Mietshaus-Sanierung: Hohe Baukosten und enge Mietgrenzen drücken Renditen

Kombinierte Belastungen aus hohen Baukosten und eng begrenzten Möglichkeiten zur Mieterhöhung führen dazu, dass die Sanierung älterer Mietshäuser für Eigentümer zunehmend unrentabel wird. Wie Medienberichte vom 15. Oktober 2026 verdeutlichen, gerät das bisherige Geschäftsmodell der Bestandsmodernisierung in der Immobilienwirtschaft unter enormen Druck.

Auch auf der Branchenmesse Expo Real zeigte sich die Stimmung getrübt: Der Mietwohnungsbau rechnet sich kaum mehr, Bestände lassen sich nur noch schwer veräußern, während angekündigte gesetzliche Vorhaben der Bundesregierung aufgeschoben werden.

Regulatorischer Druck und drohende Wertverluste

Verschärft wird die Situation durch Vorgaben der Europäischen Union. Wohnungsunternehmen sehen sich durch die EU-Taxonomie dazu angehalten, ihre Bestände umfassend zu dekarbonisieren. Nach Aussagen eines Vorstands eines großen Wohnungsunternehmens auf einer geschlossenen Branchenveranstaltung in Berlin könnten die erforderlichen Aufwendungen die Mieten rechnerisch verdoppeln.

Die Offenlegungspflichten im Rahmen der Richtlinie zur Nachhaltigkeitsberichterstattung (CSRD) bestehen bereits seit dem Jahr 2024, während die Dekarbonisierung der Wärmeversorgung bis zum Jahr 2030 gefordert wird.

Gleichzeitig droht Immobilien ohne entsprechende Nachhaltigkeitsnachweise ein Wertverlust. Zertifizierungen treiben die Budgets jedoch weiter in die Höhe: Branchenexperten zufolge schlägt eine DGNB-Zertifizierung mit bis zu 1,5 Prozent der gesamten Baukosten zu Buche, während das US-amerikanische LEED-System als noch kostenintensiver gilt. Nach Einschätzung eines Projektentwicklers decken die derzeit verfügbaren Fördermittel lediglich etwa ein Drittel der tatsächlichen Kosten ab.

Verbände warnen vor weiteren Verschärfungen im Mietrecht

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In einer öffentlichen Anhörung im Deutschen Bundestag zum Gesetzespaket Miete II kritisierte der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) geplante gesetzliche Eingriffe.

Unter anderem steht im Raum, Anpassungen bei Indexmieten bei Inflationssteigerungen von über 3 Prozent nur noch zur Hälfte auf die Miete umlegbar zu machen – vor dem Hintergrund einer aktuellen Inflationsrate von 3,3 Prozent mit steigender Tendenz.

Vorgesehen sind zudem Vorgaben zum Möblierungszuschlag, Beschränkungen bei Kurzzeitvermietungen sowie Modifikationen der Schonfristregelung. ZIA-Präsidentin Iris Schöberl betonte, dass derartige Schritte das Investitionsklima schwächen und dadurch sowohl Neubauvorhaben als auch anstehende Sanierungen unmittelbar gefährden.

Hohe finanzielle Hürden für Eigentümer und Mieter

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Die Vorbehalte decken sich mit Erhebungen aus der Bevölkerung. Eine Ende 2025 durchgeführte Umfrage unter 3.000 Haushalten im Rahmen des vom Karlsruher Institut für Technologie (KIT) koordinierten Projekts PREFIGURE ergab, dass 65 Prozent der Haushalte in Deutschland eine energetische Sanierung für finanziell kaum oder gar nicht machbar halten. Bei den Mietern lag dieser Anteil bei 75 Prozent, bei den Eigentümern bei 55 Prozent.

Dabei besitzt der Sektor ein erhebliches volkswirtschaftliches Gewicht: Aus einem White Paper der Deutschen Unternehmensinitiative Energieeffizienz (Deneff) geht hervor, dass die energetische Gebäudemodernisierung rund 2,5 Prozent zum deutschen Bruttoinlandsprodukt beiträgt und etwa 600.000 Arbeitsplätze sichert.

Um die Investitionstätigkeit abzusichern, regte der Verband an, Förderrichtlinien verlässlich bis mindestens 2035 zu verlängern, regionale Förderprogramme auszubauen und Finanzinstitute über zinsgünstige Darlehen einzubinden.