Immobilienverkauf: Zwei-Silvester-Regel spart Steuern nach nur 14 Monaten

Doch es gibt Ausnahmen – und die sind deutlich großzügger als viele denken.

Die Spekulationssteuer im Überblick

Private Veräußerungsgewinne unterliegen der Einkommensteuer, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Der persönliche Steuersatz liegt dann zwischen 14 und 45 Prozent, plus Solidaritätszuschlag.

Maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags. Vom Verkaufspreis ziehen Sie die Anschaffungskosten und Werbungskosten ab. Abschreibungen (AfA) müssen Sie dem Gewinn wieder hinzurechnen. Eine Freigrenze von 600 Euro pro Jahr gilt.

Die Eigennutzung als Steuersparmodell

Die wichtigste Ausnahme: Wer die Immobilie selbst bewohnt hat, kann sie oft schon nach gut einem Jahr steuerfrei verkaufen. Voraussetzung ist die ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.

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Branchenkenner sprechen von der sogenannten Zwei-Silvester-Regel. Ein Beispiel: Sie ziehen im Dezember 2024 ein, wohnen durchgehend 2025 und verkaufen im Januar 2026. Dann sind drei Kalenderjahre betroffen – die Steuerfreiheit greift, obwohl Sie nur rund 14 Monate dort gelebt haben.

Maklerkosten: BGH schafft Klarheit

Der Bundesgerichtshof hat Mitte Juli 2026 eine wichtige Entscheidung zur Maklerprovision getroffen (Az. I ZR 111/25). Demnach kommt es auf die objektive Beschaffenheit des Gebäudes zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses an.

Ein Zweifamilienhaus gilt nicht als Einfamilienhaus im Sinne des Gesetzes. Selbst wenn der Käufer später daraus ein Einfamilienhaus machen will, greift der Halbteilungsgrundsatz nicht. Der Käufer kann die Provision dann allein tragen.

Erbschaft und Baudenkmäler: Fallstricke für Erben

Bei einer Erbschaft tritt der Erbe in die Rechtsstellung des Erblassers ein. Für die Spekulationsfrist zählt das ursprüngliche Kaufdatum – nicht der Erbfall.

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Anders sieht es bei Baudenkmälern aus. Der Bundesfinanzhof entschied am 16. Juli 2026: Der Steuerabzug für Aufwendungen an selbst genutzten Baudenkmälern (§ 10f EStG) endet mit dem Tod des Eigentümers. Nicht verbrauchte Jahresbeträge verfallen. Ausnahme: überlebende Ehegatten bei vorheriger Zusammenveranlagung.

Vorsicht bei Schnellverkäufen

Trotz aller Steuervorteile warnen Finanzexperten vor übereilten Verkäufen. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren fressen schnell die Gewinne auf. Hinzu kommen Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Darlehensablösung.

Die Rechnung ist einfach: Ohne ausreichende Wertsteigerung bleibt vom Verkaufserlös am Ende wenig übrig – auch ohne Spekulationssteuer.

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