Immobilienmarkt: 54,3 Prozent der Verkäufe dauern länger als sechs Monate

Gestiegene Zinsen und teurere Anschlusskredite sorgen für eine spürbare Zäsur am Immobilienmarkt. Eine veränderte Marktlage schlägt sich zunehmend in längeren Vermarktungszeiten nieder, während Eigentümer und Kaufinteressenten gleichermaßen vor neuen finanziellen Rahmenbedingungen stehen.

Wie aus einer Analyse hervorgeht, dauern Immobilienverkäufe inzwischen deutlich länger als in den vergangenen Jahren. Einer Maklerumfrage aus dem Oktober 2026 zufolge nimmt die Vermarktung bei 54,3 % der Objekte mehr als sechs Monate in Anspruch, nachdem dieser Anteil im Vorjahr noch bei 32,7 % lag.

Zudem halten rund 70 % der befragten Branchenexperten die aufgerufenen Angebotspreise um 10 bis 30 % für überhöht. Auch die Erwartungen künftiger Wertentwicklungen trüben sich ein: In Wachstumsregionen rechnen 31,9 % der Makler mit sinkenden Preisen, verglichen mit 9,9 % im Vorjahr. In strukturschwächeren Regionen geht sogar fast zwei Drittel von Preisrückgängen aus.

Erheblicher Anpassungsbedarf bei Anschlusskrediten

Der Druck auf den Markt speist sich maßgeblich aus dem Zinsumfeld für Bau- und Immobilienfinanzierungen. Mitte September 2026 lagen die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen im Durchschnitt bei rund 4,28 % und erreichten damit Niveaus, wie sie zuletzt 2011 verzeichnet worden waren.

Im Oktober 2026 bezifferte Interhyp das Zinsniveau für zehnjährige Darlehen auf rund 4,5 % nach 3,9 % im Mai und 3,6 % im März. Der Vermittler Dr. Klein wies am 18. Oktober 2026 einen Bestzins von 4,01 % sowie am 20. Oktober 2026 einen Effektivzins von 4,09 % für eine zehnjährige Zinsbindung aus.

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Diese Zinsentwicklung verschärft insbesondere die Lage bei anstehenden Refinanzierungen. Angaben der Deutschen Bundesbank zufolge müssen bis 2027 rund 20 % des ausstehenden deutschen Wohnimmobilienkreditvolumens refinanziert werden. Dabei könnten sich die Zinssätze für Kreditnehmer von durchschnittlich rund 2,5 % auf über 4 % erhöhen. Mitte 2025 waren laut Bundesbank gut 1 % der deutschen Wohnimmobilienkredite notleidend.

Die finanzielle Mehrbelastung verdeutlicht eine Modellrechnung: Ein ursprüngliches Darlehen über 400.000 Euro bei einem Zinssatz von 1 % und einer anfänglichen Tilgung von 1 % erforderte eine monatliche Rate von circa 667 Euro. Nach einer zehnjährigen Laufzeit verbleibt eine Restschuld von etwa 358.000 Euro.

Bei einem Anschlusszins von 4 % und einer Tilgung von 2 % steigt die monatliche Belastung auf circa 1.790 Euro. Eine weitere Modellrechnung aus dem Oktober 2026 zeigt für ein Darlehen über 300.000 Euro mit 2 % Tilgung, dass sich die monatliche Rate von 875 Euro bei einem Zinssatz von 1,5 % auf 1.625 Euro bei 4,5 % erhöht.

Verbraucherschützer und Finanzexperten raten Kreditnehmern daher dazu, sich spätestens ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung über Folgelösungen zu informieren.

Preisdynamik verliert an Schwung

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Die Zurückhaltung potenzieller Käufer dämpft die Wertentwicklung. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes lagen die Wohnimmobilienpreise bundesweit im zweiten Quartal 2026 lediglich 0,6 % über dem Vorjahreswert. In den sieben größten Städten sanken die Preise für Wohnungen im gleichen Zeitraum sogar um 0,4 % unter das Vorjahresniveau.

Hendrik Richter, Geschäftsführer des Portals ohne-makler, geht davon aus, dass sich die vollen Effekte der gestiegenen Bauzinsen erst nach sechs Monaten am Markt entfalten.

Das Berlin-Hyp-Trendbarometer spiegelt die uneinheitliche Gesamtlage wider: Am Markt zeichnet sich demnach kein dominanter Stimmungstrend ab, da sich negative und zuversichtliche Einschätzungen derzeit die Waage halten und 35 % der Akteure eine erkennbare Tendenz aufweisen. Im Interhyp-Kreditbarometer gehen derweil 80 % der Banken von einer Seitwärtsbewegung der Zinsen aus, während 20 % mit fallenden Sätzen rechnen.