Hamburgs Wohnungsmarkt: Neubau auf Tiefstand, Mieten steigen fast 7 Prozent

Der Neubau von Wohnungen in Hamburg hat einen deutlichen Rückschlag erlitten. Im Jahr 2025 wurden in der Hansestadt so wenige neue Wohnungen fertiggestellt wie seit dem Jahr 2012 nicht mehr. Gleichzeitig verzeichnete die Stadt einen erneuten Rückgang bei den Sozialwohnungen, während die Mieten einen der stärksten Anstiege im gesamten Bundesgebiet verzeichneten.

Angebotsmieten steigen um fast sieben Prozent

Die angespannte Lage auf dem Hamburger Wohnungsmarkt schlägt sich unmittelbar in den Preisen nieder. Einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) für das dritte Quartal 2026 zufolge legten die Angebotsmieten in Hamburg um fast 7 Prozent zu. Damit liegt die Elbmetropole weit über dem bundesweiten Durchschnitt: Deutschlandweit stiegen die Angebotsmieten laut IW um 4,5 Prozent, im Umland der Metropolen um 5,2 Prozent und im Schnitt aller deutschen Metropolen um 3,8 Prozent.

Laut einer Marktanalyse besteht in Hamburg ebenso wie in München, Frankfurt und Berlin ein struktureller Angebotsengpass bei Wohnimmobilien. Die Leerstandsquoten in diesen Städten bewegen sich nahe historischer Tiefststände.

Finanzierungsdruck und demografische Verteilung

Erschwert wird die Situation durch veränderte Rahmenbedingungen bei der Immobilienfinanzierung. Nach Angaben des Vermittlers Interhyp liegt der Durchschnittszins für zehnjährige Immobiliendarlehen bei rund 4,5 Prozent, was dem höchsten Stand seit der Finanzkrise des Jahres 2009 entspricht.

Wie Berechnungen des IW zeigen, stieg die monatliche Rate bei einem Kreditbetrag von 300.000 Euro und 2 Prozent Tilgung von rund 1.450 Euro zu Jahresbeginn auf heute gut 1.600 Euro, was einem Zuwachs von über 10 Prozent entspricht.

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Gleichzeitig sinken die Kaufpreise für Wohneigentum in den Metropolen leicht. In den sieben größten Städten Deutschlands gingen die Wohnungspreise laut IW im dritten Quartal 2026 um knapp 1 Prozent gegenüber dem Vorjahr zurück, bei Häusern betrug das Minus 2,3 Prozent.

Stuttgart verzeichnete einen Rückgang von 3,9 Prozent, Berlin von 2,0 Prozent und Köln von 1,3 Prozent. Bundesweit stagniert Wohneigentum laut den IW-Ökonomen Michael Voigtländer und Pekka Sagner gut 10 Prozent unter dem Höchststand von 2022.

Auch demografische Strukturen prägen die Hamburger Eigentumsverhältnisse. Nach Auswertungen des Immobilienexperten Jonas Zdrzalek vom Institut für Weltwirtschaft (IfW) auf Basis des Zensus 2022 gehören in Hamburg lediglich 5,9 Prozent der Häuser und Wohnungen Personen ab 65 Jahren. Auf 100 Erwerbstätige im Alter zwischen 18 und 39 Jahren kommen in der Stadt demnach etwa 8 ältere Selbstnutzer von Einfamilienhäusern.

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Wohnungswirtschaft warnt vor anhaltenden Engpässen

Aus der deutschen Wohnungswirtschaft kommen deutliche Warnungen vor den Folgen des anhaltenden Neubaueinbruchs. Branchenvertreter weisen darauf hin, dass die Zahl der Baugenehmigungen deutlich unter den Regierungszielen bleibe, wodurch sich der Versorgungsengpass und der Druck auf die Mietmärkte weiter verschärfen dürften.

Nach Einschätzung von Immobilienverbänden lähmen vor allem die hohen Zinsen sowie gestiegene Materialkosten den Wohnungsneubau, was die Lage in den Großstädten zunehmend verhärtet.