Mieterhöhung: Formfehler machen Schreiben für 2026 und 2027 unwirksam

Mieterhöhungsschreiben für die Jahre 2026 und 2027 weisen nach Auswertungen von Mietervereinen regelmäßig formelle Mängel auf, die solche Forderungen rechtlich unwirksam machen. Wie ein Bericht vom 13. November 2026 darlegt, zählen das Fehlen einer vorgeschriebenen Begründung, eine fehlerhafte Adressierung, die Nichteinhaltung gesetzlicher Fristen sowie das Überschreiten der Kappungsgrenze zu den häufigsten Fehlern in der Praxis.

Gesetzliche Vorgaben an Begründung und Adressierung

Nach § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches müssen Vermieter ein Erhöhungsverlangen zwingend nachvollziehbar begründen. Hierfür kommen gesetzlich definierte Nachweise in Betracht, darunter die Bezugnahme auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen. Fehlt eine derartige Grundlage vollständig oder entspricht sie nicht den Vorgaben, ist das Erhöhungsverlangen formell fehlerhaft.

Eine weitere formelle Hürde betrifft die Adressierung des Schreibens. Sofern ein Mietvertrag von mehreren Personen unterzeichnet wurde, muss das Mieterhöhungsverlangen zwingend an alle beteiligten Mieter gerichtet werden. Wird auch nur eine Vertragspartei ausgelassen, entfaltet das Schreiben rechtlich keine Wirkung.

Gesetzliche Wartefristen und strenge Kappungsgrenzen

Zudem knüpft das Gesetz strenge zeitliche Bedingungen an Mieterhöhungen. Zwischen zwei Erhöhungsschritten muss mindestens ein Zeitraum von einem Jahr liegen, während nach dem Einzug in eine Wohnung eine Frist von mindestens 15 Monaten einzuhalten ist. Mietern steht nach dem Zugang eines Schreibens zudem eine gesetzliche Überlegungsfrist zu. Diese erstreckt sich über den Rest des laufenden Monats zuzüglich zweier voller Kalendermonate.

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Bei bestehenden Mietverhältnissen begrenzt die gesetzliche Kappungsgrenze den möglichen Anstieg: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20 Prozent angehoben werden, in amtlich ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten liegt die Obergrenze bei 15 Prozent.

Die Auswertungen verdeutlichen dies an einem Rechenbeispiel: Steigt eine Miete von 680 Euro auf 845 Euro, entspricht dies einem Plus von 24,3 Prozent. In einem angespannten Markt wäre in diesem Fall jedoch lediglich eine Anhebung auf maximal 782 Euro zulässig, was dem Zuwachs von 15 Prozent entspricht.

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Gesetzlicher Rahmen und Debatten um Mietregulierungen

Während Änderungen im Rahmen eines Gesetzespakets zum Mietrecht II frühestens für den Herbst 2026 oder Anfang 2027 erwartet werden, hat der Bundestag die Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 beschlossen. Die Regelung, die zuvor bis Ende 2025 befristet war, begrenzt die Miete bei einer Neuvermietung in ausgewiesenen Gebieten auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Ausgestaltung sorgt weiterhin für Diskussionen zwischen den Interessengruppen. Der Deutsche Mieterbund kritisiert die fortbestehenden Ausnahmeregelungen bei der Mietpreisbremse. Der Eigentümerverband Haus & Grund fordert hingegen den Schwerpunkt auf mehr Neubau zu legen.

Zudem bleibt die Durchsetzung an die Initiative der Betroffenen gebunden: Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse muss von Mietern aktiv gerügt werden, da andernfalls Bußgelder möglich sind.