitig eine Betriebsimmobilie erwerben möchte, sollte sich deshalb zuerst mit der Unternehmensstruktur beschäftigen. Wird die Immobilie zunächst im Einzelunternehmen gekauft und später in eine andere Gesellschaft übertragen, können zusätzliche steuerliche Folgen entstehen. Unter Umständen fällt erneut Grunderwerbsteuer an oder bislang unversteuerte Wertsteigerungen müssen als stille Reserven versteuert werden. Die Gründung der Gesellschaften, die Übertragung des bisherigen Betriebs und der anschließende Immobilienerwerb sollten deshalb frühzeitig aufeinander abgestimmt werden.

Auch bei der Umsetzung selbst kommt es auf die Details an. Unter bestimmten Voraussetzungen kann das Einzelunternehmen zu Buchwerten in die operative GmbH eingebracht werden, sodass vorhandene stille Reserven zunächst nicht besteuert werden müssen. Dabei gilt allerdings eine siebenjährige Sperrfrist, innerhalb derer ein Anteilsverkauf nachträgliche Steuerfolgen auslösen kann. Gleichzeitig darf die Immobilien-GmbH die Voraussetzungen für die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nicht gefährden. Schon mitvermietete Betriebsvorrichtungen oder zusätzliche Nebengeschäfte können problematisch werden. Auch die Miete zwischen den Gesellschaften muss marktüblich sein und einem Fremdvergleich standhalten.

Warum nicht jede Holding automatisch Steuern spart

Doch selbst wenn die Struktur steuerlich sauber umgesetzt wird, muss sie sich für den einzelnen Unternehmer auch wirtschaftlich rechnen. Drei Gesellschaften bringen nicht nur steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, sondern auch drei Jahresabschlüsse, zusätzliche Buchhaltung und mehr Verwaltungsaufwand mit sich. Ob diese Kosten in einem sinnvollen Verhältnis zum möglichen Vorteil stehen, lässt sich deshalb nicht allein an der Rechtsform festmachen. Auch vorhandenes Vermögen, Finanzierungen, private Entnahmen und die weiteren Pläne des Unternehmers spielen eine Rolle. Die von Marcel Bailänder genannte Schwelle von rund 150.000 Euro Gewinn ist daher ein Orientierungswert aus der Beratungspraxis und keine allgemeingültige Grenze.

Am Anfang sollte deshalb eine Bestandsaufnahme stehen: Wie hoch sind Gewinn und Steuerlast heute? Welche Vermögenswerte sind bereits vorhanden? Steht ein Immobilienkauf an? Soll weiteres Vermögen aufgebaut, das operative Unternehmen später verkauft oder irgendwann an die nächste Generation übergeben werden? Erst daraus ergibt sich, welche Struktur tatsächlich sinnvoll ist. In der Steuerkanzlei Bailänder folgt auf diese Analyse bei Bedarf die Umsetzung, von der Gründung der Gesellschaften über die Umwandlung des bestehenden Betriebs bis zum geplanten Immobilienerwerb. „Eine Rechtsform ist kein Schicksal. Wer heute 150.000 Euro Gewinn macht und über eine eigene Immobilie nachdenkt, sollte jetzt rechnen lassen, nicht erst nach dem Notartermin“, betont Marcel Bailänder abschließend.

Sie möchten prüfen, ob Ihre bestehende Unternehmensstruktur noch zu Ihren Gewinnen und Investitionsplänen passt? Marcel Bailänder und sein Team der Steuerkanzlei Bailänder unterstützen Sie dabei, Ihre aktuelle Situation zu analysieren und mögliche Umstrukturierungen zu prüfen. Vereinbaren Sie jetzt einen Beratungstermin!

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