Immobilienmarkt: Preise steigen, Wohnungsnot wächst

Besonders Wohnimmobilien legen mit 2,3 Prozent zu. In den sieben größten Metropolen fällt das Plus mit 3,6 Prozent noch deutlicher aus. Hamburg führt mit 4,9 Prozent, gefolgt von Düsseldorf mit 4,1 Prozent.

Doch während die Preise anziehen, verschärft sich die Versorgungslage mit bezahlbarem Wohnraum. Der Druck auf Kommunen wächst.

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Kommunen setzen auf innovative Vergabemodelle

Hohe Bauzinsen und gestiegene Materialpreise zwingen Städte zu neuen Strategien. Die niedersächsische Stadt Varel plant eine engere Zusammenarbeit mit privaten Investoren. Ein Mitte Mai verabschiedetes Konzept sieht vor, städtische Grundstücke künftig vermehrt über Erbbaurechte zu vergeben. Potenzielle Standorte: Flächen an der Friedrich-Ebert-Straße und in der Siedlung am Waldesrand.

In Hessen setzt Friedrichsdorf auf ein anderes Modell. Mitte Mai wurde dort eine Ökosiedlung als Vorzeigeprojekt hervorgehoben. Die Stadt vergab das Bauland nicht an den Höchstbietenden, sondern an das beste Konzept. Hessens Wirtschaftsminister nannte solche Modelle essenziell für nachhaltigen und bezahlbaren Wohnraum.

Mietrecht: Bußgelder bis 100.000 Euro

Die angespannte Marktsituation führt zu mehr Konflikten zwischen Mietern und Vermietern. In Leer wurden im Mai 21 Verfahren gegen Vermieter eingeleitet. Ihnen werden Verstöße gegen geltendes Mietrecht vorgeworfen. Von 13 abgeschlossenen Verfahren resultierten Bußgelder von bis zu 50.000 Euro sowie Zwangsgelder von bis zu 100.000 Euro.

Die Vermarktungsdauer für Wohnungen sinkt dramatisch. In Bonn bleiben Bestandswohnungen im Schnitt nur noch zehn Tage auf dem Markt – kürzer als in Berlin oder Köln. Die Folgen sind gravierend: Laut einer PwC-Studie vom Januar haben 37 Prozent der Berufstätigen in deutschen Großstädten über einen Jobwechsel nachgedacht. Grund: zu hohe Wohnkosten. Bei den 18- bis 34-Jährigen führte der Frust bei fast jedem Fünften bereits zu einem Umzug oder beruflichen Konsequenzen.

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Sozialer Wohnungsbau: Bedarf doppelt so hoch wie Bestand

Die Neubautätigkeit bleibt weit hinter den Bedarfen zurück. In Thüringen sanken die Baugenehmigungen im ersten Quartal um 29,5 Prozent. Besonders dramatisch: ein Minus von 44 Prozent im Geschosswohnungsbau. Gleichzeitig stiegen die Baukosten um 8,5 Prozent auf durchschnittlich 2.070 Euro pro Quadratmeter. Der Bestand an Sozialwohnungen liegt bei rund 11.000 Einheiten – der tatsächliche Bedarf wird auf das Doppelte geschätzt. Jährlich fallen rund 800 Wohnungen aus der Mietpreisbindung.

In Bayern sank die Zahl der Sozialwohnungen bis Ende 2025 auf 133.393 Einheiten. In Nürnberg suchen über 7.000 Haushalte nach einer bezahlbaren Unterkunft. Die Nettokaltmieten stiegen um über fünf Prozent. Die Staatsregierung stellte zwar Rekordmittel von 3,6 Milliarden Euro für den Wohnungsbau bereit – doch der Effekt wird erst zeitversetzt erwartet. In Hessen konnten 2025 angemeldete Projekte mit einem Förderbedarf von rund 278 Millionen Euro nicht berücksichtigt werden.

Überbelegung: Quote steigt auf 11,7 Prozent

Die soziale Problematik wächst. 2025 lebten 11,7 Prozent der Bevölkerung in überbelegten Wohnungen – 2019 waren es noch 10,2 Prozent. Besonders betroffen sind Haushalte mit Kindern und Menschen mit ausländischer Staatsangehörigkeit. Bei letzteren liegt die Überbelegungsquote bei über 30 Prozent. In Großstädten ist die Problematik mit 16,9 Prozent deutlich ausgeprägter als in ländlichen Regionen mit 5,5 Prozent.

Marktbeobachter der Helaba führen die hohen Baukosten unter anderem auf den Energiepreisschock zurück. Die Commerzbank erwartet dennoch keinen nennenswerten Preisrückgang – gestiegene Bauzinsen würden teilweise durch Lohnsteigerungen kompensiert. Der EPX-Gesamtindex bestätigt den Trend: plus 0,42 Prozent zum Vormonat. Der aktuelle geopolitische Kontext – etwa die Spannungen durch den Iran-Krieg – hatte laut VDP-Analysten im ersten Quartal noch keine messbaren Auswirkungen.

Reform der KfW-Förderung gefordert

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) fordert Mitte Mai eine umfassende Reform der KfW-Wohnungsbauförderung. Kritik: Die Programme seien mit komplexen Einzelanforderungen überfrachtet und schreckten Investoren ab. Nötig seien langfristig verlässliche und planbare Förderprogramme.

Für die kommenden Jahre rücken demografische Faktoren in den Fokus: Alterung der Gesellschaft und anhaltende Landflucht. Top-Standorte wie München – Neubaupreise im April bei 11.748 Euro pro Quadratmeter – dürften stabil bleiben. Immobilien in strukturschwachen Regionen oder bei bestimmten Gebäudegrößen könnten dagegen zum Risiko für Eigentümer werden. Laut einer Ifo-Umfrage vom Mai sehen 7,3 Prozent der Unternehmen im Bauhauptgewerbe ihren Fortbestand als gefährdet an.

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