FSB 2030: 22,4 Millionen Euro der Freiburger Bauoffensive bleiben ungedeckt

Die Freiburger Stadtbau (FSB) hält bei ihrem Zehnjahresprojekt Stadtbau 2030 an den wesentlichen Zielmarken fest, sieht sich jedoch mit wachsenden Unwägbarkeiten konfrontiert. Das im Mai 2020 vom Gemeinderat beschlossene Vorhaben sieht Investitionen von einer Dreiviertelmilliarde Euro vor, um 2500 Wohnungen sowie soziale Mieten zu realisieren.

Wie die Badische Zeitung am 11. November 2026 berichtete, sieht die Geschäftsführung das Programm weiterhin auf Kurs, verweist jedoch zugleich auf erhebliche Hürden bei der Umsetzung.

Im gemeinderätlichen Ausschuss erinnerte der kaufmännische Geschäftsführer Matthias Müller an die massiv veränderten Rahmenbedingungen seit dem ursprünglichen Grundsatzbeschluss. Das Gesamtvolumen des Programms FSB 2030 beläuft sich auf 747 Mio. EUR. Der überwiegende Teil dieses Pakets, nämlich 90 Prozent, wird über Kredite finanziert.

Davon entfielen 246 Mio. EUR auf die ersten fünf Jahre bis 2025, während bis zum Jahr 2030 weitere 434 Mio. EUR folgen sollen. Flankiert wird die Bauoffensive durch die Stadt Freiburg, die das kommunale Unternehmen mit Subventionen und Grundstücksübertragungen im Wert von 102,7 Mio. EUR unterstützt. Bis Ende 2025 wurden davon 66,2 Prozent realisiert.

Hohe Kreditlast und Finanzierungslücken

Die umfassende Kreditaufnahme schlägt sich deutlich im Kapitaldienst der Wohnungsbaugesellschaft nieder. Lag dieser im Jahr 2021 noch bei 17 Mio. EUR, stieg er bis 2025 auf 28,1 Mio. EUR an. Für das Jahr 2030 sind knapp 42 Mio. EUR eingeplant, was 55 Prozent der gesamten Mieterlöse entsprechen würde.

Um die Aufwendungen abzufedern, erwirtschaftete das Unternehmen durch den Verkauf von Eigentumsmaßnahmen einen Deckungsbeitrag in Höhe von 54,7 Mio. EUR. Dennoch verbleibt ein Betrag von 22,4 Mio. EUR ungedeckt.

Ein Programm mit 747 Mio. EUR Volumen, zu 90 Prozent kreditfinanziert, und ein Kapitaldienst, der bis 2030 auf knapp 42 Mio. EUR steigt — das entspricht 55 Prozent der Mieterlöse. Trotz eines Deckungsbeitrags von 54,7 Mio. EUR aus Eigentumsmaßnahmen bleibt eine Lücke von 22,4 Mio. EUR. Der kostenlose Leitfaden zeigt, wie Sie solche Lücken in Ihrer eigenen Kalkulation frühzeitig sichtbar machen. Leitfaden kommunale Baufinanzierung jetzt anfordern

Derzeit umfasst der Bestand des Verbunds 9.891 Wohnungen. Davon entfallen 8.983 Wohnungen auf die FSB mit einer Durchschnittsmiete von 7,42 EUR pro Quadratmeter sowie 908 Einheiten auf die FSI mit einem Schnitt von 6,83 EUR pro Quadratmeter.

Insgesamt 3.186 Einheiten unterliegen einer Sozialbindung, wovon 2.472 über die Landeswohnraumförderung und 714 über Sanierungsgebiete gefördert werden. Bis zum Jahr 2030 strebt das Wohnungsunternehmen einen Anteil von 38 Prozent an geförderten beziehungsweise gebundenen Wohnungen an. Im Zuge der Maßnahmen wurden zudem 743 Altbauwohnungen abgerissen.

Ausbau der Solarenergie und Verzögerungen bei Sonderprogrammen

Fortschritte verzeichnet die Gesellschaft bei der Energieerzeugung auf den eigenen Dächern. Während im Jahr 2020 lediglich 43 Photovoltaikanlagen mit einer Leistung von 1,3 MWp vorhanden waren, wuchs dieser Wert bis 2025 auf 85 Anlagen mit 3,3 MW an. Bis 2030 ist ein Ausbau auf 5,1 MWp projektiert. Ergänzend dazu existieren 30 Balkonsolar-Installationen bei mehr als 9.000 Wohnungen.

Sozialbindung ist kein Selbstläufer: Von 200 beschlossenen Kleinstwohnungen eines sozialen Sonderprogramms waren bis 2025 nur 24 fertiggestellt, weitere 82 erst für 2032 in Aussicht. Wer Förderquoten und Bindungsziele plant, braucht belastbare Vergleichswerte statt Annahmen. Die Checkliste zeigt, wie Sie Deckungslücken und Bindungsquoten im Bestand systematisch prüfen. Checkliste Sozialbindung und Deckungslücken sichern

Deutliche Verzögerungen gibt es hingegen bei sozialen Sonderinitiativen. Im Rahmen des Programms Housing first waren für das Jahr 2023 ursprünglich 200 Kleinstwohnungen beschlossen worden. Tatsächlich fertiggestellt wurden bis 2025 lediglich 24 Einheiten, während weitere 82 Wohnungen erst für das Jahr 2032 in Aussicht gestellt sind.

Die Vorlage zum aktuellen Umsetzungsstand geht nun in die weitere Ausschussberatung. Die formelle Beschlussfassung im Freiburger Gemeinderat ist für den 8. Dezember 2026 vorgesehen.