Erbschaftsteuer: BFH kippt alte Regeln zu Kaufpreisraten

Steigende Immobilienpreise und diskutierte Gesetzesänderungen machen die steueroptimierte Übertragung von Wohneigentum wichtiger denn je. Wer früh plant, kann Millionenwerte steuerfrei an die nächste Generation weitergeben. Aktuelle Urteile verschärfen jedoch die Anforderungen – und die Politik plant neue Belastungen.

Kettenschenkung: So nutzen Sie Freibeträge doppelt

Der Klassiker der Steueroptimierung ist die Kettenschenkung. Statt einer Immobilie direkt vom Elternteil ans Kind zu übertragen, wird der Ehepartner zwischengeschaltet. Der Grund: Ehepartner können sich bis zu 500.000 Euro steuerfrei schenken – beim Kind liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro.

Ein Beispiel: Eine Immobilie im Wert von 1,2 Millionen Euro wird auf beide Elternteile aufgeteilt. Jeder schenkt dem Kind seinen Anteil. Die steuerpflichtige Summe sinkt erheblich.

Experten warnen jedoch: Die Zwischenperson muss frei über das Geschenk verfügen können. Sonst droht der Vorwurf des Gestaltungsmissbrauchs. Ein zeitlicher Abstand zwischen den Schenkungen ist empfehlenswert, auch wenn keine gesetzliche Wartezeit existiert. Die Freibeträge lassen sich alle zehn Jahre erneut nutzen.

BFH kippt alte Rechtsprechung zu Kaufpreisraten

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat seine langjährige Rechtsprechung zu zinslosen Kaufpreisraten geändert. Laut Entscheidung vom 1. Juli 2026 lösen solche Raten keine steuerpflichtigen Kapitalerträge aus. Voraussetzung: Der Vertrag muss klar festlegen, dass jede Zahlung vollständig auf den Kaufpreis entfällt.

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Bereits im März 2026 stärkte der BFH die Rolle der Gutachterausschüsse bei der Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer. Laut Urteil vom 11. März 2026 sind deren Vergleichspreise maßgebend. Eine finanzgerichtliche Kontrolle erfolgt nur bei offensichtlichen Unrichtigkeiten. Amtliche Vergleichswerte wiegen damit schwerer als individuelle Schätzungen.

Familienheim: Sechs Monate Einzugsfrist – sonst droht Steuer

Die Steuerbefreiung für das selbst genutzte Familienheim bleibt an strenge Voraussetzungen geknüpft. Das Finanzgericht München bestätigte am 7. Januar 2026: Der Einzug muss unverzüglich nach dem Erbfall erfolgen.

Ein Erbe hatte die Immobilie erst zweieinhalb Jahre nach dem Tod des Erblassers bezogen. Seine Begründung: Renovierungsbedarf und fehlende Mittel. Das Gericht ließ das nicht gelten. Ein Einzug innerhalb von sechs Monaten gilt als unverzüglich. Finanzielle Engpässe oder allgemeine Modernisierungen rechtfertigen keine jahrelange Verzögerung. Die Steuerbefreiung entfiel vollständig.

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Politik plant: Spekulationsfrist abschaffen, Steuern erhöhen

Die steuerlichen Rahmenbedingungen könnten sich bald ändern. Aktuelle Reformvorschläge sehen vor, die Steuerfreiheit für Gewinne aus Immobilienverkäufen nach zehn Jahren Haltedauer abzuschaffen. Künftig sollen Veräußerungsgewinne unabhängig von der Haltedauer mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belastet werden. Befürworter rechnen mit jährlichen Mehreinnahmen von rund sechs Milliarden Euro.

Parallel warnen Interessenvertreter der Familienunternehmen vor geplanten Steuersatzerhöhungen. Diskutiert wird eine Anhebung des Spitzensteuersatzes von 42 auf 44 Prozent sowie des sogenannten Reichensteuersatzes von 45 auf 49 Prozent. Kritiker befürchten, dass dies besonders inhabergeführte Unternehmen in wirtschaftlich schwierigen Phasen belastet.

Meldepflichten und neue „Ein-Klick-Steuererklärung“

Für Erben und Beschenkte gilt: Eine Erbschaft muss innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis dem zuständigen Erbschaftsteuerfinanzamt angezeigt werden. Wer die Frist versäumt, riskiert den Tatbestand der Steuerhinterziehung.

Neben den persönlichen Freibeträgen für Immobilien können auch sachliche Freibeträge geltend gemacht werden: 41.000 Euro für Hausrat und 12.000 Euro für bewegliche Gegenstände in Steuerklasse I.

Seit dem 1. Juli 2026 gibt es die „Ein-Klick-Steuererklärung“ über die App „MeinElster+“. Das vereinfachte Verfahren richtet sich an Ledige, Kinderlose und Rentner. Für Immobilienbesitzer mit Mieteinkünften oder komplexen Abschreibungen taugt es nicht – Werbungskosten und Sonderausgaben bleiben oft unberücksichtigt. In solchen Fällen ist Expertenrat weiterhin unverzichtbar.

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