Hessen ändert Vergaberecht: Direktaufträge bis 750.000 Euro

Ob Kostenobergrenzen, Werbeversprechen oder Nachtragsvereinbarungen: Wer baut, sollte die aktuellen Regeln kennen.

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Baukostenobergrenzen: Wer was beweisen muss

Der Bundesgerichtshof hat 2016 klargestellt: Überschreitet ein Architekt eine vertraglich fixierte Baukostenobergrenze, kann er sein Honorar nur auf Basis dieser Grenze verlangen (Az. VII ZR 185/13). Im konkreten Fall ging es um 600.000 Euro.

Die Beweislast ist klar verteilt: Der Auftraggeber muss nachweisen, dass eine Obergrenze vereinbart wurde. Behauptet der Architekt dagegen eine nachträgliche Erhöhung, liegt die Beweispflicht bei ihm. Interessant: Vor Gericht sind auch Zeugenaussagen vom Hörensagen zulässig – die Richter würdigen sie im Rahmen der freien Beweiswürdigung nach § 286 ZPO.

Wenn Werbung mehr verspricht als die Norm

Nicht nur der Vertragstext zählt. Das Oberlandesgericht Brandenburg entschied bereits 2013: Werbeprospekte mit Formulierungen wie „hochwertig“ oder „anspruchsvoll“ setzen einen Qualitätsmaßstab, der über technische DIN-Normen hinausgeht (Az. 12 U 115/12). Ein Bauwerk, das nur die Mindeststandards erfüllt, kann mangelhaft sein – wenn die Werbung mehr versprochen hat.

Nachträge: Das unterschätzte Widerrufsrecht

Wer während eines Bauprojekts einen Nachtrag unterschreibt, sollte vorsichtig sein. Das OLG Karlsruhe stellte im April 2023 fest: Nachträge sind rechtlich eigenständige Werkverträge (Az. 8 U 17/23). Wurden sie außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers geschlossen, steht dem Auftraggeber unter Umständen ein Widerrufsrecht zu. Unternehmer können sich schützen – durch ordnungsgemäße Belehrung und ein explizites Leistungsverlangen.

Und bei Mengenüberschreitungen? Der BGH präzisierte im August 2019: Übersteigt die ausgeführte Menge die vertraglich vereinbarte um mehr als zehn Prozent, darf ein neuer Einheitspreis verlangt werden (Az. VII ZR 34/18). Der bemisst sich an den tatsächlichen Kosten plus angemessenen Zuschlägen. Eine direkte Kausalität zwischen Mengen- und Kostenänderung ist nicht nötig.

Verjährung und Streitwerte: Wichtige Fristen

Für Vergütungsansprüche in Bauträgerverträgen gilt eine verlängerte Verjährungsfrist. Der BGH bestätigte im Dezember 2023: Der einheitliche Vergütungsanspruch verjährt erst nach zehn Jahren (Az. VII ZR 231/22). Grund: Die Eigentumsübertragung am Grundstück ist wesentlicher Vertragsbestandteil. Die übliche Dreijahresfrist greift hier nicht.

Bei Streitigkeiten über Mängelbeseitigung zählen die objektiven Marktpreise. Das OLG Karlsruhe berücksichtigte im Dezember 2024 sogar Preissteigerungen – konkret eine Erhöhung von 20 Prozent über zwei Jahre, basierend auf dem Baupreisindex (Az. 19 W 80/24). Preissteigerungen nach Klageerhebung bleiben allerdings außen vor.

Juni 2026: Neue Gesetze in Hessen und auf Bundesebene

Hessen hat sein Vergabe- und Tariftreuegesetz novelliert. Die Freigrenzen für Direktaufträge steigen deutlich: Bauleistungen bis 750.000 Euro sowie Liefer- und Dienstleistungen bis 100.000 Euro können künftig ohne formale Verfahren vergeben werden. Ziel ist die Beschleunigung von Infrastrukturinvestitionen. Zudem sind Subunternehmerketten auf maximal drei Glieder begrenzt.

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Die Bundesregierung plant ein Upgrade des Baugesetzbuchs. Wohnbebauung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll als „überragendes öffentliches Interesse“ eingestuft werden. In bestimmten Fällen könnte die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung entfallen – um Planungsverfahren zu verkürzen.

Und noch ein Detail: Der BGH entschied, dass Gläubiger Schufa-Auskunftskosten (1,35 bis 1,61 Euro) nicht vom Schuldner zurückfordern können (Az. VII ZR 93/25 und 96/25). Die Kosten gelten für die Einleitung eines Gerichtsverfahrens als nicht notwendig.

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