Gebäude-AfA: Steuerpflichtige sparen bis 4.391 Euro jährlich

Fachbeiträge beleuchten vermehrt die Möglichkeit für Immobilieneigentümer, die steuerliche Gebäudeabschreibung (AfA) über den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Restnutzungsdauer spürbar auszuweiten. Gestützt auf Urteile des Bundesfinanzhofs (BFH) und mehrerer Finanzgerichte lassen sich vermietete Bestandsimmobilien oftmals deutlich schneller abschreiben als nach der gesetzlichen Standardpauschale.

Gesetzliche Grundlage und finanzielle Hebelwirkung

Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) können Steuerpflichtige anstelle der typisierten Pauschale von 50 Jahren – entsprechend einer jährlichen Abschreibung von 2,0 Prozent – eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer ansetzen.

Gelingt der entsprechende Nachweis, steigt der AfA-Satz in der Praxis häufig auf 3,5 bis 5,0 Prozent. Dadurch wird die standardisierte 50-Jahre-AfA durch die tatsächliche wirtschaftliche Nutzungsdauer des Objekts ersetzt.

Die steuerliche Auswirkung verdeutlichen konkrete Modellrechnungen:
- Bei einem Gebäudeanteil von 500.000 Euro, einem Restwert von 450.000 Euro und einer ermittelten Restnutzungsdauer von 22 Jahren ergibt sich eine jährliche AfA von 20.455 Euro statt der regulären 10.000 Euro.

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Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent führt die Mehrabschreibung von 10.455 Euro zu einer Steuerersparnis von rund 4.391 Euro im Jahr.
- Bei einem Gebäudeanteil von 400.000 Euro, einem Restwert von 320.000 Euro und einer Restnutzungsdauer von 25 Jahren steigt die AfA von 8.000 Euro auf 12.800 Euro. Die steuerliche Entlastung beläuft sich bei einem Satz von 42 Prozent auf rund 2.016 Euro jährlich.

Leitlinien der Finanzrechtsprechung

Die BFH-Rechtsprechung bietet den rechtlichen Rahmen für den Nachweis. Mit Urteil vom 28. Juli 2021 (Az. IX R 25/19) stellte der BFH klar, dass jede geeignete Darlegungsmethode zulässig ist und keine Verengung auf reine Bausubstanzgutachten gefordert werden darf. Zudem bestätigte das oberste Finanzgericht am 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23), dass eine Schätzung auf Basis der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) rechtmäßig ist.

Ergänzt wird dieser Rahmen durch historische Grundsatzurteile: Bereits 1971 entschied der BFH (Az. VIII R 73/68), dass die Nutzungsdauer bei einem Eigentümerwechsel neu beginnt. Im Jahr 2008 hob das Gericht (Az. IX R 16/07) zudem den wirtschaftlichen Verbrauch als maßgeblichen Maßstab hervor.

Auf Ebene der Finanzgerichte verfestigte sich diese Linie. Das FG Münster bestätigte am 2. April 2025 (Az. 14 K 654/23 E) eine Verkürzung von 50 auf 23 Jahre, was einer AfA von 4,35 Prozent statt 2,0 Prozent entsprach, und verneinte eine Zertifizierungspflicht für Sachverständige.

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Bereits am 1. April 2025 urteilte das FG Hamburg (Az. 3 K 60/23), dass Privatgutachten zulässig sind. Weitere Entscheidungen zugunsten von Steuerpflichtigen trafen zuvor das FG Köln am 23. März 2022 (Az. 6 K 923/20), das FG Münster am 14. Februar 2023 (Az. 1 K 3840/19 F) und das FG Mecklenburg-Vorpommern am 29. Juni 2023 (Az. 2 K 290/17).

Kriterien für die steuerliche Anerkennung

In der Beratungspraxis standardisieren Kanzleien Nutzungsdauer-Gutachten zunehmend als Risikofilter. Branchenbeobachter verweisen darauf, dass die Überprüfung einer kürzeren Nutzungsdauer bei vermieteten Objekten mit Baujahr vor 1995 seit 2024 zum festen Bestandteil von Jahresbesprechungen gehört.

Für eine reibungslose Akzeptanz durch die Finanzverwaltung gelten klare Qualitätsanforderungen: Erforderlich sind Gutachten auf Basis der ImmoWertV, erstellt von Sachverständigen mit einer Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder einer öffentlichen Bestellung.

Unerlässlich sind zudem eine dokumentierte Ortsbesichtigung sowie ein erläuterndes Begleitschreiben. Aus der Praxis in Düsseldorf wird von 14 Mandantenfällen berichtet, in denen nach Vorlage methodenkonformer Gutachten lediglich eine Rückfrage des Finanzamts anfiel, die innerhalb einer Woche ausgeräumt werden konnte.

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