Erben einer Immobilie: Strenges Zeitfenster für Steuerfreiheit

Die Finanzgerichte legen die Vorgaben für den Einzug zunehmend streng aus. Ein aktuelles Urteil aus München zeigt: Persönliche oder finanzielle Verzögerungen werden kaum noch akzeptiert.

Was viele Deutsche beim Thema Erben falsch machen, führt oft zu unnötigen rechtlichen und finanziellen Belastungen für die Hinterbliebenen. Dieser kostenlose Report zeigt, welche Fehler beim Testament häufig gemacht werden und wie Sie diese vermeiden. Kostenlosen Report jetzt herunterladen

Münchner Urteil: Sparen als Ausrede reicht nicht

Der Münchner Finanzgerichtshof (Urteil vom 7. Januar 2026, Az. 4 K 1677/24) hat die Grenzen des sogenannten „unverzüglichen" Einzugs klar definiert. Geklagt hatte ein Alleinerbe, dessen Vater am 1. August 2021 verstarb. Zum Nachlass gehörte ein Reihenhaus, in dem der Vater bis zuletzt lebte.

Der Erbe räumte das Haus und begann mit kleineren Renovierungsarbeiten. Seinen Lebensmittelpunkt verlegte er jedoch erst im April 2024 dorthin – rund zweieinhalb Jahre nach dem Tod des Vaters. Das Finanzamt verweigerte daraufhin die Steuerbefreiung nach § 13 ErbStG.

Die Begründung des Erben: Er habe erst das Geld für umfangreichere Renovierungen ansparen müssen, bevor das Haus bewohnbar gewesen sei. Die Richter ließen dieses Argument nicht gelten. Zwar sei ein Zeitraum von sechs Monaten für Umzug oder Renovierung grundsätzlich akzeptabel. Eine Verzögerung von 32 Monaten überschreite dieses Fenster jedoch deutlich. Eine „Sparphase" zur Finanzierung von Renovierungen sei weder zwingend noch unvorhersehbar.

Wann Verzögerungen erlaubt sind

Nicht jede späte Einzug ist steuerschädlich. Ein Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichts (Mai 2025, Az. 3 K 80/24) zeigt, wann eine Verzögerung gerechtfertigt ist.

Dort erbte ein Sohn ein Haus von seinem Vater. Allerdings hatte der Vater seiner Ehefrau ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Die Mutter nutzte dieses Recht, bis ihr Gesundheitszustand einen Umzug ins Pflegeheim erforderlich machte. Erst danach begann der Sohn mit Renovierungen und zog rund 24 Monate nach dem Erbfall ein.

Das Gericht gab dem Erben recht: Die Frist für den Einzug beginne erst, wenn der Erbe rechtlich und tatsächlich in der Lage sei, die Immobilie zu nutzen. Solange das gesetzliche Wohnrecht der Mutter bestand, konnte der Sohn nicht einziehen – die Verzögerung war unvermeidbar.

Sechs Monate als Richtschnur

Der Bundesfinanzhof (Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16) hat die Sechs-Monats-Frist als maßgeblichen Maßstab etabliert. Erben müssen innerhalb dieses Zeitraums ihren Lebensmittelpunkt in die geerbte Immobilie verlegen.

Steuerberater raten zu folgenden Maßnahmen:

• Sofortige Dokumentation: Jeden Schritt zum Einzug festhalten – von Umzugsunternehmen über Handwerker bis zu Versorgern.
• Frühzeitige Renovierungsplanung: Angebote einholen und Handwerker beauftragen, noch bevor der Einzug erfolgt. Wer Monate verstreichen lässt, riskiert den Vorwurf der schuldhaften Verzögerung.
• Gutachten bei Baufälligkeit: Ist die Immobilie unbewohnbar, sollte ein Sachverständiger dies frühzeitig dokumentieren.

Für Kinder gelten zudem Größenbeschränkungen: Während Ehepartner ein Haus jeder Größe steuerfrei erben können, ist die Befreiung für Kinder auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Darüber hinausgehende Flächen unterliegen der Erbschaftsteuer, wobei der Freibetrag für Kinder bei 400.000 Euro pro Elternteil liegt.

Um rechtssicher vorzusorgen und der Familie teure Fehler bei der Erbschaftsteuer zu ersparen, helfen geprüfte Vorlagen für das Berliner Testament oder die Patientenverfügung. Sichern Sie sich diesen kostenlosen Ratgeber mit wertvollen Spartipps für Erben ganz ohne teuren Anwalt. Rechtssicheren Ratgeber kostenlos sichern

Zehn Jahre Verpflichtung

Selbst wer rechtzeitig einzieht, ist noch nicht endgültig sicher. Das Gesetz verlangt eine zehnjährige Selbstnutzung. Verkauft, vermietet oder verlässt der Erbe die Immobilie vor Ablauf dieser Frist, wird die Steuerbefreiung rückwirkend aufgehoben.

Ausnahmen gibt es nur bei zwingenden Hinderungsgründen – etwa wenn der Erbe pflegebedürftig wird und zu Hause nicht versorgt werden kann. Finanzielle Motive, berufliche Veränderungen oder der Wunsch nach einer kleineren Wohnung reichen nicht aus.

Verschärfte Kontrollen erwartet

Die Finanzämter legen die Sechs-Monats-Frist zunehmend streng aus. Erben, die die Immobilie vor allem als Kapitalanlage oder Zweitwohnsitz betrachten, riskieren erhebliche Steuernachzahlungen.

Aktuelle Diskussionen aus dem Frühjahr 2026 deuten darauf hin, dass der Gesetzgeber möglicherweise die Bewertungsmethoden für geerbte Immobilien überarbeiten wird. Der Bundesfinanzhof hat zudem in mehreren Urteilen bestätigt, dass der Fiskus in bestimmten Fällen rückwirkend Steuern erheben kann. Für Erben gilt daher: Je näher der Einzug am Erbfall liegt, desto sicherer ist die Steuerfreiheit.

de | wirtschaft | 69318669 |