Immobilienabschreibung: Gutachten verdreifacht Steuerersparnis
12.06.2026 - 02:48:52 | boerse-global.de
Die Hürden dafür sind hoch, aber die Ersparnis enorm.
Gutachter gefragt: Kürzere Nutzungsdauer, höhere Abschreibung
Normalerweise schreiben Vermieter ihre Immobilie über 50 Jahre ab – zwei Prozent pro Jahr. Ein Gutachten kann das ändern. Wer eine kürzere Restnutzungsdauer nachweist, kommt auf fünf Prozent oder mehr. Die jährliche Abschreibung vervielfacht sich, die Steuerlast sinkt.
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Der Bundesfinanzhof hat diesen Weg geebnet. Ein Urteil von 2021 (Az. IX R 14/20) bestätigte das Recht auf eine kürzere Nutzungsdauer. Ein weiteres Urteil vom Januar 2024 (Az. IX R 14/23) machte aber klar: Eine reine Rechnung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung reicht nicht.
Wer darf das Gutachten erstellen?
Das Bundesfinanzministerium hat die Anforderungen verschärft (Schreiben vom 22. Februar 2023). Anerkannt werden nur Gutachten von:
- nach DIN ISO 17024 zertifizierten Sachverständigen
- öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
- qualifizierten Architekten oder Bauingenieuren
Und: Der Gutachter muss persönlich vor Ort kommen. Eine Fernsehätzung ohne Besichtigung? Nicht akzeptabel.
Rechnet sich das?
Die Kosten liegen zwischen 950 und 1.300 Euro inklusive Mehrwertsteuer. Die Ersparnis kann gewaltig sein.
Ein Beispiel: Eine Wohnung von 1967, Gebäudewertanteil 280.000 Euro. Ohne Gutachten: 5.600 Euro Abschreibung pro Jahr. Mit Gutachten: 14.000 Euro. Fast das Dreifache.
Das Jahressteuergesetz 2024 (in Kraft seit 1. Januar 2025) hat daran nichts geändert. Das Instrument bleibt für Bestandshalter attraktiv.
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Grundsteuer: Finanzamt muss Gutachterkosten zahlen
Ein Urteil des Finanzgerichts Baden-Württemberg (Az. 8 K 626/24) stärkt Eigentümer zusätzlich. Ein Kläger hatte nachgewiesen, dass sein Grundstück mehr als 40 Prozent unter dem angesetzten Bodenrichtwert lag.
Das Gericht entschied: Das Finanzamt muss nicht nur den Grundsteuerwert korrigieren – es muss auch die Gutachterkosten übernehmen. In Baden-Württemberg gilt das Bodenwertmodell. Wer einen Verkehrswert nachweist, der mehr als 30 Prozent unter dem Bodenrichtwert liegt, bekommt Recht.
Im konkreten Fall amortisierten sich die Gutachterkosten durch die jährliche Steuerersparnis nach zweieinhalb Jahren. Und die Behörde zahlte obendrauf.
Welches Verfahren für welche Immobilie?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren. Für Eigentumswohnungen und Standardhäuser kommt meist das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Bei vermieteten Objekten dominiert das Ertragswertverfahren. Das Sachwertverfahren? Das ist was für individuell gebaute Häuser oder Sonderfälle.
Entscheidend sind immer Baujahr, Modernisierungsgrad, Wohnfläche und die Bodenrichtwerte. Wer hier sauber arbeitet, kann richtig sparen.
