Mieterschutz in Hessen: Gericht kippt Verordnung für 49 Kommunen

Die Verlängerung der hessischen Mieterschutzverordnung für den Zeitraum vom 1. Dezember 2025 bis zum 30. November 2026 ist unwirksam. Dies hat das Landgericht Frankfurt am Main in einem am 4. November 2026 gefällten Urteil entschieden, das am 5. November bekannt wurde (Aktenzeichen 2-11 S 110/26).

Das Gericht begründete die Entscheidung damit, dass sich die Landesregierung bei der entsprechenden Änderungsverordnung vom 12. November 2025 lediglich auf über fünf Jahre alte Daten aus dem Jahr 2020 gestützt habe.

Zudem seien die betroffenen Kommunen im Vorfeld nicht erneut angehört worden, womit die formalen Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuchs nach Paragraph 556d Absatz 2 nicht erfüllt wurden.

Die Begründung für die Verlängerung erwies sich im Verfahren als nahezu wortgleich mit den Datengrundlagen aus dem Jahr 2020. Aktuelle Stellungnahmen aus den Kommunen waren von der Landesregierung vor dem Erlass nicht neu eingeholt worden. Grundsätzlich legt die Mietpreisbremse fest, dass Neuvertragsmieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen.

Klage einer Frankfurter Mieterin nur teilweise erfolgreich

Ausgangspunkt des Rechtsstreits war die Klage einer Mieterin, die eine Vierzimmerwohnung im Frankfurter Bahnhofsviertel angemietet hatte. Für das Mietverhältnis, das von Juni 2024 bis August 2026 bestand, zahlte sie eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 1.450 Euro. Demgegenüber wies der Frankfurter Mietspiegel eine ortsübliche Vergleichsmiete von rund 1.040 Euro aus, was eine monatliche Differenz von 410 Euro ergab.

Die Klage auf Rückzahlung der überzahlten Beträge hatte vor dem Landgericht jedoch nur für die Monate bis einschließlich November 2025 Erfolg. Für den anschließenden Zeitraum von Dezember 2025 bis August 2026 wies das Gericht die Klage ab, da die zugrundeliegende Verordnungsverlängerung nicht rechtswirksam zustande gekommen war.

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Urteil betrifft 49 Kommunen – Revision zum BGH zugelassen

Die für unwirksam befundene Verordnung erstreckte sich auf 49 hessische Kommunen, darunter Großstädte wie Frankfurt am Main, Wiesbaden, Darmstadt und Offenbach. Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig.

Wegen der grundsätzlichen Bedeutung ließ die Kammer des Landgerichts die Revision zum Bundesgerichtshof zu. Bis zu einer höchstrichterlichen Klärung entfaltet die aktuelle Entscheidung rechtliche Bindungswirkung ausschließlich zwischen den beiden am Verfahren beteiligten Parteien.

Reaktionen aus Bund und Land

Auf Bundesebene zog das Urteil bereits Reaktionen nach sich. Auf einer Pressekonferenz am 6. November 2026 stellte Dr. Hosemann als Sprecher des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz klar, dass der festgestellte Fehler allein das Land Hessen betreffe.

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Die bundesgesetzliche Mietpreisbremse behalte unverändert ihre Gültigkeit. Zudem kündigte der Sprecher an, dass gesetzliche Änderungen zu möblierten Wohnungen und Kurzzeitmietverträgen noch im Jahr 2026 vom Deutschen Bundestag verabschiedet werden sollen.

Unterdessen bereitet die hessische Landesregierung bereits eine Neuregelung vor. Geplant ist eine neue Verordnung, deren Geltungsbereich spürbar ausgeweitet werden soll: Künftig sollen 71 statt bislang 49 Kommunen erfasst werden. Die förmliche Beschlussfassung über dieses Regelungswerk ist für Mitte November 2026 vorgesehen.