Hamburgs Wohnungsmarkt: 7000 Wohnungen stehen seit mindestens einem Jahr leer

In Hamburg stehen trotz einer anhaltend angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt rund 7000 Wohnungen seit mindestens einem Jahr leer. Als wesentliche Ursachen für diesen Zustand gelten ein stark heruntergekommener Bauzustand der betreffenden Einheiten sowie Immobilieneigentümer, die eine Vermietung verweigern. Gleichzeitig bleibt der Druck auf den städtischen Markt hoch, da bezahlbarer Wohnraum weiterhin knapp ist.

Wachsende Lücke trotz Ausbau des Bestands

Wie aus dem Bau-Monitor 2026 des Pestel-Instituts im Auftrag des Bundesverbands Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) hervorgeht, verfügt Hamburg mittlerweile über rund 1,01 Millionen Wohnungen. Das sind knapp 107.900 Wohnungen mehr als vor 15 Jahren, was einem Zuwachs von fast 12 Prozent entspricht.

Dennoch fehlen in der Hansestadt derzeit 22.600 Wohnungen. Ein wesentlicher Grund für den anhaltenden Bedarf ist das wirtschaftliche Wachstum der vergangenen Jahre: Die Zahl der Beschäftigten stieg innerhalb von 15 Jahren um 264.800, was einem Plus von über 32 Prozent entspricht.

Zudem ist Hamburg traditionell von Mietverhältnissen geprägt; die Mietquote liegt aktuell bei 79 Prozent. Der Neubau hinkt der Nachfrage jedoch hinterher. Im Jahr 2025 wurden in der Hansestadt lediglich 5980 Wohnungen fertiggestellt – das waren 20 weniger als zwei Jahre zuvor. Die neu geschaffene Wohnfläche sank im selben Zeitraum um rund 53.900 Quadratmeter.

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Auch auf Bezirksebene wird nach neuen Flächen gesucht: So benannte der Bezirk Eimsbüttel 14 weitere Areale, die sich in den kommenden Jahren für den Bau von insgesamt 700 neuen Wohnungen eignen. Zugleich gibt es auch dort ungenutzte Substanz; an der Lohbek Ecke Grandweg in Lokstedt stehen Wohnungen bereits seit Jahren leer.

Forderungen nach Vereinfachung und neue Zwischennutzungen

Angesichts dieser Entwicklung verlangt der BDB Reformen bei den Baustandards. Der Verband fordert, den sogenannten Gebäudetyp E als regulären Standard einzuführen, wodurch sich die Baukosten um rund ein Drittel reduzieren ließen.

Zudem spricht sich der Verband für einen Verzicht auf Genehmigungsverfahren bei Mehrfamilienhäusern mit bis zu zwölf Wohnungen aus, sofern diese den Vorgaben des Bebauungsplans entsprechen.

Demografisch stehen Veränderungen an: In den kommenden zehn Jahren gehen jährlich rund 24.600 Menschen aus geburtenstarken Jahrgängen in den Ruhestand. Laut einer aktuellen Studie werden dadurch mittelfristig zwar zahlreiche Wohnungen frei, die Gesamtlage am Wohnungsmarkt dürfte jedoch voraussichtlich angespannt bleiben.

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Neben dem Wohnungsleerstand sind in Hamburg derzeit rund eine Million Quadratmeter Bürofläche ungenutzt. Um diesen Raum zugänglich zu machen, fördert die Stadt alternative Konzepte wie das Pilotprojekt „BüWo“.

In Hamburg-Hammerbrook, wo etwa 600 Quadratmeter Bürofläche leerstehen, richtete das Architekturkollektiv vonwegenleer – bestehend aus Leona Erdmann, Juli Sottorf und Emma Stiehle – Wohnraum für eine zeitlich begrenzte Zwischennutzung ein.

Im sechsten Stockwerk der Sonninstraße 28 entstanden mithilfe eines modularen, reversiblen Wandsystems drei Wohngemeinschaften für insgesamt 15 Personen, darunter Jan Schwindinger und Kristin Czok, die nach einem Online-Matching unter rund 60 Bewerbern ausgewählt wurden.

Eine dauerhafte Umwandlung von Büroflächen in regulären Wohnraum gestaltet sich allerdings oft schwierig, da Eigentümer entsprechende Statusänderungen ihrer Immobilien häufig ablehnen.