Gebäudemodernisierung: Neue Umlageregelungen ab Juli für Vermieter
Veröffentlicht am: 21.07.2026 um 01:20 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Eine aktuelle Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) weist für das zweite Quartal 2026 einen Anstieg der Angebotsmieten um 4,0 Prozent im Vergleich zum Vorjahr aus. Gleichzeitig kommen auf Eigentümer neue gesetzliche Vorgaben zur Gebäudemodernisierung zu.
Vermieter zwischen Rendite und Regulierung
Trotz der steigenden Mieten bleibt das Geschäft für private Vermieter herausfordernd. Rund 60,5 Prozent der privaten Vermieter erwägen laut einer Erhebung von Haus & Grund, ihr Engagement einzuschränken oder ganz aufzugeben. Hauptgrund: die zunehmenden regulatorischen Anforderungen.
Die Bruttomietrendite in den 50 größten deutschen Städten lag im zweiten Halbjahr 2025 bei durchschnittlich 4,1 Prozent. Gleichzeitig zeigen Daten des Postbank Wohnatlas 2026: Die Kaufpreise blieben 2025 mit einem Plus von 0,6 Prozent stabil, während die Nominaleinkommen um 9,4 Prozent stiegen. In 59 deutschen Regionen ist der Erwerb von Wohneigentum derzeit finanziell vorteilhafter als Mieten.
Immer mehr Eigentümer setzen daher auf das sogenannte „House Hacking“ – die Vermietung von Teilen der selbst genutzten Immobilie. Die Faustregel: Die monatliche Bruttomiete sollte mindestens ein Prozent der Anschaffungskosten betragen, um einen positiven Cashflow zu erzielen.
Neue Regeln für Modernisierung und Heizungstausch
Seit Juli 2026 gelten neue gesetzliche Bestimmungen. Das am 10. Juli vom Bundestag beschlossene Gebäudemodernisierungsgesetz regelt die Umlagefähigkeit von Investitionskosten neu.
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Für allgemeine Modernisierungen dürfen Vermieter jährlich acht Prozent der Kosten auf die Miete umlegen – gedeckelt auf zwei bis drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Beim Heizungstausch sind zehn Prozent der Kosten abzüglich staatlicher Zuschüsse umlagefähig, maximal jedoch 50 Cent pro Quadratmeter.
Parallel dazu hat die KfW die bisherigen Förderprogramme für den Heizungstausch zum 9. Juli eingestellt. Anträge für die alte Förderung konnten letztmalig bis zum 20. Juli gestellt werden. Seit dem 21. Juli greift ein neues, angepasstes Fördermodell.
Steuern sparen bei der Immobilienweitergabe
Die Vermietung von Gebäudeteilen bietet auch bei der Vermögensübertragung strategische Vorteile. Fachanwälte und Steuerberater nennen mehrere Wege, um die Steuerlast bei Schenkungen oder Erbfällen zu minimieren:
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- Steuerfreies Familienheim: Die Vererbung bleibt steuerfrei, wenn die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht überschreitet und der Erbe das Objekt mindestens zehn Jahre selbst bewohnt.
- Freibeträge nutzen: Alle zehn Jahre können Freibeträge von 400.000 Euro pro Elternteil und Kind erneut ausgeschöpft werden. Kettenschenkungen über Zwischenpersonen können die steuerliche Effizienz steigern.
- Wohnrecht und Nießbrauch: Die Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts mindert den steuerlichen Wert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung.
- Verkauf statt Schenkung: Bei vermieteten Einliegerwohnungen kann ein Verkauf an Angehörige vorteilhafter sein. Der Erwerber erhält neue Abschreibungsmöglichkeiten (AfA), während der Verkäufer nach zehn Jahren Haltefrist den Gewinn steuerfrei realisieren kann.
Kommunen suchen neue Wege
Angesichts eines Defizits von tausenden Wohnungen suchen auch Kommunen nach Lösungen. In Karlsruhe zeigt ein Modellprojekt: Durch die Aufstockung bestehender Gebäude um zwei Geschosse könnten theoretisch bis zu 10.000 neue Einheiten entstehen. Die Baukosten liegen bei rund 4.500 Euro pro Quadratmeter – Experten kalkulieren mit notwendigen Neubaumieten von mindestens 17 Euro pro Quadratmeter.
In Berlin setzen städtische Wohnungsbaugesellschaften verstärkt auf die Integration von Gewerbeflächen und bezahlbarem Wohnraum. Ziel: den Bestand bis 2034 signifikant zu erhöhen.
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